Элитный офисный фонд
Год назад американская компания Cushman & Wakefield опубликовала в Нью-Йорке ежегодный рейтинг городов мира с самыми дорогими офисами, в котором Москва вошла в первую пятерку. По данным Cushman & Wakefield, средняя цена московского офиса тогда составляла 729 евро за 1 кв. м в год (евро в то время был равен доллару).
Цена приводилась с учетом НДС и эксплутационных расходов. Но и это не предел: в Москве сдаются в аренду и более дорогие офисы. Причем спрос на них, как ни странно, превышает предложение. Так за что и почему арендаторы офисных помещений готовы переплачивать?
Качественные офисные помещения в Москве (класс А) и так недешевы. По данным компании Stiles&Ribokobylko на февраль 2005 года, средние арендные ставки на помещения класса А оценивались примерно в 600 долл. за кв. м в год. Но следует не забывать, что российские компании платят еще НДС 18% от этой суммы (это еще около 120 долл. за кв. м в год) плюс так называемые эксплутационные расходы.
По данным компании Paul`s Yard, эксплутационные расходы для офисов такого класса составляют от 50 до 120 долл. Например, в «Балчуг-плаза» эта ставка -- 80 долл. плюс НДС с кв. м в год, в «Павелецкая Тауэр» -- 75 долл. с НДС, в бизнес-центре «Романов Двор» -- 100 долл. с учетом НДС. В итоге арендная плата за среднестатистическое офисное помещение класса А обходится в 800--820 долл. в год.
Однако в Москве есть немалое число бизнес-центров, где и эта немалая сумма перекрывается в полтора, а то и в два раза. Например, в бизнес-центре «Регус» ежемесячная арендная ставка составляет 1700--1950 долл. за рабочее место (одно рабочее место занимает 6--10 кв. м). То есть аренда 1 кв. м в год обходится в 2--3,4 тыс. долл. «Регус» -- это международная сеть бизнес-центров, специализирующаяся на сдаче в аренду именно небольших, а также временных (на 1--4 недели) помещений. То есть этот пример можно признать исключением -- арендная плата за очень маленькие помещения одинаково высока во всем мире, а не только в России.
Однако сверхвысокая арендная плата за стандартные офисы в Москве вовсе не редкость. Владельцы бизнес-центров обычно оправдывают такие ставки «высоким уровнем работы эксплуатирующей организации». «Высококлассные бизнес-центры ориентированы на полное освобождение арендаторов от необходимости самостоятельно заниматься благоустройством своих рабочих мест -- они не только прекрасно меблированы, но и предоставляют арендаторам целый пакет необходимых услуг (дополнительные транспортные возможности, залы для проведения конференций с самой различной аппаратурой, бытовые услуги). В некоторых бизнес-центрах плата за парковку (100--120 долл. за одно машиноместо) также включается в стоимость аренды как некий бонус», -- поясняет руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Delta Realty Светлана Муханова.
Выше средних по рынку арендные ставки предлагаются в бизнес-центрах «Миллениум», «Даев-плаза», «Романов Двор-2», «Александр-Хаус», «Усадьба». Пиковые цены (от 800 долл. за кв. м в год) в них наблюдаются на небольшие блоки (до 250 кв. м.). Если прибавить к этим ставкам НДС и плату за управление, то окончательная цена аренды превысит тысячу долларов.
Наталья Дерешовская, консультант отдела по работе с собственниками агентства ABN Realty, говорит, что дорогие офисы (более 800--900 долл. за кв. м в год) составляют особый сегмент рынка коммерческой недвижимости, ориентированный на арендаторов с повышенными запросами к занимаемым помещениям. К такому типу офисов может относиться как все здание, так и несколько этажей (VIP-этажи). Но даже если в бизнес-центре присутствует всего один элитный этаж, качество всего здания в целом должно быть высоким.
Как правило, при формировании столь высокой цены на офис действует комплекс причин, основными из которых являются архитектурно-технические преимущества и отделка высшего стандарта, а также дополнительные услуги и удобства для арендаторов, которые предоставляет управляющая компания. Важную роль играет расположение здания в престижном районе города, а также преимущества ландшафта, например близость к реке.
"Элитные офисы обладают лучшими характеристиками по сравнению со стандартными офисами класса А -- это более дорогая отделка (эксклюзивные материалы), более высокие потолки в помещениях, самые современные и надежные системы инженерии и безопасности, расположение на верхних этажах здания, панорамное остекление, прекрасные виды из окон, наличие рекреационной зоны для руководства», -- поясняет Наталья Дерешковская. В дополнение к этому в дорогих бизнес-центрах многих арендаторов привлекает и соседство с самыми известными и уважаемыми компаниями. Например, в бизнес-центре «Александр-Хаус» на Большой Якиманке (ставки от 950 долл. за кв. м в год) среди арендаторов представлены корпорация Sharp, Центр стратегических разработок, Фонд эффективной политики. Иногда арендаторам предоставляются уже оборудованные рабочие места, как, например, в бизнес-центрах «Регус» (Смоленская пл., 3) и «Миллениум Хаус» (Трубная, 12). В таком случае компании-арендатору может быть выделен секретарь, который отвечает на звонки, отправляет факсы и т.д. В отдельных проектах решающим фактором для установления высокого уровня цен является исключительное местоположение здания. Например, бизнес-центр «Романов Двор» (Романов пер., 4), элитные офисы в котором сдаются по базовой ставке от 900 долл. за кв. м в год, расположен в самом центре Москвы, рядом с Кремлем.
«Элитные офисы востребованы, как правило, иностранными представительствами и крупными компаниями, а в последнее время и российскими сырьевыми холдингами. Цены в этом сегменте связаны с динамикой на рынке офисной недвижимости в целом, и если общая тенденция к плавному повышению цен сохранится, то и цены на элитные офисы будут также расти», -- полагает Наталья Дерешковская. Похожего мнения придерживается и руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец: «Надо отметить, что дорогие офисные площади пользуются такой популярностью, что практически не пустуют, более того, сегодня наблюдается их значительный дефицит. И пока не видно причин, почему дорогие офисы вдруг начнут пустовать».