Управляющие компании есть, выбора — нет
Бум покупок квартир в новостройках закончился. Вместе с остановкой роста цен прошла эйфория от приобретения стремительно дорожавших квадратных метров. Новоселы начали обживать свои законные "владения". Как правило, в течение года после покупки квартиры жильцов не заботит управление домом. Однако по истечении этого срока новоселы начинают отчетливее видеть недостатки в эксплуатации их жилья. Не обнаруживая наличия ДЭЗов, ЖЭКов и РЭУ, они начинают всерьез интересоваться, кто должен отвечать за текущие трубы и неработающий лифт, и знакомятся с управляющими компаниями, которые специализируются на обслуживании жилых домов.
Н е обнаруживая наличия ДЭЗов, ЖЭКов и РЭУ, они начинают всерьез интересоваться, кто должен отвечать за текущие трубы и неработающий лифт, и знакомятся с управляющими компаниями, которые специализируются на обслуживании жилых домов.
Рынок таких компаний существует уже не первый год и является одной из самых закрытых сфер столичной недвижимости. Это связано с тем, что традиционно управляющая компания уже "прилагается" к жилому дому: ее выбор или создание производятся застройщиками еще до появления фактических владельцев квартир. Частных или независимых управленцев в жилом секторе столичной недвижимости практически нет, значит, нет рынка в его цивилизованном понимании.
"Жим" на жильцов
С момента формирования рынка управляющих компаний при коммерческом жилье полностью исчезла практика передачи эксплуатации здания в систему муниципальных ЖЭКов, ДЭЗов и т. п. Согласно столичному законодательству, дома, построенные без участия финансовых ресурсов Москвы, в отличие от муниципального жилья не ставятся на обслуживание ДЭЗами. Нести ответственность за свое имущество обязан собственник, которого на этапе строительства и сразу после заселения еще нет.Чтобы домовладельцы могли выбирать и контролировать уровень обслуживания, от них требуется участие в товариществе собственников жилья (ТСЖ). Форма управления домом выбирается на общем собрании владельцев квартир. Заметим, что сам факт приобретения квартиры не влечет автоматического членства покупателя в товариществе. Только подав заявление на членство в ТСЖ, жители получают право принимать участие в деятельности товарищества. При этом образование самого ТСЖ может произойти лишь после того, как более 50% квартир в доме оформлено в собственность, т. е. засвидетельствовано в едином государственном реестре. К слову, в Москве оформление прав на недвижимость занимает от года до двух.
Вот и получается, что большинством новостроек управляют эксплуатирующие компании застройщиков, которые преследуют свои цели. По словам председателя координационного комитета ЗАО "ИнфраМенеджмент. Управляющая компания" Дмитрия Поваренко, на этом этапе главной задачей девелоперов становится защита своих интересов при сдаче дома в эксплуатацию и на протяжении срока действия гарантийных обязательств. Коммерческие управляющие компании, которым передаются функции по эксплуатации дома, почти всегда являются дочерними или аффилированными структурами по отношению к застройщику. Так ТСЖ и эксплуатационная фирма принимают дом на баланс и "прикрывают" застройщика до истечения гарантийного срока. После чего строительный брак и прочие дефекты "благополучно" достаются домовладельцам.
Второй задачей уже не самих девелоперов, а их эксплуатирующих компаний становится организация собственного прибыльного бизнеса за счет установления официальных и неофициальных тарифов на услуги. Особенно это касается временного отрезка от момента, когда появляются фактические пользователи недвижимости, и до тех пор, когда они начинают ориентироваться в ситуации. На начальном этапе эксплуатирующая компания застройщика старается собрать с жильцов максимум платежей. Например, устанавливает определенную планку стоимости услуг и изменяет ее по своему усмотрению. Подобный прием активно используется в новостройках бизнес-класса, обитатели которых, как правило, имеют достаточно высокий уровень доходов. Например, в Москве ставка за управление домом бизнес-класса колеблется от $1,5 до 3 за 1 кв. м в месяц.
При этом эксплуатирующие фирмы совместно с ТСЖ могут устанавливать свои расценки и на дополнительные виды сервиса (охрана, разведение цветника у подъезда и т. д.). Кроме сумм за жилищные услуги, которые рассчитываются исходя из площади квартиры, и коммунальное обслуживание с фиксированными тарифами (свет, газ, отопление, водоснабжение) через ТСЖ проходят дополнительные средства на управление домом. Например, товарищество, созданное застройщиком, безапелляционно предлагает жильцам заплатить несколько сот долларов, чтобы получить дефицитное место на автостоянке. Или же владельцы квартир неожиданно узнают, что ТСЖ официально приняло решение о замене старых лифтов на новые, а оплачивать это предстоит жильцам из своего кармана. Выбранная товариществом эксплуатирующая компания имеет право сдавать в аренду технические помещения дома, использовать фасады и крыши для размещения рекламы и т. п. Чаще всего жильцам не под силу противостоять подобным действиям со стороны ТСЖ застройщика и его управляющей компании.
Бизнес на новостройках
Оценить доли рынка, приходящиеся на независимые эксплуатирующие компании и на управляющие структуры, созданные застройщиками, несложно. В отличие от коммерческой недвижимости, где работает много независимых зарубежных управляющих организаций, в жилом секторе они не представлены вовсе. Все остальные "управленцы" так или иначе аффилированы с девелоперами или муниципальными властями либо фактически обслуживают корпоративные интересы собственника нескольких имущественных комплексов. По данным специалистов ЗАО "ИнфраМенеджмент. Управляющая компания", дома бизнес-класса, которыми управляют независимые отечественные компании, составляют всего 1–2% рынка, тогда как аффилированные предприятия, сервисные подразделения или дочерние компании застройщиков эксплуатируют 98–99% общего числа новостроек.
Конечно, на рынке существуют и компании, обслуживающие один–два небольших объекта. Однако как профессиональные игроки рынка они рассматриваться не могут.
По словам начальника отдела маркетинга компании "Конти" Алексея Самсонова, прибыль эксплуатирующей компании должна превышать 15%. Чтобы быть доходной, фирма должна обслуживать как можно большее количество объектов, тогда эту деятельность можно рассматривать не как дополнительный сервис, а как самостоятельное направление. Такой процент прибыли нормален для масштабных управляющих компаний застройщиков. Деятельность мелких непрофессиональных фирм скорее похожа на индивидуальное предпринимательство. "Фактически независимые управленцы, работающие в жилищном секторе, — это не компании в традиционном понимании, а "артели" из 30–40 специалистов, занимающиеся частной практикой и зарегистрировавшие для этих целей общество с ограниченной ответственностью", — говорит Д. Поваренко.Понятно, что ответственность таких независимых управленцев минимальна, как в случае с управляющими компаниями застройщика. Эти компании не обладают собственным оборотным капиталом и необходимыми для эффективной деятельности основными средствами. Продолжительность жизни таких организаций во многом определяется динамикой их отношений с жильцами двух– трех обслуживаемых ими домов. По словам Д. Поваренко, любой конфликт между жильцами и подобной управляющей компанией приводит к фактическому прекращению ее существования. Работавшие в ней специалисты переходят на работу по найму — до момента возникновения благоприятных условий для возобновления предпринимательской деятельности, но уже под другим названием. Подобная деятельность представляет собой стабильный небольшой бизнес, особенно если учитывать, что управляющие компании в большинстве случаев работают с новостройками. Инженерные коммуникации в новых домах как минимум 10–15 лет не потребуют серьезного ремонта.
Нетиражируемая эксплуатация
Спрос на качественное управление жилой недвижимостью неизменно увеличивается. Жильцы постоянно ужесточают требования к обслуживанию домов. За последний год количество собственников квартир, недовольных работой управляющих компаний застройщика, достигло почти критической массы. По словам Д. Поваренко, "смена эксплуатирующей организации никогда не происходит по взаимному согласию сторон. Это всегда конфликтная ситуация, требующая профессионального сопровождения менеджеров, юристов, финансистов, инженеров". Самостоятельная смена управляющей компании, как правило, заканчивается для жильцов тупиковыми или кризисными ситуациями. Выбор новой организации дается значительно труднее, чем отказ от услуг старой. Тем более выбирать практически не из чего. Как заявляет Д. Поваренко, на столичном рынке недвижимости полностью отсутствует публичная и "прозрачная" практика приобретения подобных услуг.
В идеале выбор управляющей компании следовало бы осуществлять на основании публичной информации в справочниках, интернете и рекламе, но ее пока нет. Другой вариант — ориентация на рекомендации жильцов, уже оценивших работу независимой управляющей компании на своем опыте. Хотя велика вероятность, что позитивная практика не будет подтверждена в случае с другим домом, и положительный опыт окажется просто случайностью. Дело в том, что каждый конкретный случай жилищного управления уникален, у современных столичных организаций нет единого отработанного подхода к разным объектам. "Этим объясняется тот факт, что у тех немногих частных компаний, которые работают на рынке жилищного управления, могут быть как крайне позитивные, так и крайне негативные опыты", — говорит Д. Поваренко.К тому же управляющие компании обычно не заинтересованы в разглашении и обсуждении условий своих контрактов. Поэтому на рынке жилищного управления отсутствуют такие понятия, как "репутация" и "бренд". Нехватка сведений о деятельности эксплуатирующих организаций зачастую связана не с недобросовестными намерениями застройщиков и инвесторов, а с отсутствием у них потребности в такой информационной деятельности: от мнения конечных потребителей решение о сотрудничестве почти не зависит. Нынешним управляющим компаниям просто незачем заботится о своей репутации.