"Прощупайте почву!"
В регионах при строительстве офисных центров классов «А» и «В» затраты на формирование телеком-инфраструктуры могут значительно превысить столичные показатели. Если в Москве стоимость телекоммуникационной составляющей объектов коммерческой недвижимости не превышает 2-4% общих затрат на девелопмент, то в российских городах эта цифра может возрасти до 8-10%.
Основные причины – неразвитая инфраструктура и отсутствие конкурентного рынка телекоммуникаций.
Рост интереса к региональному рынку коммерческой недвижимости аналитики отмечают еще с середины 2004 года. В числе основных причин называются как снижение рентабельности столичного рынка практически до уровня инфляции, так и желание ключевых игроков «застолбить» места на региональных рынках, а также прогнозируемое увеличение спроса на качественную коммерческую недвижимость в регионах.
Так, по словам начальника отдела по работе с собственниками ABN Realty Романа Чепцова, «при покупке или перепродаже построенных офисов с целью дальнейшей сдачи в аренду сейчас рентабельность составляет 12-15%, а девелопмент приносит 20-30%». А директор департамента офисной недвижимости и инвестиций Colliers International Олег Мышкин считает, что снижение уровня рентабельности при девелопменте проектов связано с такими факторами, как повышение стоимости вхождения в проекты, сложности при получении участков, а также увеличение себестоимости строительства. В целом рентабельность девелоперского рынка Москвы, по данным Vesco Consulting, за последние 2-3 года снизилась более, чем в два раза.
В поисках новых возможностей развития бизнеса ведущие столичные игроки рынка коммерческой недвижимости обратили внимание на неосвоенные региональные рынки. При этом, по словам коммерческого директора инвестиционно-строительной компании «Авгур Эстейт» Виктора Козлова, «Московские компании, выходящие сегодня на региональные рынки, думают больше не о прибыли, а о расширении своей доли рынка. Как правило, они преследуют две задачи: «прощупать почву» на местном рынке и закрепиться на нем». Эту тенденцию подтвердил и ведущий международный форум MIPIM-2005, впервые собравший в этом году беспрецедентное количество представителей региональных рынков недвижимости и местных властей.
Проекты в российских регионах вызвали живой интерес у традиционных участников форума – крупных отечественных и международных девелоперов и инвесторов.
Третий фактор роста интереса к регионам – экспансия крупного российского и западного бизнеса, который формирует спрос на офисы международного уровня. Особенности и закономерности запросов крупных компаний при выходе на региональные рынки нашли отражение в докладе генерального директора Гарс Телеком Павла Горенькова на только что прошедшей конференции «Анализ рынка коммерческой недвижимости регионов: инструменты и результаты», организованной компанией «МИЭЛЬ-недвижимость» совместно с Российской Гильдией Риэлтеров. «Сегодня даже крупным компаниям, открывающим представительства в регионах, подчас не нужны большие офисные площади, - рассказывает Павел Гореньков, - В то же время они предъявляют высокие требования к качеству арендуемых помещений. В частности, такие компании имеют единую политику в области формирования IT и они заинтересованы в объектах с качественной телекоммуникационной инфраструктурой, которой не могут похвастаться нынешние региональные бизнес-центры».
Характерный пример привел руководитель отдела аналитики и информационного обеспечения Управления коммерческой недвижимости и девелопмента «Миэль-недвижимость» Айдар Галеев, рассказавший об офисе площадью 50 м2, который довольно долго искала компания Microsoft в Казани. По словам Айдара Галеева, процесс поиска был затруднен именно из-за неразвитости инфраструктуры и ограниченности предложений с качественно реализованными возможностями предоставления телекоммуникационных услуг. На проблемы с наличием необходимого уровня IT-инфраструктуры при открытии региональных офисов на пресс-конференции по итогам работы HP в 2004 году сетовал и Оуэн Кемп, генеральный директор российского отделения компании НР, которая в последние полтора года продолжает активную экспансию в регионы.
Качественные площади, соответствующие международным стандартам – основная проблема регионов. Так, по результатам проведенного компанией Knight Frank сравнительного анализа рынков 10 наиболее развитых регионов России, в секторе офисной недвижимости преобладают помещения класса «С», класс «В» развит слабо, а класс «А» представлен единичными проектами. При этом организация IT инфраструктуры для регионов становится одной из острых проблем.
«Главная особенность региональных телекоммуникационных рынков – практическое отсутствие качественных коммерческих операторов связи, - полагает Павел Гореньков. - Зачастую в небольших городах услуги связи и доступа в интернет предлагают несколько мелких интернет-провайдеров и местное отделение электросвязи, качество сервиса которых далеко не всегда соответствует бизнес-центрам классов «А» и «В».
В отсутствии конкуренции на региональных рынках и с учетом подчас устаревшего уровня материально-технического оснащения государственных региональных операторов связи расходы на формирование качественной телекоммуникационной инфраструктуры в объектах коммерческой недвижимости возрастают с 2-4% (столичный уровень затрат на телеком) до 8-10%.
Как правило, каждый проект качественного офисного центра в регионе требует, в том числе, прокладки километров волоконно-оптических кабелей и организации инфраструктуры не только в здании, но и на стороне провайдеров.
«Мы полагаем, что профессиональное управление процессом строительства телеком-инфраструктур и последующим предоставлением услуг связи, доступа в интернет и передачи данных на объектах коммерческой недвижимости, ставшее стандартом для столицы, в регионах будет играть куда большую роль, - отмечает Павел Гореньков, - поскольку это единственный способ сократить расходы на этапе строительства, а также гарантировать требуемый уровень сервиса и бесперебойность в процессе эксплуатации».