Запад скупит московскую недвижимость

Британская компания Knight Frank, специализирующаяся на работе с недвижимостью, объявила во вторник о начале своей деятельности на российском рынке. В сферу интересов компании, в первую очередь, входит элитная жилая и качественная офисная недвижимость. По мнению руководства компании, выход на российский (что в данном случае означает московский) рынок обусловлен увеличением степени его безопасности для инвесторов вкупе с более высоким уровнем доходности таких вложений, нежели в Западной Европе. Представители Knight Frank утверждают, что намерены привлечь на российский рынок недвижимости миллиарды долларов западных инвестиций.

Компания Knight Frank оказывает агентские и консультационные услуги на рынке недвижимости, включая операции с коммерческой недвижимостью, выбор площадок под строительство, планирование, консультации по девелопменту и финансированию проектов, а также производит оценку объектов и инвестиционные продажи. Компания имеет более двухсот офисов в более чем тридцати странах. Она является партнерской организацией, что, по словам ее руководства, позволяет ей полностью сосредоточиться на основной деятельности, не отвлекаясь на обслуживание интересов акционеров. В компании работает более 9 тысяч сотрудников, суммарная стоимость оцененных объектов (зданий и земельных участков) в 2003 г. составила 253 млрд долл., кроме того, компания осуществила сопровождение сделок купли-продажи коммерческой недвижимости общим объемом 11,7 млрд долл., жилой недвижимости – 6,7 млрд долл. По словам руководителя отдела элитной жилой недвижимости за рубежом Патрика Дринга, Knight Frank занимается инвестициями в жилой комплекс в центре Лондона, стоимость жилья в котором колеблется от 500 тыс. до 12 млн фунтов стерлингов.

В России компанию, в первую очередь, интересует рынок недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга. «Россия – очень централизованная страна, – сказал RBC daily генеральный директор компании Knight Frank Russia Кирилл Стародубцев. – В столице сосредоточены основные денежные потоки». Согласно исследованию рынка Москвы и Санкт-Петербурга, проведенному компанией, российский рынок недвижимости является одним из наиболее привлекательных инвестиционных рынков с точки зрения потенциала роста. В частности, в инвестиционном рейтинге компании Москва занимает второе место по привлекательности среди развивающихся рынков, уступая только Бангкоку. В настоящее время, согласно данным компании, которые были озвучены руководителем международных исследований Стивом Малленом, наибольшую долю иностранных инвестиций в недвижимость привлекают Великобритания (36%) и Франция (24%), а наиболее активными инвесторами являются США (28% в общем объеме иностранных инвестиций по всему миру) и Германия (29%). Вместе с тем, по словам Стива Маллена, эта ситуация в ближайшие годы изменится в пользу стран Восточной Европы и России. Так, по его мнению, к 2005 г. максимальный объем инвестиций в недвижимость смогут привлечь Польша (7 млрд долл.) и Россия (6,5 млрд долл.).

По мнению Стива Маллена, уже сейчас можно наблюдать растущий интерес инвесторов к развивающимся рынкам, что обусловлено падением цен на офисную недвижимость на большинстве западных рынков. Кроме того, по его словам, в Западной Европе наблюдается падение доходности от вложений в недвижимость во всех секторах этого рынка. «Инвесторам становится все труднее и труднее получать нормальную доходность от вложений в недвижимость в Западной Европе, – сказал RBC daily г-н Маллен. – Поэтому инвесторы сейчас готовы идти на более высокие риски и вкладывать свои средства в недвижимость на развивающихся рынках. В настоящее время основные инвестиционные фонды придерживаются следующей стратегии: 80% вложений осуществляется в безопасные рынки Западной Европы, 20% – в высокорисковые проекты в таких странах, как Россия, Китай, Таиланд, Малайзия, а также страны Восточной Европы». По словам Стива Маллена, доходность от инвестиций в недвижимость в Западной Европе в настоящее время не превышает 10%, находясь на уровне 7-8%. В то же время, как сказал RBC daily Кирилл Стародубцев, доходность от инвестиций в российскую недвижимость находится на уровне 13% для офисной недвижимости и 25% – для жилой и индустриальной недвижимости. Впрочем, по словам г-на Стародубцева, эти ставки ежегодно снижаются из-за роста первоначальной цены и снижения ставок по банковским кредитам. Безусловно, высокий уровень доходности делает российский (московский) рынок недвижимости привлекательным для иностранных инвесторов. Однако, по мнению представителей компании Knight Frank, существует еще один фактор, способствующий росту интереса к инвестициям в недвижимость российской столицы. «Российский рынок недвижимости в последнее время стал довольно безопасным с точки зрения вложения средств, – считает Кирилл Стародубцев. – Различные катаклизмы, связанные со спорными вопросами собственности на то или иное здание, возникают достаточно редко». При этом, по мнению г-на Стародубцева, в российской столице имеется лишь десять офисных зданий класса А и В, полностью удовлетворяющих требованиям инвестиционной безопасности (например, отсутствует риск потери права собственности). «Это не более 10% от всей офисной недвижимости в Москве», – утверждает Кирилл Стародубцев.

Оценив все перечисленные факторы, компания Knight Frank решила, что сможет привлечь крупных западных инвесторов на рынок московской недвижимости. «Мы уверены, что в скором времени в Россию придут международные инвесторы, – утверждает Патрик Дринг. – Уже сейчас я смотрю несколько объектов по заказу клиентов». По мнению Стива Маллена, в первую очередь в инвестициях в Россию будут заинтересованы венчурные фонды, наиболее же консервативные пенсионные фонды появятся на российском рынке не ранее чем через пять лет. «Хотя я не исключаю возможности того, что пенсионные фонды сначала будут вкладывать свои средства в небольшие венчурные фонды, а те уже непосредственно в российскую недвижимость», – считает он. Всего компания планирует привлечь инвестиций на миллиарды долларов. Правда, более точную цифру представители компании назвать отказались

Елена Тофанюк