Как правильно выбрать загородный дом
Надоело жить в городе и дышать автомобильными выхлопами? Можно перебраться за город и стать "деревенским" жителем не только за элитную цену. Таун-хаус или дом площадью 150-200 кв. метров в радиусе 35 км от той же Москвы можно приобрести за $170-350 тыс. Тоже дорого, но можно взять ипотечный кредит под залог земли, строящегося или построенного дома. Одна беда - пока ограниченное количество банков предлагают такие займы. Да и стоят они дороже "городской" ипотеки.
Займы на покупку дома за городом более-менее охотно предоставляют менее десятка банков. "На рынке загородного жилья больше факторов риска, - говорит член правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. - Стандартов оценки загородных домов нет, так как все они сильно различаются по качеству, местоположению, статусу и ликвидности". Еще один фактор - срок экспозиции (период, за который на жилье можно найти покупателя). В городе он составляет от 2 недель до 2 месяцев. На загородном рынке - 4-6 месяцев.
"Ключевые моменты в развитии рынка ипотеки загородной недвижимости, - добавляет зампред правления банка "Абсолют" Олег Дмитриенко, - несовершенство правовой базы и проблема рефинансирования ипотечных кредитов". В самом процессе все вроде бы просто. Банк дает в кредит собственные средства, а потом под закладную привлекает деньги на стороне. Но в этом - главная трудность. Ипотечный кредит - всегда большая сумма. На загородное жилье - тем более. Немногие банки обладают собственными ресурсами для ипотеки, а охотников давать большие и "длинные" деньги нет. Поэтому банки, снижая риски, ограничивают суммы кредита и проявляют к заемщику чрезмерную требовательность, выдвигая множество дополнительных условий. В частности, требуя гораздо больше документов (отдельно на землю, отдельно на дом), чем при оформлении кредита на квартиру.
Но, несмотря на все сложности, ситуация явно меняется. Банки постепенно активизируют кредитование загородного жилья. Их даже можно условно разделить на две категории. Первая - те, у кого ипотека на загородное жилье - уже стандартный продукт, основные характеристики которого не зависят от конкретного объекта. Вторая категория - банки, которые сами определяют объекты кредитования и выдают ипотечные кредиты только в рамках совместных с застройщиками проектов. По последней схеме работают, например, Собинбанк, Росбанк, отчасти Газпромбанк (здесь также предлагают "спецпрограмму", но могут выдать ипотечный кредит и не под конкретного застройщика).
Начальник управления ипотечного кредитования Росбанка Янис Канестри объясняет, почему именно такой схеме банки отдают предпочтение, следующим образом: "Когда банк имеет дело с конкретным застройщикам, с которым его связывают договорные отношения, есть шанс уменьшить типичные для этого вида кредитов риски. Компания прозрачна, правоустанавливающие документы на землю известны и т.д. Поэтому и заемщикам мы можем предложить лучшие условия".
Ипотечные кредиты на загородные дома чреваты рисками и для заемщиков. Например, из-за молодости рынка девелоперов никто не даст твердых гарантий, что жилье будет построено качественно в нужный срок и будет достроено вообще. Но, независимо от этого, кредит и проценты по нему вам придется выплачивать сразу же. На вторичном рынке ситуация тоже не однозначна. Пример - история с подмосковной деревней Пятница, в которой владельцы коттеджей неожиданно потеряли право собственности на землю. Поэтому потенциальный заемщик должен обладать оптимизмом с примесью авантюризма, а также быть не жадным.
Дело в том, что высокие риски банки закладывают в стоимость и условия ипотеки на загородную недвижимость. Так, первоначальный взнос выше (на 10-20%), чем на городское жилье, и составляет не менее 30-40% от стоимости дома. Выше и процентная ставка. Если по рублевому кредиту на городскую квартиру она в среднем составляет 14-16% годовых, то на загородный коттедж - 17-19% (в банке "Сосьете Женераль Восток" ставки доходят до 25-27%). Еще выше (на 1-2%) ставки по займу на недостроенное жилье. Также ипотечный кредит на загородный дом выдается на меньший срок. Если расплачиваться за городскую квартиру можно до 27 лет, то за коттедж за городом - 10-15 лет максимум. А ежемесячный платеж, как правило, составит четырехзначную цифру. Чтобы выдержать такую нагрузку на бюджет, совокупный доход семьи должен быть не менее $4-6 тыс.