Усушка по классу
Мода и технический прогресс непрестанно диктуют новые правила. Недвижимость не является исключением. В частности, статус высококлассных офисных объектов с течением времени изменяется в сторону понижения. Впрочем, у владельцев таких помещений почти всегда есть возможность эффективно сопротивляться этому процессу.
«Основное предназначение любых классификаций,- говорит Максим Жуликов, ведущий специалист по коммерческой недвижимости Penny Lane Realty,- помочь риэлтерам, девелоперам и инвесторам разобраться во всей гамме построенных или строящихся бизнес-центров». Валех Рзаев, руководитель дирекции маркетинга и PR группы компаний КРТ, характеризует деление на офисные категории как относительное и расплывчатое. «Большинство объектов класса А, построенных в начале 1990-х, на данный момент можно отнести к классу В+,- говорит Максим Жуликов.- Но не стоит забывать, что каждая категория - это очень большой пласт. С учетом того, что по многим классификациям каждый раздел делится как минимум на три части (А+, А, А-; В+; В; В- и т. д.)».
Главной причиной понижения офисов в классе является моральное старение зданий, которое сегодня при головокружительных темпах развития технологий и появлении новых амбициозных проектов происходит очень быстро. При этом говорить о физическом износе пока не приходится: большинство объектов, представляющих наибольший интерес для рынка, строились или реконструировались недавно. «Безусловно, время - главный враг классности офисов,- говорит Михаил Гец, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood.- Так, здания, которые строились в середине 1990-х годов, уже тогда, по западным стандартам, не соответствовали классу А. А уж сегодня они в лучшем случае представляют класс В, а чаще - С.
Вообще класс А предполагает новое здание, расположенное в хорошем месте, а главное - с современными инженерными системами. Последнее - очень быстро преобразующаяся переменная, которая позволяет высококлассному объекту сохранять свой статус не более 5–10 лет».
Понижение класса бизнес-центра происходит плавно. Просто приходит день, когда обнаруживается, что объект, который долгие годы позиционировался как класс А, все вокруг уже относят к более низкой категории. Как пример можно вспомнить плавный переход из А класса в В+ первых объектов компании Enka, построенных в середине 1990-х. Тогда они были уникальными в своем роде, как по строительным, так и по инженерным характеристикам, сейчас - это норма для класса B+.
Также изначально как класс А позиционировались, скажем, бизнес-центры в Старопименовском переулке, д. 13 стр. 2 (постройки начала 1990-х годов) и на Садовнической улице, д. 75 (постройки середины 1990-х). Однако сегодня, по мнению многих специалистов, их уровень позволяет говорить только о классе В.
Новые более совершенные объекты вытесняют своих предшественников с вершины. Пройдет время, и та же участь постигнет и их, считающихся сегодня лидерами в сегменте. К их числу, к примеру, относятся бизнес-центры «Легион-1» Commercial City Towers, где стоимость аренды за 1 кв. м в среднем превышает $700 без НДС, а на самых высоких этажах ставки доходят до $850 за 1 кв. м в год без НДС.
Как утверждает Максим Жуликов, переход в более низкую категорию не сильно влияет на арендные ставки, поскольку рынок находится на подъеме и цены идут только вверх. Например, в упомянутых выше бизнес-центрах компании Enka сейчас в среднем стоимость аренды составляет $600–650 (без НДС) за квадратный метр в год. Два года назад эта величина составляла $500–550 без НДС.
«Девелопер или владелец объекта будет всеми силами стараться поддерживать соответствие высокому уровню»,- говорит Валех Рзаев. И такая возможность у него, в общем, есть. Например, говорит Михаил Гец, если офисное здание, построенное в 1990-х и теперь относящееся к классу С, изначально имеет выгодное расположение и хорошо спланировано (то есть коэффициент потери общей площади небольшой), то частичная реконструкция и привлечение профессиональной УК могут повысить класс здания до В+. В принципе, та же закономерность действует и в более высококлассных объектах.
Если говорить о более современных бизнес-центрах, которые строились уже в нынешнем веке, то обновление инженерии по последнему слову техники и соответствующая отделка помещения вполне может превратить офис класса В в класс А.
Дополнительными плюсами будет размещение на первых этажах сопутствующей инфрастуктуры: банка, ресторана, магазинов. Правда, следует сказать, что здания, которые изначально были построены как класс В, то есть если это было заложено в их архитектурной концепции, для повышения класса практически безнадежны.