Русская усадьба возвращается: В России зарождается новый сектор элитной недвижимости
Усадьбы - комплексы из нескольких зданий на территории от 2 га - становятся новым сегментом рынка загородной недвижимости. Их покупают и реконструируют как частные лица, в первую очередь главы крупнейших корпораций, так и сами эти корпорации. Восстановленная или построенная с нуля русская усадьба очень популярна в качестве загородного представительства или дома приемов.
Отведенное место
«Фактически сейчас можно говорить о зарождении нового сектора элитной недвижимости,- говорит Виссарион Алявдин, президент национального фонда „Возрождение русской усадьбы”.- Загородных исторических усадебных комплексов, включающих в себя как объекты недвижимости, так и значительные земельные угодья».
В странах Западной Европы этот сегмент рынка существует традиционно и успешно развивается. Роскошные дворцовые ансамбли, замки, загородные резиденции в Англии, Франции, Италии, Германии и других странах Европы, также являются памятниками истории и культуры, но большинство из них в отличие от России, находится в частной собственности. Влияние государства на эти объекты ограничивается надзором за сохранностью и обеспечением режима доступности.
Причем и в том и в другом заинтересован, прежде всего, сам владелец. Зачастую именно он выступает инициатором включения принадлежащего ему объекта недвижимости в государственный кадастр памятников, а государственные службы, прежде чем дать ответ, рассчитывают, выгодно ли это государству.
В русской архитектуре усадьба - это комплекс жилых, хозяйственных, парковых и других построек, составляющих единое функциональное и архитектурное целое. Как отмечает Алявдин, смысл корня «усад» - отведенное место, выделенный участок, освоенный и обжитой. Усадьба как явление не исчезло из нашей жизни ни в советские годы (сельская усадьба, центральная усадьба колхоза), ни сейчас.
Однозначного ответа на вопрос, что в наших современных условиях является усадьбой, а что нет, специалисты пока не нашли. Скажем, можно ли считать, что построенный на большом участке дом в стиле хай-тек является усадьбой?
Большинство специалистов говорит, что нет. Но есть мнение, что если этот стиль отражает жизненную философию хозяина, то вполне может, так как один из главных принципов построения традиционных усадебных комплексов - создание владельцем самодостаточного локального мира, который являлся бы полным отражением его вкусов и чаяний.
Существуют же масонские усадьбы или усадьбы, которые строились в самых различных стилях в начале ХХ века. «Вовсе не обязательно,- говорит Алявдин,- чтобы архитектура нового дома копировала исторические образцы. Жилье может быть ультрасовременным. Важно, чтобы дом был наполнен жизнью, которая никогда не замирает. И это вовсе не дача, а именно дом, в котором люди живут, с ним связывают будущее своей фамилии».
«Современная усадьба, конечно, несколько отличается от старинных русских усадеб, но, в общем, они возводятся в соответствии с прежними традициями,- говорит Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood.- Это элитный загородный дом, оформленный в классическом стиле со значительным по размеру участком земли (от гектара и более)».
Больше чем дом с огородом
Сегодня усадьбы делятся на две категории - исторические объекты и «новоделы». Собственно говоря, критерии, которым и те, и другие должны соответствовать, примерно схожи. Это обязательно большой участок земли с обустроенным ландшафтом. Такой фактор, как удаленность от города в этом сегменте не играет существенной роли.
Более важны размер и природно-видовые характеристики участка, наличие леса, водоема и т. д. Мария Абрамова, ведущий специалист компании «Терра-недвижимость», также считает, что параметры самого дома, независимо от того, новый он или реконструированный, обязаны соответствовать всем характеристикам элитного жилья. К примеру, гараж должен быть рассчитан не менее чем на пять машиномест. А в идеале и на все 20. Желательно наличие конюшни. А вот развитая окружающая инфраструктура изначально как раз необязательна.
Этим требованиям в большей мере соответствуют старинные русские усадьбы, которые представляют собой значительные по площади дворцово-парковые комплексы с лесными участками земли. По словам Марины Маркаровой, собственный парк или сад является одним из обязательных атрибутов русской усадьбы. Спрос на подобные объекты достаточно высок. По некоторым оценкам, за прошедший год частными лицами было куплено около 50 исторических усадеб, которые ранее были лишены государственного статуса. «Однако основная масса исторических усадеб, которые не имеют статус государственного объекта, сегодня обветшала и требует значительных вложений в восстановление, приведение инженерно-технических характеристик дома в соответствие с современными требованиями. Стоимость реконструкции такого особняка обходится от $1500 за квадратный метр и выше»,- говорит Маркарова.
Для приобретения исторической усадьбы может применяться следующая схема. Большая территория, на которой находится старинный дом, реализуется частями, при условии, что покупатель примет участие в его реконструкции и реставрации. В качестве примера Мария Абрамова приводит участок, который сейчас продается в Николине-Урюпине. Однако сама она признает, что пример этот не слишком удачен: после этого участок бывшего помещичьего имения застроят коттеджами, как единое целое он не сохранится.
В отношении «новоделов», по словам Марины Маркаровой, одной из последних тенденций развития рынка загородной недвижимости стало появление новых коттеджных поселков, которые предлагают в собственность большие земельные участки до 2 га. В частности это поселок Соколиная Охота, который расположен в 50 км от МКАД по Новорижскому шоссе на берегу Озерниковского водохранилища.
Территория поселка разбита на 50 участков в среднем по 1 га. Возможно, эти объекты можно будет назвать усадьбами.
Кому угодья?
По словам Виссариона Алявдина, сейчас все чаще появляются объекты, которые восстанавливаются и превращаются в локальные центры культурной и экономической жизни. Среди них можно назвать Покровское-Глебово, Середниково, Михалково в Московской области, Знаменское-Раек и Чукавино в Тверской области, Ногино и Батыево в Ивановской области, усадьбу Плешанова в Ростове, усадьбу Белюстина в Калязине и другие.
Как говорит Мария Абрамова, покупателями в этом сегменте являются в основном главы крупных компаний, а также юридические лица, которые приобретают усадьбы для своих загородных резиденций и представительств. Сейчас это довольно модно и существенно поднимает имидж компаний. Причем такие предложения очень эксклюзивны, и практически не выставляются на открытый рынок. Особенно это касается исторических объектов.
Гуляния по правовому полю
Сегодня в отношении исторического усадебного комплекса действует федеральный закон «Об объектах культурного наследия народов Российской Федерации» 2002 года. Он регламентирует вопросы использования и восстановления объектов культурного наследия, возможности доступа граждан России на территорию памятников истории и культуры. Кроме того, региональными органами охраны культурного наследия при приобретении усадьбы в собственность или при оформлении ее в арендное использование оформляется охранное обязательство, в соответствии с которым собственник должен восстанавливать усадьбу, содержать ее в надлежащем состоянии. Оно предусматривает также систему санкций за повреждение объекта и гарантий со стороны органа охраны памятников истории и культуры по отношению к собственнику или арендатору. Вопросы по земле регламентируются Земельным кодексом РФ от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ и региональным законодательством о земле.
Многое зависит от того, каким способом удалось получить усадьбу в собственность - путем приватизации или иным (с использованием «обходных путей» и местного административного ресурса). С памятниками регионального и местного значения это сделать гораздо проще. Памятники же федерального значения сейчас по закону приватизации не подлежат. Но, как говорится, у каждого правила есть исключение. Можно заполучить «усадебный» кусочек путем инвестиционного контракта или понижения статуса памятника до регионального значения. Однако «лучше» воспользоваться правовой неразберихой, которая царит в отношении этих объектов.
Проверка, которую в прошлом году проводила Счетная палата России за период с 1992 по 2003 годы, ярко свидетельствует о «бережном» отношении государства к культурно-историческому прошлому, в том числе к усадебным памятникам. При приватизации государственных предприятий закрепленное за ними имущество объектов культурного наследия федерального значения сплошь и рядом вносилось в уставный капитал создаваемых акционерных обществ и тем самым отчуждалось из государственной собственности. Примеров хоть отбавляй. Усадьба Покровское-Рубцово в поселке Пионерский Истринского района Московской области, находившаяся в ведении Федерации независимых профсоюзов, была продана в составе имущественного комплекса дома отдыха им. Чехова фирме «Трейдинг Аваль». А после проверки условий договора купли-продажи, проведенной прокуратурой, ее продали обратно в собственность дома отдыха им. Чехова, преобразованного к тому времени в ООО.
Усадьба Михайловское в поселке Шишкин лес Подольского района МО, находившаяся в ведении Московского объединения по управлению курортами профсоюзов, была приватизирована на основании постановления председателя Федерации независимых профсоюзов России, а недвижимое имущество памятника федерального значения при этом было передано в уставный капитал ОАО «Курорт Михайловское».
В июле 2003 года была продана усадьба Ольгово Дмитровского района МО, которая являлась памятником истории и культуры федерального значения. Имущество усадьбы, состоящее из 18 зданий и строений общей площадью 12 тыс. кв. м, было включено конкурсным управляющим ФГУП «Пансионат Радуга» в состав конкурсной массы и продано фактически по остаточной балансовой стоимости зданий и строений - за 11,25 млн руб. Причем девять из 18 проданных зданий еще в марте 2003 года состояли на балансе управления культуры администрации Дмитровского района и были переданы на основании распоряжения Минимущества России предприятию-банкроту непосредственно перед продажей. В федеральный бюджет при этом не было перечислено ни копейки. Бывает, что сделки по продаже усадеб оспариваются в суде. Так Видновский городской суд не так давно рассматривал дело по признанию незаконной приватизацию усадьбы Филимонки в селе Филимонки Ленинского района Московской области Марьинской птицефабрикой, которая затем продала усадьбу физическому лицу.
Риски приобретателей старинных усадеб, получается, довольно высоки - вполне может статься, что суд обнаружит те или иные нарушения при ее приватизации. Так что самостоятельное строительство дома, как считает Марина Маркарова, возможно, более простой вариант, чем покупка исторической усадьбы и ее реставрация.
По словам Марии Абрамовой, на рынке сейчас имеется одно «усадебное предложение». Стоимость участка с домом оценивается в $2,8–3,5 млн. Однако здание не достроено. И доведение его «до ума» обойдется примерно еще в $2 млн. В результате цена всего объекта будет составлять около $5 млн.
ВЛАДИМИР МИРОНОВ