Бизнес-центры сулят большую прибыль

Столичный рынок управления коммерческой недвижимостью в следующем году может стать рентабельнее. Если сегодня под каждый отдельный объект создается собственная УК, то в следующие несколько лет ситуация может измениться в пользу профессиональных сетевых управляющих компаний. Рост их бизнеса обеспечат западные инвестфонды, которые приходят в столицу, и давление на собственников зданий со стороны консалтинговых компаний. Поскольку на рынке сейчас работают не более 10 специализированных УК, объем их прибыли, который напрямую зависит от количества площадей, может увеличиться в несколько раз.

Реалии рынка

Сегодня более 80% высококлассной коммерческой недвижимости управляется силами собственника, оставшаяся часть находится в ведении независимых профессиональных управляющих компаний. Как утверждает большинство участников этого рынка, общественное сознание только начинает осваивать такой вид деятельности, как управление недвижимостью.

Однако доля профессиональных сетевых управленцев растет. Если в 2002 году доля офисных площадей класса A, управляемых независимыми компаниями, составляла 7–8%, то сейчас это 10–12%.

Для недвижимости класса B картина несколько отличается. На данный момент у частников в управлении находится 8–10% столичных бизнес-центров, а два-три года назад этот показатель был равен вообще 5%.

Объясняется такая ситуация тем, что количество участников рынка управления недвижимостью пополняется в основном за счет структур, которые изначально создаются девелоперами для обслуживания своих целей, а после начинают продвигать свои услуги на рынок. «В России на рынке очень мало профессионалов— рынок очень беден.

К тому же практика аутсорсинга недостаточно развита: в России УК может получить заказ на значительно меньшее количество услуг, нежели на Западе,— сетует Марина Великорецкая.— Сейчас крайне мало случаев, когда управление финансовыми потоками, связанными с доверяемым объектом недвижимости, передается УК. Это связано с тем, что владельцы зданий пока к этому не готовы».

Сейчас можно выделить менее десяти УК, которых регулярно приглашают к участию в тендерах на управление офисными центрами класса A. Это Hines, M + W Zander Facility Management, Noble Gibbons, Sodexho, Knight Frank, Sawatzky Property Management, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Property Management и группа компаний «Город» (единственная российская компания в этом списке).

Однако в течение последующих нескольких лет, по прогнозам участников рынка, количество компаний увеличится в несколько раз, а доля в общем объеме управления коммерческой недвижимостью составит 20–25%.

Главной причиной увеличения может стать приход на столичный рынок иностранных инвесторов, нацеленных исключительно на получение доходов от владения объектами недвижимости. Исходя из западного опыта, высокую рентабельность использования коммерческой недвижимости могут обеспечить только специализированные УК.

Сегодня заказчики сами обращаются к профессиональным управляющим, в том числе для того, чтобы договориться о совместной работе уже во время принятия решения о строительстве. Например, за этот год компания Sawatzky Property Management получила в управление более чем 120 тыс. кв. м, которые находятся еще только в стадии проектирования.

Объем управления

В настоящее время независимым УК передаются в управление сравнительно небольшие площади: как правило, собственник обращается к независимым компаниям, если общее количество площадей, которыми он владеет, составляет менее 50 тыс. кв. м. Это касается как класса A, так и класса B.

В первую очередь это объясняется нежеланием владельцев зданий терять дополнительную прибыль. По словам генерального директора Besh Marketing Group Оксаны Крыминой, если собственник владеет офисной недвижимостью общей площадью от 100 тыс. кв. м и выше, то очень велика вероятность того, что им будет создана своя управляющая структура. «Очень мало кто передает такие площади в управление уже существующим УК. Владельцы понимают, что, пригласив сегодня сторонние УК, они смогут потратить те же деньги на создание с помощью консультантов собственной УК»,— говорит она.

Кроме того, по ее словам, собственники зданий, как правило, решают сделать вклад в старт нового бизнеса с расчетом, что через два-три года созданная ими УК, набравшись опыта в управлении собственными объектами, сможет вступить в конкурентную борьбу и потеснить других на еще только формирующемся рынке. Тем более что сегодня старт новой УК обойдется намного дешевле, чем это может быть через несколько лет. «Если собственники всерьез рассматривают возможность создания такого бизнеса, то это лучше делать сейчас»,— советует Крымина.

«Главная цель владельца недвижимости класса А и В — это извлечение максимальной прибыли от построенного или приобретенного им объекта. Прибыль владелец получает от сдачи площадей в аренду, и именно в этой части построенной нами логической цепочке существенная роль отводится наличию профессиональной управляющей компании»,— говорит управляющий директор Sawatzky Property Management Евгения Власова.

Для этого есть несколько причин: для привлечения арендаторов большое значение имеет класс здания, а классификация здания класса А предусматривает наличие профессиональной управляющей компании, но если даже отстраниться от данной классификации, то можно предположить, что арендатор в большей степени, чем кто-либо, заинтересован в получении хорошего сервиса, обеспечивающего его комфортное пребывание в здании, удержание арендаторов также возможно только при получении ими желаемого уровня услуг.

Доходы УК

Прибыль управляющих компаний напрямую зависит от количества обслуживаемых ими площадей. «Управляющей компании невыгодно брать недвижимость площадью менее 5 тыс. кв. м. Начиная с этого объема, безусловно, можно говорить о рентабельности,— говорит генеральный директор Colliers FM Марина Великорецкая.— Доходы УК достаточно невелики, они прямо пропорциональны объему управляемых площадей. Если говорить о цифрах, это около 15% от оборота».

По оценкам участников рынка, обороты самых востребованных УК в Москве составляют до $15 млн в год (ставки УК для класса B $60–80 за квадратный метр, для класса A — $80–100 за квадратный метр). Также среди факторов, влияющих на размер доходов УК, можно выделить уровень регламентирования деятельности и взаимное расположение управляемых компанией объектов.

Если компания имеет в управлении 10 тыс. кв. м и она не убыточна — это можно считать хорошим результатом. «Молодые профессиональные УК могут рассматривать это как стартовые затраты: имея на первых порах малые объемы, но поддерживая высокое качество, через некоторое время благодаря репутации они вырастут в объемах, преодолеют нулевой барьер и начнут получать прибыль»,— считает генеральный директор управляющей компании «Инвестлайн» Наталья Холопова.

Имидж поднимет управление

В России, в отличие от европейских стран, пока уделяют недостаточно внимания имиджу здания, так как нет особой конкуренции. Поэтому арендаторы офисов пока не могут предъявлять слишком жестких требований к его обслуживанию.

«Когда количество сдаваемых в аренду площадей увеличится, девелоперы будут все больше обращаться к профессиональным УК. Если среди арендаторов есть известные компании с большим капиталом, они в первую очередь интересуются тем, кто управляет зданием: только в том случае, если это профессиональные УК с хорошим имиджем, они могут быть уверены, что будут чувствовать себя комфортно в этом здании»,— подводит итог Марина Великорецкая.

Правильно отлаженное управление объектом может приносить владельцам большой доход. Но в этом бизнесе достаточно большое количество подводных камней. И при отсутствии достаточного уровня профессионализма это может привести к тому, что объект будет не так ликвиден, как это задумывалось при его проектировке.

«Управление недвижимостью — это рутинная работа, которая требует большого количества времени и усилий. Если управление не является основным бизнесом компании, то это будет не так эффективно и созданная таким образом added value (добавленная стоимость) будет ниже, чем могла бы быть в случае обращения к услугам профессиональной управляющей компании»,— утверждает Марина Великорецкая, генеральный директор Colliers FM.

По мнению большинства участников рынка, за последний год начал изменяться менталитет собственников: к ним приходит осознание того, что коммерческие объекты высокого класса должны управляться профессионалами. Только в этом случае можно быть спокойным за репутацию здания и постепенно повышать его ликвидность.

По прогнозам Besh Marketing Group, «в течение ближайших трех лет количество представленных на рынке управляющих компаний увеличится приблизительно до 100». «Вырастет значение имиджа, и именно за счет этого вырастет входной барьер для новых компаний. Ведущие компании будут расти, небольшие УК будут сливаться или продаваться. Планка площадей, при наличии которых собственнику выгодно создавать свою УК, будет все время подниматься (сейчас она составляет около 100 тыс. кв. м)»,— считает Крымина. Константин Дудник