Ordnung uber alles!

Германия - одна из самых благополучных стран Европы, а законы относительно приобретения недвижимости иностранцами здесь достаточно либеральны. Они практически не дают немцам преимуществ перед покупателями из других стран. "Ordnung uber alles!" ("Порядок превыше всего!") - гласит один из немецких лозунгов. Следуя ему, расскажем обо всем по порядку.

Что купить

Планируя приобретение жилья в Германии, прежде всего необходимо определиться с тем, какой дом или квартиру вы хотите. Тип жилья одинаков почти во всех городах страны. Самый дорогой из всех - дом на одну семью - Einfamilienhaus (EFH). Он наиболее перспективен с точки зрения перепланировки или достройки в будущем. В таком доме можно запланировать небольшую отдельную квартиру - Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. Дом на две семьи - Doppelhaus (DH) - по понятным причинам обойдется заказчику дешевле и при постройке, и при оплате коммунальных услуг, однако придется жить с соседом. Одна из самых доступных по цене форм жилья - дома, стоящие в ряд - Reienhauser (RH).

Тем, кто предпочитает жить в центре города или в его черте, трудно бывает найти подходящий по цене земельный участок или готовый дом. Поэтому нередко частная квартира - Eigentumswohnung (EW) становится единственно возможным вариантом. При ее покупке не стоит забывать, что лишь квартира будет вашей частной собственностью, а лестничная площадка, фасад и инженерные коммуникации - это особая, или общая собственность, и нормы поведения на ней тоже будут общими для всех. Нельзя будет выбивать ковры во дворе, если там сушится чье-то белье. Помимо обязательного разделения мусора по семи разным группам, стекло в специальные баки можно выкидывать только в будни с 8.00 до 18.00, так как это является "шумовым загрязнением двора". Не стоит нарушать и бюргерский дневной покой, а уж о шумных вечеринках и вовсе придется забыть.

Покупка нового дома или квартиры, построенных под ключ (schlusselfertig), избавит от волнения и риска в ходе их возведения, к тому же индивидуальные изменения в планировке обходятся покупателю достаточно дорого. Как правило, типовые решения определяют сами строительные фирмы, а стоимость услуг архитектора входит в заранее известную цену дома. Владелец получает пятилетнюю гарантию, и если в этот период проявятся строительные недостатки, фирма обязана устранить их бесплатно.

Другая возможность приобретения нового дома - строительство с привлечением независимого архитектора, который не только спланирует дом, но и поможет подыскать земельный участок, сделает калькуляцию расходов (причем реальные затраты, как правило, лишь незначительно превышают планируемые), а также окажет содействие в организации работ. На все владелец получает пятилетнюю гарантию. При этом заказчик имеет право участвовать в разработке индивидуальной планировки, выборе стиля и используемых материалов. Более того, если какие-то виды работ будущий хозяин выполняет самостоятельно, то он существенно снижает объем затрат на строительство.

Многие наши соотечественники выбирают старинные дома - Altbauhauser. Конечно, в современных зданиях помещения более комфортны и функциональны, лучше оснащены технически, но очарование исторических особнячков перевешивает все эти достоинства. Как правило, в городах, не разрушенных во время войны, такие здания расположены в центральных районах со сложившейся инфраструктурой и обычно стоят на больших участках земли, так как раньше земля была не столь дорогая. Иногда такой дом может оказаться памятником архитектуры, и тогда возможность изменения его фасада ограничена. Более того, даже при полном сохранении архитектурного облика дома могут возникнуть спорные вопросы об аутентичности штукатурки или дерева для оконных рам. "Пряничные домики" в основном дешевле, чем новостройки, но параметры, определяющие цену жилья, схожи: близость водоемов и зеленых зон, транспортная доступность, удаленность от промышленных предприятий, качество недвижимости, а также уровень дальнейших эксплуатационных расходов, который, как правило, выясняется еще до покупки объекта. Стоит заметить, что современные энергосберегающие технологии, используемые при строительстве новых домов, существенно увеличивают стоимость квадратного метра, но в дальнейшем позволяют экономить на эксплуатации. Кроме того, в благодарность за сохранение природных ресурсов государство снижает потребителю налог на недвижимость.

Ситуация на рынке недвижимости в Германии такова, что покупку недвижимости можно рассматривать по большей части как надежную инвестиционную возможность. Здесь очень выгодно сдавать жилье. Германия - страна с высокой социальной защищенностью, и за людей, не имеющих постоянного дохода, платит государство. Поэтому спрос на аренду жилья здесь существует всегда. В больших городах Германии арендная плата за новую квартиру площадью 70-80 кв.м составляет в среднем 700-800 евро в месяц. Арендная плата за 1 кв.м. жилой площади в новых домах составляет в Берлине - 8 евро, Бонне - 7,5 евро, Штутгарте - 12 евро, Мюнхене - 14 евро в месяц. Каждый владелец недвижимости имеет полное право сдавать ее в аренду по договору. В зависимости от объема запланированных инвестиций актуально приобретение квартир или целых доходных домов, например, в центре Берлина. Доходность от подобных вложений составляет от 7 до 15% годовых.

Где купить

Германия - страна не только с крупными деловыми центрами, но и с хорошими природными и климатическими условиями. На юге поросшие лесом горные массивы зимой привлекают горнолыжников, а летом - любителей пеших прогулок среди скал, водопадов и развалин старинных замков. Курортными районами являются Бавария и Баден-Вюртемберг, а также провинция Гессен. Здесь самая дорогая недвижимость: загородный дом на одну семью обойдется покупателю в 2-3 тыс. евро за кв.м. Чуть севернее находится знаменитый лесной район Шварцвальд - один из немногих уголков дикой природы на европейском континенте. Поблизости расположены многочисленные целебные источники минеральных вод, самый известный из которых находится в Баден-Бадене. Усеянная замками долина Рейна знаменита великолепными видами и своими винодельнями. Северо-западной Германии тоже есть что предложить - например, озерные курорты и просторы для верховой езды.

Германия очень разная, и уровень цен сильно меняется в зависимости от региона. На большей части бывшей ГДР они значительно ниже, чем на территории, принадлежавшей ФРГ. Цены на недвижимость колеблются в диапазоне от одной до пяти тысяч евро за кв.м. Существуют востребованные дорогие районы, стоимость недвижимости в которых непрерывно росла до объединения Германии. С тех пор ситуация изменилась: жилье в Мюнхене, Кельне, Гамбурге, Бонне перестало подниматься в цене, а в ряде случаев и подешевело. На территории Восточной Германии наблюдается противоположный процесс, хотя по ценам она еще отстает от Западной. На сегодняшний день стоимость квартир в Восточной Германии составляет от 1-1,5 тыс. евро за кв.м, в Западной - 1,5-2 тыс евро за кв.м. Причина понятна: жилье, построенное при социализме, не всегда отвечает современным требованиям. Исключение составляют: перспективный Берлин (восток - 1,5-2 тыс. евро за кв.м, запад - 2-3 тыс. евро за кв.м), его фешенебельный пригород Потсдам, Дрезден (1,5-2 тыс. евро за кв.м), портовый Росток (1-1,3 тыс. евро за кв.м), а также Эрфурт и Коттбус (1,5 тыс. евро за кв.м). В Западной Германии самыми дорогими городами в настоящее время являются Мюнхен (цена дома с небольшим участком как в самом городе, так и в пригороде - 3,5-5 тыс. евро за кв.м), Кельн, Штуттгарт и Франкфурт (3-4 тыс. евро за кв.м), Гамбург, Дюссельдорф, Карлсруэ, Бонн, Регенсбург (2-3 тыс. евро за кв.м). Квартиры стоят немного дешевле.

Как купить

Любая недвижимость в Германии должна быть зарегистрирована в реестре собственности, из него же можно получить полную информацию о том, кто является владельцем недвижимости, какова ее покупная стоимость, площадь земли и построек, а также о возможных задолженностях. Сам процесс купли-продажи обязательно совершается при участии государственного нотариуса, защищающего интересы обеих сторон. Нотариальные расходы и расходы на регистрацию составляют около 1,5% от стоимости объекта, налог на приобретенную недвижимость - 3,5% от стоимости объекта. В сумму от 3 до 5% обойдутся услуги маклера (в каждой Федеральной Земле Германии разные ставки маклерской комиссии). Полная процедура покупки недвижимости и ее регистрации на нового владельца занимает около 2-3 месяцев. После этого иностранец, купивший недвижимость в Германии как частное лицо, имеет возможность получения визы типа "С" сроком на 90 дней. Имеющие деловые контакты могут претендовать на бизнес-визу - 6 месяцев в год, иногда больше. Следует отметить, что получение разрешения на жительство не связано с приобретением недвижимости, но владение ею является веским аргументом при рассмотрении заявлений со стороны властей, так как это доказывает материальную независимость заявителя.

Обычно для покупки жилья в Германии пользуются кредитом. Как правило, для получения кредита необходимо иметь 20-25% собственных средств либо поручительство надежной фирмы или состоятельного лица. Существуют различные возможности для улучшений условий предоставления кредита. Например, при достаточно высоком стабильном доходе претендента банк может предоставить кредит на всю сумму покупки. К слову сказать, покупатели, способные исправно платить в рассрочку, пользуются у трудолюбивых и бережливых немцев даже большим доверием, чем обладатели солидных банковских счетов.

Для тех, кто уже приобрел квартиру или дом для собственного проживания, закон предусматривает безвозвратную, беспроцентную и не облагаемую налогом ссуду в течение 8 лет. Сегодня эта сумма составляет 1250 евро в год на семью и 800 евро в год на каждого несовершеннолетнего ребенка.

Вадим Пересветов