Арендатор правит бал: Удачная концепция важнее месторасположения

Выход на рынок новых современных торговых центров усиливает конкуренцию в этом бизнесе. В такой ситуации крупным магазинам с неудачной концепцией приходится бороться за выживание. Нередко единственным доступным конкурентным методом для них становится снижение арендных ставок.

Однако и такая нехитрая мера борьбы за арендатора, и в конечном итоге за покупателя, не всегда является панацеей.

Становится все теснее

С ростом предложения качественных площадей и открытием большого количества торговых центров (ТЦ) у арендаторов появляется все больший выбор. Одним из определяющих факторов при этом является посещаемость ТЦ, от которой напрямую зависит количество покупателей и, соответственно, прибыль магазинов. «За последние год-два сложилась тенденция к укрупнению торговых центров,- считает Михаил Гец, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood.- Появились такие, как принято сейчас говорить, знаковые объекты, как комплексы „Мега”, „Твой дом”». Соответственно, и арендаторы охотно занимают площади этих магазинов. Многие небольшие торговые центры уже не в состоянии конкурировать с гигантами. В результате ряд предприятий испытывают трудности с заполнением и вынуждены снижать арендные ставки. Положение усугубляется тем, что градостроительная политика в отношении торговых центров зачастую ведется по принципу «где густо, а где пусто».

Однако мнение, что маленькая площадь торгового центра и расположение на окраине - заведомо проигрышный вариант, не столь однозначно верно. Практика показывает, что если ТЦ сумел правильно занять свою нишу на рынке, то даже крупный сосед ему не такая уж большая помеха. Другое дело, что далеко не всем это дано.

Волноваться повода нет

Специалисты пока не рассматривают снижение арендных ставок в отдельных ТЦ как тенденцию. «По нашим данным,- говорит Максим Гасиев, директор департамента торговой недвижимости Colliers International,- в целом по рынку сколь-нибудь значительного снижения ставок аренды, как по действующим, так и по проектируемым торговым центрам, в течение последнего полугодия не происходило». Бывают случаи, когда помещения в проектируемых объектах сдаются по более низким ставкам, чем аналогичные площади в целом по рынку. Однако, как подчеркивает Гасиев, здесь нет даже намеков на тенденцию. Такие отклонения отмечались и раньше - это лишь проявление локальной конкурентной обстановки. Есть прецеденты, когда собственники, не зная в полной мере состояния рынка и не понимая законов его развития, сдают свои площади не по оптимально высоким ставкам, что в целом несколько понижает общий уровень цен аренды в конкретном районе.

«Я бы не стал говорить о существовании общей тенденции снижения ставок в торговых центрах,- соглашается Олег Войцеховский, управляющий директор Российского совета торговых центров.- Сейчас это явление характерно прежде всего для проблемных объектов. Конкуренция растет и ситуация на рынке заставляет регулярно пересматривать ценовую политику как по отношению к различным профилям арендаторов, так и в целом».

По словам Александра Тишкова, директора по развитию компании «Магазин магазинов», снижение арендных ставок может происходить сегодня не только в ТЦ на окраинах Москвы, но и в других, расположенных ближе к центру столицы. «Дело не столько в географии, сколько в отсутствии концепции или ошибках при ее разработке,- считает специалист.- Низкая посещаемость, плохое управление или неэффективный текущий маркетинг, а также неграмотный подбор операторов - вот основные причины неудач».

Директор компании DeltaRealty Константин Щепановский отмечает, что снижение стоимости арендной ставки на торговые площади в окраинных ТЦ связано с тенденцией строительства крупных торговых комплексов в этих районах и ближнем Подмосковье, что неизменно ведет к возможности выбора этих помещений со стороны арендатора.

Наценка за атмосферу

Конечно, местоположение и профессиональный подход к разработке концепции - больше чем половина дела. Такие факторы, как отпугивающая архитектура, маленькая парковка, пустующие торговые площади, «мертвые зоны» и тупики, неудобная для того или иного профиля торговли планировка, плохое взаимосообщение между этажами и т. п. не способствуют желанию арендаторов приходить в ТЦ, что понятным образом отражается и на арендных ставках.

Однако помимо того, что лежит на поверхности, на взаимоотношениях с арендаторами, в том числе и на том, сколько они готовы платить, сказывается масса как объективных, так и субъективных вещей. Тут очень многое значит профессионализм управляющей компании, которая создает рабочий климат на вверенном объекте. За квалифицированный менеджмент и доброе отношение цивилизованные арендаторы всегда готовы платить больше.

Девелоперы и управляющие компании, объекты которых пользуются хорошей репутацией, являются хозяевами положения. Они могут себе позволить в случае необходимости диктовать арендаторам некоторые условия, потому что на входе стоит очередь из тех, кто их с радостью заменит.

Но таких предприятий крайне мало. В большинстве случаев арендаторами дорожат, а они выторговывают себе дополнительные скидки и отсрочки по платежам. В результате одна из неприятностей, с которой приходится сталкиваться владельцам торговых центров,- несоответствие запланированной арендной базы фактическим сборам.

Многие девелоперы вообще считают арендную политику определяющим фактором работы ТЦ. Даже если в превосходно спроектированный магазин посадить «не тех» арендаторов, то последствия могут быть самые удручающие. Часто при этом приходится сталкиваться с дилеммой: приглашать компании, которые пришли с рынков (прихватив оттуда и соответствующий товар) и готовы платить по высоким ставкам, или привлекать сетевые фирмы с известными брэндами, которые довольно капризны, требуют высокого уровня сервиса, низкой арендной платы и массу других преференций. Решение зависит от того, какие стратегические цели ставит перед собой девелопер. Если он в перспективе рассчитывает оставаться не чужим в индустрии ТЦ, то его объекты должны быть конкурентоспособными и через несколько лет. Скорее, этого можно добиться с арендаторами, которые занимают в бизнесе надежные позиции и также ориентированы на долгосрочное сотрудничество.

Путь трудный, но спасительный

Итак, ужесточение конкурентной среды ведет к тому, что некоторые торговые центры теряют и будут терять покупателей и арендаторов. Они вынуждены снижать арендные ставки в надежде на тех операторов, которые соблазнятся низкой ценой аренды. «Другой вопрос,- говорит Александр Тишков,- что такая мера едва ли сможет их спасти». Михаил Гец также считает, что демпинг не всегда помогает изменить ситуацию. В некоторых случаях единственным решением может быть полное изменение концепции ТЦ. При этом ТЦ может быть даже частично перестроен и репозиционирован, а арендаторы сменены. Естественно, целевая аудитория также изменится. У ТЦ есть шансы привлечь покупателей и арендаторов, если он будет предлагать какой-либо специализированный ассортимент, скажем товары для дома, стройматериалы и т. д.

В качестве примера Гец приводит ТЦ «Гвоздь», который с самого начала испытывал сложности с заполнением, что было связано с неудачным расположением и непродуманной концепцией парковочной зоны. В данный момент этот магазин переименован в «Новомитинский», произошла кардинальная ротация арендаторов. Хотя арендные ставки пока остаются относительно низкими. Что будет с этим ТЦ в дальнейшем, покажет время.

Наиболее яркий (и уже однозначно удачный) пример изменения концепции - ТК «Охотный ряд», которому, кстати, грех жаловаться на неудачное расположение. Изначально концепция этого предприятия предполагала ориентацию на элитные бутики и на соответствующего покупателя. Однако жизнь ожиданий не оправдала - ТЦ в свое время заполнялся арендаторами лишь наполовину и был вынужден снижать арендные ставки. При высокой посещаемости комплекса товары были востребованы лишь глазами праздных зевак - цены в магазинах поражали не меньше, чем подземная диковинка.

Все решило изменение состава арендаторов, перенаправленное на другую целевую аудиторию. Появились магазины с относительно недорогими, но известными марками одежды, обуви, спорттоваров, косметики и т. д. Теперь арендаторы почитают за удачу занять место в этом ТЦ. «Охотный ряд», кстати, на этом не останавливается. Сейчас с целью перераспределения интенсивности покупательских потоков ведутся работы по перебазированию зоны фаст-фуда. Риэлторы уверены, что ставки аренды в ТЦ рынок отрегулирует сам. «Арендная ставка в окраинных торговых центрах еще какое-то время будет снижаться. Затем наступит стабилизация, которая может смениться и новым ростом ставок»,- заключает Константин Щепановский.

ВЛАДИМИР МИРОНОВ