Кухня наемных "эксплуататоров"

Сегодня в Петербурге не менее десятка крупных компаний, специализирующихся в области эксплуатации недвижимости. Между тем большинство собственников предпочитают создавать "карманные" службы. Профессионалы уверены: экономия на обслуживании - инвестиции в пропасть. На прошедшей недавно III Всероссийской конференции "Коммерческая недвижимость России: управление, инвестиции, развитие", на секции "Эксплуатация недвижимости" самым острым предметом обсуждения стал вопрос: привлекать специализированную фирму или содержать локальную службу? Хочется этого или нет, но большинство владельцев коммерческой недвижимости формируют собственные службы эксплуатации. У профессионалов-"эксплуататоров" найдется немало аргументов против такого подхода к содержанию зданий. Нюансы эксплуатации Владельцы объектов коммерческой недвижимости не всегда достаточно осведомлены обо всем спектре работ, которые выполняют компании, специализирующиеся на эксплуатации. Они же часто не представляют реальных размеров расходов на содержание здания. Владелец уже функционирующего торгового комплекса или бизнес-центра, имеющий собственную службу, разумеется, знает, во сколько ему обходятся сантехники, охранники и т. д. Если эти расходы он уже сейчас считает обременительными, то замена старой службы из десяти-двадцати своих, подконтрольных, сотрудников на стороннюю компанию вообще может ошибочно показаться путем к разорению. Между тем… Собственная, прикрепленная к одному конкретному объекту, служба далеко не всегда способна профессионально решить все задачи эксплуатации. Иначе в штате пришлось бы держать специалистов, услуги которых требуются лишь время от времени. Поэтому к различным видам работ все равно приходится привлекать сторонние организации, что, как правило, не требуется, если в обслуживании объекта участвует специализированная фирма. В такой ситуации расходы на оплату услуг сторонней эксплуатирующей компании наоборот могут оказаться дешевле. Если выбрана действительно профессиональная команда, то она будет не только трудиться гораздо эффективнее, но к тому же принесет владельцу здания определенный профит. Там, где собственник вынужден содержать штат из 15-20 рабочих, фирма-профессионал справится с тем же объемом работ силами 7-10 сотрудников. Этого достаточно для текущих дел, а на случаи "форс-мажоров" имеются подразделения, не привязанные к конкретному объекту. Директор службы эксплуатации УК "Бекар" Евгений Якушин, говоря на конференции о расходах на эксплуатацию, вообще предложил рассматривать их не только и не столько как затраты (убытки), но как инвестиции в экономию. Впрочем, обо всем по порядку. По сути, понятие "эксплуатация здания" подразумевает поддержание его в рабочем состоянии - по трубам должна бежать вода, по проводам - электрический ток, в помещениях должно быть чисто и т. д. Таким образом, основные операторы эксплуатации - это рабочие: сантехники, электрики, уборщики, лифтеры. Самостоятельно укомплектовать штат эксплуатационной службы рабочими - не самая сложная задача. Но и здесь возникает масса проблем. По словам генерального директора УК "Теорема" Игоря Водопьянова, даже такому нехитрому делу, как, например, своевременное включение световой рекламы, бывает непросто научить работников. Любому предприятию необходим управленческий аппарат. Нередко управляет службой эксплуатации сам собственник. Г-н Водопьянов является противником привлечения сторонних эксплуатирующих организаций. У него свои веские аргументы против привлеченных служб и в пользу собственных, но на конференции топ-менеджер поделился своими переживаниями по поводу "нюансов эксплуатации". Сейчас компания приступает к проекту, связанному с освоением 14 га земли на территории бывшего завода "Россия" на противоположном от Смольного берегу Невы. Для того чтобы охранники прилежно выполняли свои обязанности (а именно регулярно обходили территорию) на заборе, ограждающем участок, по всему периметру прикрепили электронные метки. Охранникам раздали жезлы, которыми они должны касаться меток при обходах. Утром компьютер считывает информацию, и становится ясно, кто и где на самом деле прошел. "Пока наши работники не придумали, как с этим бороться, - говорит Игорь Водопьянов. - Но, наверное, в итоге отдерут они эти метки и сложат у себя в дежурке". Налицо недоверие к "карманным" служащим, что же говорить о привлеченных? Конечно, владелец объекта недвижимости может одинаково настороженно относиться и к сотрудникам сторонней фирмы, и к своим собственным. Однако в первом случае ненадлежащее исполнение договорных обязательств становится проблемой фирмы-подрядчика, выражающееся в контрибуции и/или расторжении договора. Во втором - это проблема и убытки собственника, и только его. Не сотвори себе врага Эксплуатация здания не исчерпывается одной лишь "черной работой". В перечне услуг (см. табл. 1) специализированных предприятий гораздо больше строк, посвященных не "операторам" разводного ключа или пылесоса, а различного рода административным работникам. Например, одна из услуг раздела "Нормативные мероприятия" заключается в "выполнении законодательных актов по эксплуатации". Любая эксплуатирующая служба, своя или привлеченная, ежемесячно, ежеквартально, ежесезонно вынуждена получать различные разрешения, согласовывать действия с массой контролирующих органов. Работа, возможно, не пыльная, но требует сугубо специализированных знаний и положительного опыта общения с чиновниками. Если все вышеназванное собственнику по силам, то, возможно, он не нуждается в услугах привлеченной фирмы. Но его ли это дело - тратить время на починку труб, вывоз мусора, обивание порогов чиновничьей братии? Вместо того чтобы, опираясь на созданный брэнд, производить новые продукты. То же самое можно сказать о разделе услуг "Планирование и бюджетирование". Здесь необходимы бухгалтер, экономист, инженер. Или как минимум управленец-универсал, специалист, способный совместить в себе все эти должности. Такие менеджеры существуют, но безработных среди них нет. Скорее всего, придется переманивать. И иметь в виду, что это довольно высоко оплачиваемые сотрудники, которые, как ни странно, могут обойтись дороже привлеченной компании. Президент "Корпорации С" Василий Сопромадзе на конференции вообще высказался против создания собственных служб: "Чтобы создать свою эксплуатационную службу, придется переманивать специалистов. Значит, заводить себе врагов". Свои и чужие в эксплуатации Решать проблемы эксплуатации приходится еще на стадии строительства объекта. Иначе в дальнейшем система жизнеобеспечения здания не раз подбросит владельцу сюрпризы, когда затраты на эксплуатацию окажутся намного выше, чем предполагалось ранее. У инвестора два пути: 1) провести тендер на подбор эксплуатирующей организации для выполнения функций консалтинга и сопровождения проекта; 2) воспользоваться услугами управленца-универсала. Менеджер будет обходиться работодателю не менее чем в $2 тыс./мес. Если принять во внимание, что строительство в среднем длится полтора года, то на услуги менеджера будет потрачено около $36 тыс. С эксплуатирующей организацией совсем другие отношения. Инвестор не платит ежемесячно в течение всего срока строительства. Договор с компанией-"эксплуататором" подразумевает два этапа выполнения работ. Первый - консалтинг на стадии от подготовки до запуска проекта. В это время специалисты рассчитывают стоимость эксплуатации, проводят оптимальный (исходя из соотношения "цена-качество", установленного инвестором) подбор оборудования. Второй этап - сопровождение строительства. Он начинается, как правило, за 4-5 месяцев до сдачи объекта. Специалисты принимают участие в планерках, консультируют строителей, контролируют все процессы монтажа оборудования, связанного с жизнеобеспечением здания. На первом этапе заказчик в среднем (предполагается крупный объект коммерческой недвижимости, свыше 30 тыс. кв. м) тратит около $5 тыс. На втором - около $20 тыс. В итоге компания обходится дешевле, чем один единственный "карманный" специалист. Надо также принимать во внимание, что этот специалист является частным лицом. Его ответственность за исполнение договорных обязательств регулируется КЗоТом (раздел законодательства РФ, регулирующий отношения "работодатель-работник"). Методы воздействия: дисциплинарные взыскания, увольнение. Ответственность юридических лиц, в частности привлеченных к эксплуатации компаний, прописана в договоре и выражена в денежном эквиваленте, что дает собственнику возможность в случае неисполнения договорных обязательств возместить убытки. В пользу юридического лица говорит и тот факт, что уровень надежности намного выше. Когда речь идет о частном лице, появляются такие факторы риска, как болезнь, увольнение, свойства характера, семейные обстоятельства. В организации одну должность, например, инженера, дублируют два-три сотрудника. Впрочем, задачи "свой или чужой" не существовало бы, будь все так просто. В общении заказчика с привлеченной эксплуатирующей компанией тоже встречаются подводные камни. Собственник не имеет возможности непосредственно руководить персоналом, как, например, поступает Игорь Водопьянов со своими охранниками. Разорвать отношения с частными лицами намного проще, чем с компанией, где не исключены долгие судебные тяжбы. "Неформальные" конкурсы Максимально снизить риск ошибки в выборе эксплуатирующей организации можно путем проведения конкурса. Тендеры на подряды по эксплуатации государственной недвижимости дело давно привычное. Чиновники быстрее других осознали выгоду профессионального обслуживания своих "канцелярий". По крайней мере, в Петербурге уже давно начался процесс освобождения административных зданий от собственных эксплуатационных служб. "Частники" пока редко прибегают к конкурсной практике. Одни создают собственные службы, другие заключают договоры со специализированными компаниями практически вслепую, руководствуясь обещаниями красочных рекламных буклетов или личными рекомендациями. В Петербурге первопроходцем стала "Корпорация С", которая минувшим летом провела конкурсный отбор среди компаний. Победитель должен был получить подряд на эксплуатацию торгового комплекса класса "люкс" - "Vanity Опера". Им стала компания "МТЛ. Эксплуатация недвижимости". На вопрос, почему была привлечена сторонняя организация, а не создана, по примеру многих, собственная служба, президент "Корпорации С" Василий Сопромадзе сказал: "Мы же не шьем для себя обувь… Тогда откуда иллюзия, будто мы сами можем создать управляющую компанию и она будет успешной? Это очень затратное мероприятие". Расход от дохода Затраты на эксплуатацию трудно оценить с точностью до цента. Однако приблизительное представление о стоимости содержания здания можно получить, не прибегая к услугам бизнес-консультантов. На конференции Евгений Якушин рассказал о трех методах оценки стоимости эксплуатации, которыми пользуются аналитики УК "Бекар": доходный, расходный и сравнительный. Последние два способа расчета сами по себе требуют довольно высоких затрат по сбору, анализу и калькуляции данных. Они под силу только специалистам. Расходный метод основан на применении "укрупненных показателей расходов ресурсов в расчете на единицу объема или площади для различных типов и функциональных назначений недвижимости". Сравнительный - "на анализе объектов-аналогов". Доходный метод менее точен, но довольно просто иллюстрируется (см. табл. 2). Определить стоимость эксплуатации с известной (и, к сожалению, довольно большой) долей погрешности можно, исходя из валового дохода, который приносит данный объект коммерческой недвижимости. Сумма валового дохода принимается за 100%, и на каждую статью расходов тратится строго определенный процент. Например, по расчетам аналитиков УК "Бекар", при эксплуатации бизнес-центра класса "В/С" от 15 до 22% от валового дохода владелец вынужден тратить собственно на эксплуатацию здания, 4-5% уходит на обеспечение безопасности и 6-8% - вознаграждение компании, оказывающей услуги. В итоге получаем стоимость эксплуатации бизнес-центра - 25-40% от валового дохода. Разброс "минимум/максимум" в данном случае очень велик - даже разница в $0,5/кв. м в месяц для владельца объекта недвижимости с полезной площадью 30-50 тыс. кв. м обернется весьма ощутимой суммой. При необходимости провести детальную оценку эксплуатации имеет смысл обратиться к профессионалам. Вопрос оценки Наверное, нетрудно найти собственника, который доволен физическим состоянием своего здания. Но вряд ли найдется такой, которого удовлетворяет размер затрат на его содержание. Упомянутые выше 25-40% дохода говорят сами за себя. Стремление оптимизировать и, желательно, сократить расходы на содержание объекта недвижимости здесь закономерно. Пытаясь решить эту задачу, владельцы вводят штрафные санкции рабочим, сменяют управленцев, закупают не самые дорогие материалы… Хорошо, если расходы останутся на том же уровне, но как бы не случилось наоборот. Служба эксплуатации может быть недостаточно профессиональной, в результате чего ресурсы будут использоваться неэффективно. Не исключен и другой вариант, когда сотрудники службы эксплуатации намеренно вводят собственника в заблуждение. Для того чтобы принимать действенные управленческие решения, нужно знать цену вопроса. Счастлив тот собственник, которому точно известно, во сколько реально должно обходиться отопление, клининг, нормативные мероприятия и т. д. До недавнего времени к таким счастливчикам относились только самые прозорливые, едва ли не гениальные, бизнесмены. Однако сегодня на рынке появилась новая услуга: оценка эксплуатации. Компании, специализирующиеся в области эксплуатации (см. табл. 3), предоставляют заказчику расчеты реальной стоимости содержания здания, консультируют по вопросам оптимизации затрат. Профессионалы не скрывают, что, выполняя заказ по составлению плана мероприятий и сметы затрат, они надеются получить долгосрочный подряд. Иногда так и происходит, но чаще собственник получает всю "подноготную" здания и говорит: спасибо, дальше мы уж сами. Бизнесмена легко понять - ему назвали стоимость, предложили пути решения проблемы. Если при этом он находит возможным использовать "карманную" службу, то остается только пожелать удачи. В случае, например, общения "Корпорации С" и "МТЛ. Эксплуатация недвижимости" сработало обратное. Василий Сопромадзе посчитал, что "незачем изобретать велосипед". P. S. Как бы то ни было, на рынке зафиксирована новая услуга - оценка эксплуатации доходной недвижимости. Об этом читайте материал в одном из ближайших номеров "ДН" или на сайтеhttp://www.bn.ru. МНЕНИЯ Андрей Лушников, генеральный директор компании "МТЛ. Эксплуатация недвижимости", председатель комитета по эксплуатации Гильдии управляющих и девелоперов: - Кончилось время ремонта машин под заборами. Теперь, когда что-то сломалось, мы едем в автомастерскую. То же самое со зданиями. Эксплуатировать должен тот, кто профессионально этим занимается. В любом случае аутсорсинг развивается и будет развиваться. Смотрите сами. Сегодня банки охотнее дают кредит собственнику, который эксплуатирует объект силами привлеченной службы. Объект легче продать, когда не требуется замена всего управляющего персонала. Легче продать, легче заложить, дешевле застраховать. Словом, все говорит в пользу аутсорсинга. Игорь Водопьянов, генеральный директор УК "Теорема": - Если финансовые ресурсы станут настолько доступны, что появится возможность сразу строить крупный офисный комплекс "под крышу", то, возможно, мы и передадим такой бизнес-центр профессиональной управляющей организации. В принципе, ситуация на рынке инвестиций меняется уже сейчас, но все-таки управляющая компания у нас пока своя. Уже накопился определенный опыт, есть обученные кадры. Василий Сопромадзе, президент "Корпорации С": - Я настоятельно не рекомендую изобретать велосипед. Если вы не знаете, как нужно чистить окна и двери, то не беритесь за это. Каждый должен заниматься своим делом. Наша корпорация - огромная машина, но основная команда состоит из 15 человек. Каждый менеджер - это руководитель проекта. Он нанимает проектировщиков, строителей, эксплуатирующую организацию. Теперь представьте, что мы, прежде чем приступить к реализации девелоперского проекта, создаем все эти специализированные компании… Тогда снова случится 1998 год. Вячеслав Березниченко Деловая Недвижимость N71 24.10.2005