Москва догоняет Европу

Как и предсказывалось специалистами, цены на недвижимость продолжают расти. И даже несколько сильнее, чем ожидали аналитики. По прогнозам экспертов, цены в среднем должны увеличиваться на 2–2,5% в месяц, однако пока жилье дорожает быстрее – и в январе и феврале цена квадратного метра вырастала на 3%. Как предсказывают в аналитическом центре irn.ru, это может привести к тому, что средняя цена квадратного метра в столице превысит отметку 1600 долларов уже к апрелю. При этом ожидать замедления темпов роста не приходится – весной, как правило, активность покупателей только повышается, а значит, цены будут расти еще активнее (примерно на 0,5–1%).

Застройщики также не видят причин для того, чтобы рост цен на квартиры замедлился. Они считают, что спрос на недвижимость в этом году останется таким же высоким, как и в прошедшем. А поскольку спрос явно превышает предложение, цены будут расти и дальше. В центре столицы они могут достигнуть даже 10 тыс. долл. за метр жилплощади. Таким образом, Москва по стоимости жилья встает в один ряд с многими европейскими столицами, где цена квадратного метра держится на уровне 5 – 10 тыс. долл.

В сегменте же эконом-класса предложений, особенно дешевых, будет по-прежнему немного. К тому же, как правило, самыми дешевыми являются квартиры с большой жилплощадью, покупка которых в итоге все равно обходится в кругленькую сумму.

Тем не менее дешевая недвижимость все-таки будет появляться. Правда, в основном она будет строиться в Подмосковье – в Зеленограде, Красногорске, Химках, Одинцове. По мнению специалистов все больше москвичей стремятся выехать за пределы Москвы, купив за те же деньги квартиру в хорошем монолитном доме в ближнем Подмосковье, чем в панельном доме на окраине Москвы. Массового недорогого жилья в Москве практически не остается. Кроме этого, в некоторых случаях качество строительных работ в Подмосковье выше, чем в Москве. Это связано, в частности, и с приходом туда московских строителей. Именно благодаря всем этим факторам в наступающем году следует ожидать значительного роста цен на недвижимость в ближайшем Подмосковье. Более дешевая цена квадратного метра (примерно на 50% дешевле, чем в столице) сегодня привлекает к себе потенциальных покупателей и инвесторов с небольшим стартовым капиталом.

Одним из факторов, определявшим цену недвижимости в конце 2003 года, было сокращение предложения серийного жилья. Значительный объем квартир с не очень большой площадью у застройщиков покупал город для муниципальных нужд. Кроме того, в Москве уже негде строить новые микрорайоны. Все новостройки сегодня относятся к «точечным» объектам, что, конечно же, сказывается на окончательной стоимости каждой квартиры.

Россияне уже поняли, что в условиях падения доллара вкладывание денег в квадратные метры является хорошим альтернативным способом применения своим деньгам. Сейчас продолжается активная массовая покупка квартир на стадии «котлована». Основная причина этого явления – рост доходов населения, а также «уход от доллара».

Все это вписывается в ожидаемый сценарий развития рынка недвижимости, и пока серьезных потрясений ни застройщики, ни аналитики не ждут. Не секрет, что рынок недвижимости переживает особенный бум во времена нестабильности, а сейчас глобальная смена политического и экономического курса страны маловероятна. Менее же значительные перемены, такие как президентские выборы или колебания курсов валют, вряд ли как-то заметно повлияют на него.

Что же касается офисных помещений, то доходность вложений в коммерческую недвижимость продолжает оставаться высокой. Это приводит к постоянно увеличивающимся объемам строительства. По прогнозам компании «ABN Realty» в первом полугодии 2004 года предложение на офисы класса «А» возрастет еще на 7–9% по сравнению со второй половиной 2003 года, а на офисы класса «В» на 10–12%. При этом цены на офисы класса «В» продолжают плавный рост. И это несмотря на то, что во втором полугодии 2003 года наметилось некоторое насыщение рынка. Слишком много объектов класса «А» и «В» было одновременно выставлено на рынок в первой половине 2003 года. Кроме того, на рынке появилось значительное количество предложений по офисным помещениям в функционирующих бизнес-центрах. Офисы здесь предлагаются с отделкой, готовые к въезду. Это происходит из-за того, что многим развивающимся российским структурам становится тесно в своих офисах, в результате чего они вынуждены арендовать площади больших размеров во вновь построенных офисных центрах, а свои прежние апартаменты сдавать.

Евгений Мазин