Как уживаются вместе офис и магазин

Торгово-офисные центры за последние несколько лет стали обычным явлением на рынке коммерческой недвижимости. C точки зрения арендаторов торговых площадей, а они располагаются как правило в нижней части комплексов, у таких центров есть очевидный плюс: на его верхних этажах работают платежеспособные потенциальные покупатели. Однако участники рынка недвижимости утверждают, что аренда торговых точек на нижних этажах бизнес-центров может быть не так уж выгодна. Участники рынка однозначно рекомендуют такие площади банкам и крупным сетевым компаниям - особенно торговцам мобильными телефонами и ювелирными украшениями.

Нерядовые арендаторы

Бизнес-центры с торговой частью, как правило, располагаются на первых линиях магистралей, центральных улицах и Садовом кольце. Совмещение торговой и офисной площади встречается довольно часто, порой это вынужденное решение, обусловленное наличием цокольного этажа, холльных помещений огромной площади и т. д.

По словам Сергея Храмова, директора по развитию компании 4Rent Estate, обычными арендаторами торговых помещений являются банки, аптеки, салоны красоты, салоны связи, кафе, рестораны и туристические компании. Максим Гасиев, директор департамента торговой недвижимости Colliers International, утверждает, что если в бизнес-центре офисная часть является доминирующей, магазины или точка «общепита» должны подбираться так, чтобы на офисный блок не оказывалось негативного влияния. Как уверены в Knight Frank, чем выше престиж бизнес-центра, тем более дорогие брэнды должны приходить в торговую зону.

С другой стороны, как считает Владимир Толстов, генеральный директор компании «Гранд капитал», арендаторы торговой зоны рассчитывают и на посетителей с улицы.

Но больше всего инвесторы или управляющие компании заинтересованы в поиске «стабильного» арендатора, способного заключить долгосрочный договор аренды. Дело в том, что первые этажи офисных зданий мало востребованы в качестве офисных помещений. К тому же большому бизнес-центру часто необходима та или иная сопутствующая инфраструктура. При этом арендные ставки торговых площадей, по данным 4Rent Estate, в несколько раз превышают ставки аренды офисных помещений, достигая $2500 за квадратный метр в год, что объясняется ограниченностью предложения на рынке и высоким спросом среди арендаторов.

Сложности бизнеса

Не всегда работа комплексов смешанного типа протекает гладко. Как замечают в Colliers International, основной проблемой является разделение парковки для офисной и торговой частей комплекса. Другая сложность - возведение респектабельной входной группы, без которой сложно себе представить хороший бизнес-центр: она забирает под себя площади первого этажа, самого выгодного с точки зрения торговых операторов. Арендодатели часто сталкиваются и с «текучкой» торговых операторов из-за сложной системы доступа посетителей в некоторые бизнес-центры. Конечно, арендаторы имеют возможность работать «на улицу», но только если входы в офисную и торговую часть расположены не в одной входной группе и посещение магазинов с улицы не нарушает охранный режим. Владельцы бизнес-центров стараются контролировать поток посетителей в торгово-офисном комплексе: иногда им в этом помогают сами арендаторы, информируя владельца о том, на какую посещаемость клиентов «с улицы» они рассчитывают, и обсуждая вопрос их беспрепятственного доступа в здание.

Ставки и договор

По данным компании 4Rent Estate, чтобы стать арендатором в торгово-офисном центре, у компании должны быть не только бизнес-план, но и рекомендации: а нередко требуется наличие уже работающих торговых точек.

Единых арендных ставок на этом рынке, как правило, не существует. Так, в одном и том же здании может быть разный доступ в торговое помещение, высота потолков, уровень освещенности - все это отражается на ставке аренды. Кроме того, как отмечает Михаил Гец, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood, в торговых центрах более крупные блоки стоят дешевле мелких. Аренда второго этажа в одном торгового центра может стоить дешевле первого.

Имеет значение и профиль компании: наиболее высокие цены выставляются банкам, салонам мобильной связи, ювелирным и сувенирным магазинам. Как отмечает Юлия Дальнова, специалист по торговой недвижимости Knight Frank, если комплекс расположен в «проходном» месте около метро, собственнику стоит увеличить процент торговых помещений. Поэтому иногда под торговые галереи отдается до трех первых этажей, но такая практика характерна для объектов с площадью более 30 тыс. кв. м.

В целом условия договора аналогичны договору аренды офисных помещений. При этом, как отмечают в Blackwood, в договоре у арендаторов офисной части обязательно есть пункт о том, что они уведомлены о наличии торговой части в центре. В договорах по торговым помещениям обязательно указываются специфические требования арендатора по электрической мощности, кондиционированию помещений, а иногда и по дополнительным нестандартным изменениям в планировке помещений. Как правило, собственник обязывает арендатора по окончании договора аренды или досрочном его расторжении привести помещение в исходный вид. Исключение составляют арендаторы торговых помещений, которые подписывали договор аренды о состоянии помещения shell & core (пустые помещения с «чистовой» отделкой).

За досрочное расторжение договора арендатора могут подвергнуть и штрафным санкциям. Как замечает Сергей Храмов, в этом случае арендатор теряет права на все внесенные улучшения в помещении, а также страховой депозит от одного до трех месяцев.

Кроме того, арендатор торгового помещения платит за эксплуатацию не меньше других арендаторов, а иногда даже больше, хотя он может не пользоваться лифтом, охраной или уборкой площадей. Иногда арендодатели, пользующиеся тем, что таких помещений явно не хватает, пытаются навязать арендатору, имеющему отдельный вход, оплату общих площадей.

Особенно взвешенно арендаторы должны подходить к выбору помещения под торговый зал, если их бизнес - «пилотный». По словам Сергея Храмова, аренда торгового помещения в бизнес-центре - очень рискованная затея. Арендные ставки там существенно выше, условия договора аренды, включая штрафные санкции, намного жестче. Как правило, основными арендаторами здесь являются банки, уже обладающие аналогичными помещениями, и различные сетевики. Иными словами, арендаторы, имеющие солидные кредиты и стабильный бизнес. Нет сомнения, что арендодатель, имея возможность выбора, сделает его в пользу именно такого арендатора, а не мелкого предпринимателя.

НАДЕЖДА РУСИНА