Для Черемушек cлишком дорого

3 ноября состоится аукцион по продаже трех нежилых помещений в строящемся доме на пересечении улицы Кржижановского и Проектируемого проезда №726. Эксперты рынка считают заявленную стоимость лотов завышенной, и поэтому вполне вероятно, что спрос на помещения будет низким. На аукционе будут выставлены два нежилых помещения площадью 931,6 кв. м и 453,4 кв. м, расположенные на первом этаже возводимого компанией «СТД-девелопмент» монолитного жилого дома бизнес-класса. Начальная цена каждого из лотов составляет $2,7 млн ($2,9 тыс. за квадратный метр) и $1,4 млн ($3 тыс. за квадратный метр) соответственно.

Стоимость третьего и самого большого лота — нежилого помещения площадью 1,6 тыс. кв. м на втором этаже строящегося здания — равна $4,5 млн ($2,8 тыс. за квадратный метр). Запланировано, что дом будет сдан в эксплуатацию во втором полугодии 2006 года. Эксперты рынка считают, что цены на лоты сильно завышены и поэтому особой борьбы за них не будет. Улица Кржижановского не самая привлекательная с деловой точки зрения, и продавать в этом месте офисы по цене в $3 тыс.— опрометчиво, в конце концов, это ни Третье кольцо, ни Ленинский проспект, считает гендиректор NAI Vesco Андрей Федака. По его словам, за такие цены на рынке предостаточно более интересных предложений, причем не в монолитных жилых домах, а в отдельных особняках, позиционируемых как полноценные бизнес-центры.

С ним согласен и руководитель отделения «Тургеневское4» департамента коммерческой недвижимости корпорации «Инком-недвижимость» Юрий Усков: «Даже при начальных ценах лотов сроки окупаемости затрат инвесторов, которые приобретут эти помещения, будут слишком высокие». По его подсчетам, если новый владелец помещения площадью 931,6 кв. м решит разместить здесь продуктовый магазин, то максимальные ставки по объекту составят не выше чем $350. «В случае если цена первого лота не превысит начальную, учитывая затраты на ремонтные работы ($500 на квадратный метр), окупаемость проекта составит не менее 11 лет. А это слишком большой срок»,— поясняет он.

Если же инвестор решит обустроить здесь офисы, то Андрей Федака считает, что в этих помещениях возможно размещение исключительно офисов класса B, цена продажи которых варьируется в пределах $2,2–3 тыс. за квадратный метр. В этом случае ставки аренды составят $450, и окупаемость проекта будет около семи с половиной лет, прогнозирует Юрий Усков. По его мнению, подобные сроки также почти неприемлемы для инвесторов. Именно поэтому максимально разумное решение использовать эти площади под размещение собственной торговой точки: тогда затраты окупятся через шесть лет, считает Усков.

По оценке Андрея Федаки, эти помещения есть смысл покупать не дороже чем за $2,4– 2,5 тыс. за квадратный метр. «Поэтому вполне возможно, эти лоты не найдут своего покупателя»,— отмечает Федака. К тому же офисы потребуют наличия паркинга (1 машиноместо на 100 кв. м). Несмотря на столь пессимистичные прогнозы, эксперты рынка отмечают, что подобные площади все же пользуются спросом у небольших компаний. Директор по развитию Leeds property Group поясняет, что теоретически выставленные на аукцион помещения будут интересны банкам, страховым и туристическим компаниям, салонам красоты. С ним не согласен Юрий Усков: «Помещения на первых этажах могут быть интересны исключительно сетевым продуктовым магазинам».

МАРГАРИТА ФЕДОРОВА