Офисы под управлением: Управляющие компании сидят на букве "А"

До сих пор более половины владельцев коммерческой недвижимости Москвы обходятся без услуг профессиональных управляющих (эксплуатационных) компаний. На рынке офисов пока нет возможности ни выбора, ни приобретения услуг управляющих компаний.

По разным оценкам на сегодняшний день на рынке недвижимости Москвы действует более 50 управляющих (эксплуатационных) компаний (УК). По данным исследования ЗАО «ИнфраМенеджмент. Управляющая компания», аффелированные УК (созданные под сопровождение одного или нескольких проектов конкретного девелопера) занимают 84 – 88% рынка, независимые зарубежные УК – 9 – 11% рынка коммерческой недвижимости, независимые отечественные УК – 3 – 5% рынка.

По мнению экспертов УК Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Property Management, владельцы офисных зданий все отчетливее понимают, что независимые УК способны более эффективно управлять недвижимостью, усиливая позиции объекта на рынке и увеличивая его стоимость. «Наличие профессионального управления в здании является серьезным конкурентным преимуществом при сдаче площадей в аренду», – говорит Александр Лимаренко, генеральный директор компании ABN Realty. Арендатор, скорее всего, отдаст предпочтение профессионально управляемому зданию. Ведь на протяжении всего периода аренды ему придется общаться не с владельцем офисных площадей, а именно с УК, которая обслуживает деятельность арендатора, решает текущие проблемы, ведет договорные отношения. Поэтому качество общения и услуг в большей или меньшей степени будут ощущать все сотрудники компании. «Обычно владельцы или девелоперы определяются с УК на этапе строительства объекта, за 3 – 6 месяцев до его завершения», – говорит Илья Савицкий, эксперт компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Property Management. Однако этот срок может быть и больше, если речь идет о знаковых проектах, таких, например, как башня «Федерация» в «Москва-Сити». По словам Анатолия Черникова, генерального директора ЗАО «МИАН-Сервис», если у девелоперской компании нет своего эксплуатационного подразделения, то найм подрядчика происходит не позднее, чем за два месяца до сдачи объекта государственной комиссии. «Без УК объект госкомиссией принят не будет», – говорит Черников. Большинство инвесторов и девелоперов идут по наиболее простому пути – создают собственные эксплуатационные подразделения для каждого конкретного объекта. Тем же, кто решил привлечь к управлению своей недвижимостью стороннюю компанию и получить сервис международного качества, стоит приготовиться к долгим поискам и серьезным тратам.

В жестких рамках широкого выбора

Московский рынок управляющих компаний очень разнороден. На нем присутствуют и профессиональные управленцы, и брокеры, и строители, и даже бывшие клининговые фирмы. Их нельзя назвать информационно закрытыми, но публичной и прозрачной практики выбора и приобретения услуг УК в Москве не существует. Выбор УК можно было бы осуществлять на основании публичной информации в справочниках, Интернете, рекламе, но в цивилизованном виде этих данных нигде нет. Иной вариант выбора – воспользоваться рекомендациями других пользователей недвижимости. По словам экспертов «ЗАО «ИнфраМенеджмент. Управляющая компания», при этом велика вероятность, что позитивная практика рекомендованной УК не будет тиражирована. Особенно это касается российских независимых УК. Поэтому собственники высококлассных офисов пользуются преимущественно услугами иностранных управленцев с международными тиражируемыми стандартами. Для офисов класса «В» и ниже, как правило, характерна ситуация, когда объектом управляет собственник здания. Арендаторы недорогих офисов просто не могут себе позволить услуги иностранной УК, в то время как владельцы зачастую сознательно отказываются от профессиональной эксплуатации. Дело в том, что привлечение и обсуждение существенных условий договора с УК осуществляется не конечными «пользователями» недвижимости – владельцами, арендаторами, нанимателями, для которых, собственно, и важны такие параметры, как перечень, стоимость, качество услуг, а ее «распорядителями» – инвесторами и застройщиками. В силу того, что у «пользователей» недвижимости и ее «распорядителей» в большинстве случаев диаметрально противоположные интересы, УК, как правило, не заинтересованы в разглашении и обсуждении существенных условий своих контрактов. Этим же объясняется практическое отсутствие на данном рынке столичных УК таких понятий, как «репутация» и «бренд». К числу профессиональных независимых управляющих компаний на российском рынке можно отнести только мизерное количество зарубежных фирм и их представительств, начавших несколько лет назад осваивать сегмент высококлассной коммерческой недвижимости. Только эти компании участвуют в тендерах по управлению офисными зданиями высшей категории. Независимые российские УК, как правило, в список претендентов на управление высококлассными офисами не попадают. Пока не многим российским фирмам удалось привлечь в штат специалистов высокой квалификации, способных предоставлять управленческие услуги высокого качества, поэтому о реальной конкуренции между ними и западными управленцами говорить не приходится. Все остальные участники рынка УК – это владельцы недвижимости, которые зачастую управляют своей недвижимостью методом проб и ошибок.

Участники рынка УК

В Москве работают всего около десяти УК, которые приглашаются к участию в тендерах по управлению зданиями высшей категории. Это, как правило, иностранные компании, которые не имеют собственной недвижимости и профилируются исключительно на обслуживании коммерческой недвижимости. Такие фирмы – самая малочисленная на сегодняшний момент группа московского рынка УК. Несмотря на профессионализм и международные стандарты, случаи передачи здания в полное управление такой УК в России очень редки. Как правило, заказчик использует только часть пакета услуг, предоставляемых внешней управляющей компанией – чаще всего инженерно-техническое обслуживание, инфраструктурное обслуживание и консалтинг. Коммерческое управление объектом собственник традиционно оставляет за собой. «Специфика российского рынка по управлению коммерческой недвижимостью обусловлена отношением к вопросу сервиса», – говорит Илья Шершнев, директор по развитию компании Swiss Realty Group. Поэтому такие компании в чистом виде в России практически не представлены. В Москве, Петербурге и Сочи этот сегмент занимает компания M+W Zander Facility Management CIS. По состоянию на конец 2003 года объем управляемых ими площадей составил порядка 450 000 кв. м, из них – более 200 000 кв. м офисных площадей класса «А». Среди обслуживаемых объектов Berliner House, DaimlerChrysler House, «Новинский, 31», «Моховая, 7» и др.

Второй сегмент рынка УК – это девелоперы, которые строят и эксплуатируют собственные здания, а также оказывают управленческие услуги на рынке. Компания Hines изначально являлась девелопером, а сейчас предлагает и консультационные, и управленческие услуги. Компания Sawatzky после выхода на российский рынок в качестве девелопера спустя некоторое время начала брать в управление и чужие объекты. Также девелопером и управленцем одновременно является компания «Энка».Эти фирмы управляют такими объектами, как Park Place, «Дукат Плаза-2», «Павелецкая Тауэр», «Мосэнка» и др.

Третий сегмент – это брокеры (консультанты), включающие в пакет предоставляемых услуг и управление недвижимостью, такие, как Colliers International, Noble Gibbons, Styles & Ryabokobylko и другие. Брокерские компании либо создают отдел по управлению объектами недвижимости в рамках структуры компании, либо открывают отдельное юридическое лицо, работающее под брендом консультанта. Обслуживаемые объекты: ДЦ «Самсунг», штаб-квартира ЮКОС, бизнес-центр на Фрунзенской, ЦМТ-2 и др.

Перечисленные выше фэсилити, девелоперские и брокерские компании управляют недвижимостью класса «А» и, как правило, являются представительствами иностранных компаний или фирмами, имеющими частично иностранный капитал. По словам Александра Лимаренко, крупнейшие игроки на московском рынке УК – именно иностранные компании, которые первыми пришли на рынок и, располагая богатым опытом в сфере property management, задали высокие стандарты. Основное преимущество компаний Hines, Enka, Sawatsky, M+W Zander перед российскими УК – опыт и профессионализм, соответствующие западному уровню, и возможность получить консультации в своих головных офисах за рубежом. «Однако стоит отметить, что и российские УК – Forum Management, «Группа Плаза», «Мой дом» и др. постепенно завоевывают доверие участников рынка», – говорит Лимаренко.

Четвертая – и самая многочисленная – группа УК представляет собой владельцев недвижимости, создающих собственные эксплуатационные подразделения для каждого конкретного объекта. Создание таких подразделений – очень распространенное явление. По словам Ильи Шершнева, подобные единичные подразделения часто представляют собой аналоги отечественных ЖЭКов со всеми присущими им характерными особенностями. Однако случается и качественное перерастание обслуживающего подразделения отдельного здания в самостоятельный бизнес. «Иногда случается так, что созданные собственником для конкретного объекта эксплуатационные подразделения спустя какое-то время начинают предлагать свои услуги на рынке управления в качестве самостоятельных компаний. Тогда появляются новые игроки, например, УК CiPM или Forum Management», – рассказывает Шершнев.

Также на столичном рынке УК существуют компании, специализирующиеся на отдельных видах услуг. Многие клининговые, кейтеринговые и т. п. службы позиционируют себя как профессиональных управленцев в области недвижимости. Как правило, это инфраструктурные компании, изначально профилирующие какой-либо из видов сопутствующих услуг. Например, клининговые («Чистый свет»), катеринговые (Sodexho), мувинговые (Crown Relocations). Услуги по управлению коммерческой недвижимостью предлагают небольшие российские компании – «Габа Эстейт», «Мой дом», «Центр-Сервис-2001» и прочие.

Дорогие управленцы

По словам экспертов Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Property Management, на рынке отчетливо просматривается тенденция усиления позиций профессиональных УК. Однако далеко не все участники рынка знают, какие услуги должны входить в стоимость эксплуатационных расходов. По мнению Ильи Шершнева, помимо опыта успешно реализованных проектов, основными критериями при выборе УК должны быть вполне определенные виды предоставляемых услуг. Такие, как сопровождение и контроль качества строительства объектов; техническая эксплуатация инженерных систем и помещений здания; уборка помещений и прилегающих территорий, включая паркинг; организация reception; обеспечение безопасности функционирования здания и деятельности людей; организация питания; ведение бухгалтерии по эксплуатации здания; управление отношениями с арендаторами. Кроме того, по желанию владельца управляющая компания может осуществлять дополнительные функции, такие, как «мэйлинг» – доставка корреспонденции и курьерские услуги; организация и сопровождение различных мероприятий; экспертиза рынка по тому или иному оборудованию; управление складами; контроль за расходными материалами; садово-парковые работы; заказ легковых и грузовых такси; прачечные услуги; услуги горничных и т. п.

Очевидно, что такой перечень профессиональных услуг не может стоить дешево. Ставка операционных расходов столичных УК составляет $70 – 110/кв. м в год для зданий класса «А» и $50 – 80/кв. м в год для зданий класса «В». По словам экспертов компании Paul`s Yard, обычно в объявляемой арендной ставке указывается включены ли в нее эксплуатационные расходы. Если не включены, то их стоимость объявляется отдельно. Чем они дороже, тем меньше вероятность того, что их включат в арендную ставку. Так, стоимость аренды офисных помещений класса «B» обычно объявляется, включая эксплутационные расходы, а на офисные помещения класса «А» арендная ставка и плата за операционные расходы объявляются отдельно. Размер эксплуатационных расходов напрямую зависит от набора и уровня услуг, предоставляемых в здании, а также от эффективности и профессионализма УК. «При правильной эксплуатации объекта недвижимости размер эксплуатационных расходов может быть снижен на 10 – 15% без потери качества в предоставлении услуг», – говорит сотрудник Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Property Management.

Ольга Говердовская