Шенгенская прописка

Когда-то, в советские времена, отдыхать в Прибалтике было модно и престижно: все здесь дышало близостью к Европе, дома и улицы сверкали чистотой, а сервис подкупал своей ненавязчивостью.

Сегодня, когда проблем с цивилизованным отдыхом почти нет, многие всерьез задумываются о приобретении недвижимости на ныне зарубежных берегах холодного Балтийского моря.

Более того, особую популярность недвижимость на Рижском взморье приобретает среди иностранцев. После вступления стран Балтии в ЕЭС в мае 2004 года интерес к рынку недвижимости увеличился не только со стороны частных, но и институциональных инвесторов уровня GE, Heitmann и Immofinanz.

Литва - страна строителей и баскетболистов

Литву аналитики рынка традиционно считали не очень привлекательной страной для инвестиций. Однако с момента вступления в ЕС ситуация здесь изменилась. Прежде всего, по причине вступления Литвы в Шенгенское соглашение: теперь иностранцы, имеющие в Литве вид на жительство (ВНЖ), могут безвизово посещать около 68 стран, входящих в Шенгенскую зону. В последние годы, помимо скандинавских банковских групп, сюда пришел капитал немецких, польских и латвийских банков. Среди них финский Nordea Bank PLC, немецкие подразделения банков Norddeutsche Landesbank Girozentrale и Vereins und Westbank AG, а также Raiffeisen Bank Polska S. A. и т. д.

Близость к популярному Балтийскому побережью только начинает влиять на литовские цены на недвижимость: они еще самые низкие по сравнению с другими странами Евросоюза. Однако, по данным компании OberHaus Real Estate, уже сейчас цены на жилье в Литве растут почти на 20% в год. Цены на микрорайоны и пригороды Вильнюса стабильны, а центр, как обычно, дорожает. Так, по данным Away.ru, сегодня 5-комнатная квартира в 6-этажном доме в центре Вильнюса стоит $100–300 тыс. Особняки в столице, безусловно, продаются намного дороже: в зависимости от площади и этажности, их цена может вырасти до $500–600 тыс.

Кроме того, покупателей издавна привлекают дома в курортных городах: Паланге, Неринге, Друскининкае. Цена за особняк в 1200 кв. м у озера в Друскининкае составляет около $690 тыс.

На Рижском взморье

Заметный интерес к Латвии, помимо иностранных инвесторов, проявляют и отечественные компании. Так, одним из наиболее успешных примеров такого сотрудничества является участие московской компании «Декра» и латышской Parkhaus в реализации масштабного жилого проекта «Солярис» в спальном районе Риги Иманта. Проект состоит из двух башен по 24 этажа (всего около 360 квартир).

Сейчас заканчивается строительство домов, однако более 80% квартир в них уже продано, что свидетельствует о серьезном превышении спроса над предложением.

Можно отметить и недавнюю покупку одного из 2-х офисных центров класса А в центре Риги - «Валдемара Центрс» - голландской компанией, связанной с семьей Ралифа Сафина (бывшего топ-менеджера ЛУКОЙЛа). Офисный центр был построен в конце 90-х шведской компанией Skanska (ныне покинувшей Прибалтику и сосредоточившейся на рынке Центральной и Восточной Европы и России).

По данным Латвийской ассоциации недвижимости (LANIDA), сегодня на местном рынке жилье принято делить на несколько категорий (подобная схема действует и в Эстонии). Это экономичный вид жилья, представленный квартирами в реконструированных или новых многоквартирных домах: цены на серийные квартиры в марте 2005 года составили 500–600 евро/кв.м.

Эксклюзивные квартиры, расположенные в престижном центре, как обычно, являются прибыльным объектом для инвестиций. Так, средняя рыночная цена квартир в Старой Риге приблизилась к 3000–3500 евро/кв. м, и это не предел. Правда, сделки на суммы, превышающие 4000 евро/кв. м, происходят очень редко, хотя предложение квартир и велико.

Еще две категории на жилом рынке - это рядные дома (аналог таунхаусов) и жилые поселки. Рядные дома, выполненные в одном стилевом решении, обычно состоят из 2–3-х этажей и располагаются в ряд по несколько домов. Типовые дома в жилых поселках обычно окружены участком от 500 до 2500 кв. м. Цена покупки рядного дома составляет $600–1000/кв. м, а дома в жилом поселке - $400–700/кв. м.

Однако, несмотря на невысокие по нашим меркам цены, спрос на особняки в этом году упал. По данным LANIDA, спрос в 2005 году на дома не оправдал оптимистичные прогнозы девелоперов: из заявленных в 2004 году 44 проектов жилых поселков было реализовано только 29.

Падает спрос и на рядные дома: в 2005 году заявлено к реализации 6 проектов, в 2006 - только 5. На рынке офисных помещений спрос формируют прежде всего государственные учреждения (они обычно арендуют помещения класса В по цене около 9 евро/кв. м в месяц).

По данным компании Balthaus, главным событием на рынке коммерческой недвижимости 2004 года стала долгожданная сдача в эксплуатацию центрального офисного здания Hansabanka «Солнечный камень» (общая площадь - 29 400 кв. м, цена аренды - 20 евро/кв. м в месяц).

Горячая эстонская недвижимость

По данным компании Uus Maa Real Estate Group, спекулятивные инвесторы в Эстонии уже уступили место стратегическим финансовым. Сегодня страна лидирует по количеству иностранных инвестиций, особенно в коммерческую недвижимость и особняки на побережье, пользующиеся спросом у шведов и финнов. Привлекает их в Эстонии не только физическая, но и финансовая близость к Скандинавии - схожая экономическая среда, процентные ставки, инструменты займов и риски.

По словам Георгия Шабада, директора эстонской издательской группы «Аладжа», в Эстонии владение недвижимостью на территории страны является основанием для получения многократной бесплатной визы, но с ограниченным сроком пребывания на территории страны.

Если человек предпочитает приобретать недвижимость не на свое имя, а на кипрский офшор (как обычно принято у наших соотечественников), то у него могут возникнуть проблемы при получении эстонской визы.

Доходность рынка коммерческой недвижимости Эстонии составляет 8–9% годовых. По данным Colliers International, недавно в центре Таллинна был сдан ТЦ «Виру» (50 тыс. кв. м), в этом году планируется завершить реконструкцию квартала Роттермани в непосредственной близости от Старого города, где на месте бывшего завода появятся квартиры, отели, магазины и рестораны (общая площадь проекта превысит 50 тыс. кв. м). Одной из особенностей ТЦ в Прибалтике, по словам Морозова, сегодня является малое количество якорей, преобладание продуктовых гипермаркетов над электроникой, одеждой и рынком развлечений.

Судьба инвестиций

Условия покупки недвижимости в Прибалтике считаются экспертами вполне привлекательными ввиду приближенности к западным стандартам. В отношении новых жилых проектов существуют особые условия, позволяющие резидентам получать до 90% банковского финансирования на максимально длительный период времени, вплоть до 40 лет.

Уровень доходности в жилом строительстве составляет 20–25%, в коммерческом - 14–18%. Нужно учитывать, что средняя стоимость финансирования строительства жилых и коммерческих проектов в Прибалтике сегодня не превышает 5–6%. Более высокая доходность в жилом строительстве обеспечивается за счет стабильно высокого спроса, активной политики банков в области ипотечного финансирования и определенного дефицита новых проектов в регионе.

НАДЕЖДА РУСИНА