Санкт-Петербург: рынок бизнес-центров выходит на новый качественный уровень
Прошлый год продемонстрировал, что петербургский рынок бизнес-центров выходит на новый качественный уровень. Основная тенденция, которая только усилится в 2005-м, — рост платежеспособного спроса на престижные офисы категорий А и В+.
Среди арендаторов дорогих деловых комплексов «с иголочки» преобладают отечественные компании и банки, которые по уровню требований к помещениям уже не уступают иностранцам. Еще одна характерная особенность: чем выше класс офисного центра и соответственно цена аренды, тем больше заявок на крупные площади.
В 2004 году в эксплуатацию было введено около 100 000 кв.м офисов в новых или реконструированных зданиях (данные компании «Бекар. Консалтинг»). Это примерно на 20 000 кв.м меньше, чем в 2003-м. Хотя в планах девелоперов значилось около 170 000 «квадратов». Практически все заявленные проекты продвигаются к финишу, но не теми темпами, на которые рассчитывали их инициаторы.
Амбициозные новички
В структуре офисного пополнения увеличивается доля объектов высокого уровня. Если в 2003-м из всех запущенных площадей на здания класса В, по оценке «Бекар. Консалтинг», приходилось 58,3%, то в 2004-м — уже 76,2%. Доля новых бизнес-центров категории С, напротив, сократилась в общем объеме ввода с 36,7 до 14,7%. Удельный вес класса А вырос с 5 до 9%.
Итог года — три здания, которые можно отнести к высшему офисному разряду («Невский, 38», Geneum на Невском пр., 10 и «Платинум» на Б. Морской, 30). Такого оживления в этом сегменте рынка в Петербурге не наблюдалось со времен дефолта.
Основным «якорем» на «Невском, 38» стал «Веб Инвест Банк», занявший там 2500 кв.м. По словам Марины Шаровой, руководителя департамента рекламы и продаж ЗАО «Менеджмент компания ПСБ» (управляет комплексом), сразу несколько заявок было подано на помещения от 1000 до 1500 кв.м. «Я затрудняюсь оценить, инициирован ли этот спрос новыми компаниями, выходящими на наш рынок, или это миграция прежних арендаторов из действующих бизнес-центров. Очевидно одно: офисы класса А сейчас в дефиците», — комментирует г-жа Шарова.
Компания «БизнесЛинк», построившая «Платинум», сейчас ведет плотные переговоры с московским банком по поводу продажи ему всего объекта площадью около 6700 кв.м.
Благодаря проектам 2004 года доля зданий класса А на городском рынке бизнес-центров приблизилась к 5% (в общей сложности 40 000 кв.м). Хотя такое достижение для второй столицы до смешного скромное (табл. 1).
По данным петербургского офиса компании Colliers International, в 2005-м ожидается ввод еще более 25 000 кв.м площадей высшего разряда. Среди проектов, финиш которых намечен на этот год, — «Веда-Хаус» на Петроградской наб., II очередь «Северной Столицы» в Волынском пер., два «Сенатора» — на ул. Чайковского и на ул. Садовой, «Лангензипен» на Каменноостровском пр.
Еще одна очевидная тенденция года: понятие престижной локации становится все более размытым даже для объектов уровня А. Так, на Петроградской стороне, традиционно считавшейся периферией делового центра, кроме двух названных проектов заявлена по крайней мере еще пара комплексов А-класса (новая очередь «Сити Центра» и «Австрийский бизнес-центр»).
Аналитики прогнозируют, что в 2005 году рынок офисных комплексов ожидает более серьезное пополнение, чем в 2004-м, — 150 000-170 000 кв.м новых площадей. По подсчетам специалистов Colliers Inter-national, примерно 80% этого предложения составят объекты класса В. Бизнес-центры категории С выходят из моды и теряют инвестиционную привлекательность.
«Старички» не сдаются
Для действующих офисных зданий 2004 год оказался весьма позитивным. Увы, период активного роста арендных ставок остался в прошлом, однако за последний год бизнес-центры сумели увеличить расценки в среднем на 10-15%. Параллельно продолжается уход от долларовых расчетов. Многие здания существуют в зоне евро уже больше года и могут с уверенностью сказать, что смена валют не отпугнула арендаторов.
Лишь четверть опрошенных «НП» бизнес-центров к марту сохранила верность «зеленому». Остальные номинировали арендные ставки в евро или в разнообразных у.е. (табл. 5). (Мы отслеживаем в динамике ценовые показатели всех объектов класса А, большинства объектов класса В и наиболее типичных представителей класса С.) Кстати, в начале прошлой осени только половина офисных центров покинула долларовый лагерь (см. «НП», №36/2004).
Опасения операторов по поводу затоваривания рынка в связи с масштабным вводом новых комплексов опять не оправдались. Несмотря на начавшуюся миграцию арендаторов «старые» здания удерживают заполняемость, близкую к 100%-й, и при этом дают мало рекламы, ликвидируя вакансии за счет существующих клиентов. На большинстве объектов — и дорогих, и скромных — сформированы листы ожидания из компаний, жаждущих расширения. Порой такие списки содержат 10 и более позиций. Управляющие сетуют, что арендаторам со стороны, которые проявляют интерес к их зданиям, нечего предложить.
Укрупнение спроса на аренду площадей очевидно. По расчетам «Бекар. Консалтинг», в бизнес-центрах класса В на помещения от 500 кв.м уже приходится 28% заявок. На объектах уровня С, заселенных в основном небольшими фирмами, этот показатель существенно ниже — 6%.
Специалисты довольно осторожны в оценках дальнейшей динамики арендных ставок, хотя спада никто не предрекает. Заместитель генерального директора УК «Петербургская Недвижимость» Константин Подоленчук комментирует: «На мой взгляд, даже при дальнейшем увеличении конкуренции ставки продолжат плавный рост, по темпам немного превышающий инфляцию. Такой прогноз позволяет сделать высокий внутренний спрос на офисы, благодаря которому мы чувствуем себя достаточно спокойно несмотря на увеличивающееся предложение качественных площадей».
Президент Гильдии управляющих и девелоперов Александр Гришин считает, что расслабляться все же не стоит: «Пока на фоне растущего спроса рынок прощает многие просчеты. Однако и сейчас офисные центры с неудачной локацией (в промышленных кварталах, во вторых дворах и т.п.) заполняются только при условии агрессивного маркетинга. Через пару лет конкуренция между БЦ станет уже довольно жесткой, и тогда начнется настоящая борьба за клиента, включая откровенное перетягивание арендаторов с одного объекта на другой».
Прошлый год ознаменовался началом региональной экспансии петербургских управляющих. Некоторым компаниям стало явно скучновато на стабилизирующемся рынке. Наиболее активно работают в провинции УК «Бекар» и «Ай Би Групп». «Сейчас регионы отстают от Петербурга на 3-4 года. Но, я думаю, они ликвидируют этот разрыв за пару лет, поскольку развиваются намного интенсивнее. Любопытно, что в отличие от петербургских собственников владельцы коммерческой недвижимости в провинции предпочитают привлекать управляющих и консультантов на начальной стадии реализации инвес- тиционных проектов», — комментирует генеральный директор УК «Бекар» Татьяна Скаландис.