Сомнительное будущее офисно-складских гибридов

На коммерческом рынке недвижимости в последние два-три года все более распространенным становится совмещение под одной крышей как складских, так и офисных помещений. Однако мнения аналитиков относительно дальнейшего развития этого сегмента существенно разнятся: одни считают, что в обозримом будущем именно подобные «универсальные форматы» станут наиболее популярными, другие уверены, что «складские проекты со значительной офисной частью будут возводиться только под конкретных потребителей».

В пределах нормы

Сейчас почти все складские помещения, расположенные в Москве и Московской области имеют встроенную или пристроенную офисную часть. Так, по данным Ильи Шершнева, директора по развитию Swiss Realty Group, количество подобных «гибридов» составляет до 90% складских зданий классов А и В. Встроенная офисная часть обычно используется для размещения служебного персонала, обслуживающего склад. Руслан Суворов, консультант отдела складских помещений Colliers International пояснил, что, как правило, площадь таких офисов не превышает 10% от площади склада.

«Именно поэтому выделить такие складские помещения в самостоятельную категорию только из-за того, что они комплектуются офисной частью, нельзя»,- добавил аналитик.

Однако на рынке часто встречаются здания, где офисная часть существенно превышает стандартные для подобных помещений параметры. Такие проекты в основном рассчитаны и реализованы исходя из требований заказчика. Но подобный эксперимент становится удачным только в том случае, если склад располагается в хорошем месте с точки зрения транспортной доступности, а также близости к населенным пунктам.

В ином случае, по мнению Руслана Суворова, так как кроме конкретного пользователя склада этот офис больше никем не может быть востребован, избыточная офисная площадь подобных объектов может превратиться в обременение для арендатора склада. «Обычно подобные проекты задумываются исходя из желания девелопера „максимизировать полезное использование земельного участка”»,- заметил он.

Где и почем?

Учитывая тот факт, что большие офисные пространства требуют наличия постоянных арендаторов, которые смогут без проблем добираться на работу, подобные здания обычно располагаются внутри МКАД или недалеко за ней. «Особенность размещения таких объектов - необходимость возможности добираться туда общественным транспортом из Москвы»,- рассказал Руслан Суворов. Если же подобные складские комплексы располагаются на большей удаленности от МКАД, проблема доставки сотрудников на работу решается с помощью корпоративного транспорта.

По данным Ильи Шершнева, в офисно-складских комплексах средняя ставка аренды составляет $150–160 за квадратный метр в год (без НДС) за складские помещения и примерно $250–280 в год за офисы.

Как правило, арендаторами подобных гибридных комплексов становятся логистические и торговые компании. В некоторых случаях интерес к ним проявляют и обычные фирмы, использующие подобные помещения, чтобы хранить товар «под рукой». По мнению Суворова, арендаторами складов со значительной офисной частью (более 10%) может быть довольно ограниченный круг компаний, имеющих потребность в размещении центрального офиса или, например, в организации шоу-рума при складе.

Недалекое будущее

Относительно будущего подобных совместных помещений, где офисная часть занимает более 10%, мнения экспертов рынка диаметрально противоположны. Так, по мнению Суворова, спрос на них постепенно будет падать, и через некоторое время они станут штучным товаром. «С увеличением предложения качественных складских помещений на рынке избыточные офисные площади, сдаваемые до сих пор „в нагрузку” арендатору склада, будут либо перепрофилированы, либо станут пустовать»,- отметил он.

Его позиция объясняется существующими тенденциями развития рынка складских помещений, а также спецификой развития компаний: тенденцией выноса логистических центров за МКАД и укрупнением столичных фирм и модернизацией используемых ими информационных технологий. Именно поэтому, по его словам, в дальнейшем все стандартные спекулятивные складские проекты будут строиться с офисной частью, составляющей максимум 5–10% от площади склада.

«Скорее всего, это будут небольшие проекты площадью до 20 тыс. кв. м»,- пояснил аналитик. С ним категорически не согласен Илья Шершнев. По его прогнозам, в ближайшем будущем в Московском регионе популярными станут наиболее универсальные форматы (весьма распространенные на Западе), такие как техно- или логистические парки, и даже retail warehouse park, в той или иной степени подразумевающие объединение нескольких составляющих: склад, офис, производство, торговая зона.

Маргарита Федорова