Вложиться без потерь

Инвестиции с помощью закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости становятся все более популярными. Однако перед тем как отдавать свои деньги управляющей компании и надеяться на суперприбыли, стоит изучить объекты, в которые ЗПИФы вкладывают средства.

По аналогии с американскими инвестиционными трастами недвижимости (Real Estate Investment Trusts - REITs) право на получение прибыли инвесторы получают через покупку инвестиционных паев как за наличные, так и путем зачета различного имущества (это и ценные бумаги, и права на объекты недвижимости). Паи можно приобрести у управляющей компании и только в период формирования фонда.

Обычно закрытые паевые фонды формируются на срок от одного года до 15 лет и в течение всего этого времени уже невозможно купить или погасить пай непосредственно у УК. Как правило, сделки с паями после формирования ПИФа осуществляются только на бирже (при условии, что паи фонда участвуют во вторичном обращении).

Как отмечает Борис Нескородьев, руководитель пресс-службы управляющей компании Росбанка, к потенциальным учредителям ПИФов сегодня можно отнести девелоперские компании, заинтересованные в организации процесса реинвестирования в строящиеся объекты и реорганизации финансовых потоков. Среди других пайщиков помимо физических лиц также страховые компании, негосударственные пенсионные фонды, имеющие «длинные деньги»: им интересна диверсификация и повышение доходности инвестиций. Участие того или иного инвестора зависит от размера стоимости инвестиционного пая: чем больше его стоимость, тем менее он доступен для инвестора физического лица.

По словам Марины Кислицкой, Управляющего партнера УК «Конкордия - эссет менеджмент», тенденция к снижению минимального размера инвестиций в ПИФы уже задана: частные инвесторы, ранее не имевшие возможности инвестировать недвижимость, все более интересуются специализированными ПИФами. «На наш взгляд 50–100 тыс. руб.- это оптимальный размер порога вхождения в фонд недвижимости для частного инвестора на данном этапе»,- говорит Кислицкая. В то же время институциональный инвестор, рассматривая уровень риска инвестиций, всегда оценивает степень рыночности инструмента, которая будет обеспечена только с приходом частного массового инвестора. Это традиционная модель развития любого финансового рынка.

В «Конкордия - эссет менеджмент» полагают, что при прямой инвестиционной покупке квартиры инвестор несет существенные риски и издержки, например риск юридической чистоты сделки или маркетинговый риск (будет ли приобретаемое жилье в будущем востребовано). Чтобы застраховать себя от подобных рисков, необходимо потратиться на оценку объекта, аудит, консультации. Иными словами - вложить дополнительно сумму размером в 10–15% от стоимости приобретаемого жилья. Вложения же в ПИФ недвижимости позволяют обойти эти сложности. При соизмеримой доходности вложений в 25–35%, инвестор обеспечивает себя серьезными гарантиями.

С другой стороны ПИФ, располагая источниками «длинных денег», получает от застройщика весьма серьезный дисконт, что физическому лицу, естественно, недоступно. Эта скидка в свою очередь позволяет достичь более высокой доходности.

Каков риск, таков и доход Действительно, вопрос о доходности является одним из приоритетных для пайщиков, часто любящих сопоставлять проценты по банковским вкладам и купленным паям. Однако пока участники рынка комментируют этот вопрос оптимистично, но несколько расплывчато. Так, в управляющей компании Росбанка считают, что говорить о доходности, основанной на реальных результатах пока рано: ни один ЗПИФ недвижимости еще не закончил начатых проектов.

Как правило, ЗПИФы недвижимости создаются под проекты, реализация которых требует нескольких лет. Но тем не менее стоимость объектов недвижимости, строящихся в рамках ПИФов, по мере приближения к завершению увеличивается, как увеличивается и стоимость паев. Именно так можно отследить увеличение оценочной стоимости паев. О реальной прибыльности вложений можно будет говорить только по мере сдачи в эксплуатацию или реализации этих объектов.

По мнению Марины Кислицкой, ни депозиты, ни вложения в валюту не обеспечили за прошедший год инвесторам реального положительного дохода (с учетом инфляции). Возможно, ПИФы недвижимости несколько уступают в доходности фондовому рынку, однако риски при этом просто несопоставимы. Принято считать, что инвестиции в недвижимость - консервативный инвестиционный инструмент, соответственно обладающий высокой надежностью. При этом фонды недвижимости демонстрируют сегодня доходность на уровне 25–40% годовых, что довольно много по сравнению с прочими финансовыми инструментами.

И тем не менее риски вложений в ЗПИФы существуют. Как замечает Наталья Прокопьева, директор по развитию УК «Регион Девелопмент», при вложениях в строительные фонды всегда нужно иметь в виду риск дефолта застройщика, хотя в силах управляющей компании его сменить.

Ведь проблемы, связанные с финансовым состоянием застройщика, неизбежно отразятся на сроках строительства объекта и уменьшат планируемую доходность. Примерно в такую ситуацию попала управляющая компания «Менеджмент центр», вложившая средства в проблемные объекты компании «Стройметресурс».

Чтобы застраховать вложения «Регион Девелопмент» в строящиеся объекты компании «Сити-XXI век», данной УК был подписан договор поручительства с материнской компанией холдинга «Эконика», куда входит «Сити». «Чтобы избежать дефолта, иногда УК приходится выкупать права на объект. Для ПИФа лучше быть собственником, а не дольщиком: в случаях дефолта фонд может перепродать права или нанять другую строительную компанию»,- заключает Прокопьева.

Как считают в «Регион Девелопмент», все локальные причины, связанные с выбором проекта, изменением накладных расходов и т. д. зависят от профессионализма управляющего. Для управляющего фонда недвижимости недостаточно иметь в штате специалистов с аттестатом ФСФР. Важным условием для снижения рисков при инвестировании в недвижимость будет наличие внутри компании служб технического контроля проектов.

«В нашей компании такие службы, с квалифицированными строителями в штате, созданы для каждого фонда в отдельности. Глобальные риски сложно предсказуемы. Важным условием для их минимизации будет активный открытый диалог с властью и обществом»,- говорит Павел Зюбин, генеральный директор «Регион Девелопмент».

Куда нести деньги?

Впрочем, по закону сам пайщик не может диктовать УК, куда бы он хотел вложить средства. Управляющая компания осуществляет доверительное управление имуществом только самостоятельно, понимая однако, что любое неправильное решение сразу скажется на репутации компании. «Но если ЗПИФ недвижимости создается для институциональных инвесторов, где один или два пайщика, то схема инвестирования и ее объекты выбираются задолго до создания самого фонда»,- замечает Борис Нескородьев. Выбор конкретного объекта зависит от инвестиционной политики ЗПИФ недвижимости и срока его действия. Как правило, многие управляющие компании рассматривают объекты только при наличии к нему справок, подготовленных самостоятельно или двумя-тремя крупнейшими риэлтерскими компаниями. Обычно приоритетным сектором недвижимости для вложений в ПИФы является жилая (элитная, бизнес-класс, загородная). Эти сегменты демонстрируют наиболее оптимальное соотношение рисков и доходности (не менее 25–35% годовых): при стабильном спросе эта недвижимость малоэластична к возможным финансовым потрясениям.

Большая пайка

Как замечает Марина Кислицкая, есть ошибочное мнение, что доходность ПИФов обеспечивается исключительно за счет роста цен на недвижимость. Поэтому в условиях стабильных цен доходность вложений в недвижимость мала. На самом деле основной доход обеспечивается за счет так называемого инвестиционного прироста, то есть роста стоимости объекта по мере его строительства от стадии проектирования до этапа реализации, продажи объекта.

Инвестиционный доход доминирует в общей структуре доходности и обеспечивает при вхождении в проект на стадии котлована и адекватном проектном анализе около 25% прироста. А рост цен выступает только в качестве некоей «рыночной премии», бонуса для фонда. В связи с этим можно и в перспективе уверенно прогнозировать стабильно высокую доходность фондов недвижимости по сравнению с прочими инвестиционными инструментами рынка.

В УК Росбанка подтверждают, что ЗПИФы недвижимости - это «длинные» инвестиции, и даже при кратковременном спаде рынка не стоит делать промежуточные выводы. Так, доходность ЗПИФ недвижимости Росбанка «Новый Дом» по результатам 2004 года составила около 108%, хотя этот год аналитики компании назвали не самым удачным для инвестирования в строительство элитного жилья. Впрочем, в УК выбрали для инвестиций сегмент не жилой, а загородной недвижимости.

НАДЕЖДА РУСИНА