Новые ставки арендной платы в Петербурге

Постановление правительства Санкт-Петербурга от 21.12.05 № 1958
«О порядке определения базовых ставок и коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» (опубликовано в приложении «Официальные документы – Северо-Запад» № 3, 2006)

Изменение арендных ставок в Санкт-Петербурге – вопрос, который должен был разрешиться с приходом нового года. Однако уже заканчивается январь, а однозначно сказать, действуют ли новые правила определения арендной платы, нельзя. Следует быть начеку и готовиться к их вводу задним числом.
Новый порядок определения ставок разработан и принят правительством города, как того требовал закон Санкт-Петербурга от 14.07.04 № 387-58 «О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург», в декабре прошлого года. Но соответствующее постановление правительства Санкт-Петербурга от 21.12.05 № 1958 до сих пор официально не опубликовано. А значит, в силу оно не вступило. Нормативные акты исполнительных органов государственной власти действуют только после официального опубликования (постановление правительства Санкт-Петербурга от 30.12.03 № 713).

Невзирая на это, работа по внедрению норм указанного постановления исполнительной властью уже ведется. Подтверждением является распоряжение Комитета по управлению городским имуществом от 28.12.05 № 323-р (опубликовано в приложении «Официальные документы – Северо-Запад» № 3, 2006). Этим распоряжением районные отделы (агентства) недвижимого имущества назначены ответственными за перерасчет арендной платы и направление уведомлений о перерасчете арендной платы. Причем срок для перерасчета – 25 декабря прошлого года. То есть, как это часто бывает, – «вчера».

Формально прежние ставки все еще действуют. Чем же не устраивала методика их расчета городские власти?
История вопроса
Раньше для базовых расчетов использовали метод статистического моделирования рынка аренды нежилых помещений. Для этого город был разделен на несколько зон: от центра (Невский проспект и прилегающие улицы) до окраин (промзоны на Севере и Юге). Для каждой зоны были определены свои коэффициенты. Чем ближе к центру, тем выше и дороже.

Но в 1999–2000 годах рынок недвижимости изменился. И прежняя методика перестала приносить городу доходы, сопоставимые с теми, что приносит сдача помещений в аренду частным владельцам недвижимости. Было решено разработать новую методику, которая за счет более точного моделирования рынка недвижимости Санкт-Петербурга выровняла арендные ставки нежилого фонда, сдаваемого в аренду городом и частными собственниками помещений.

Чтобы относительно точно посчитать ставки арендной платы, специалисты КУГИ собрали данные по 1514 объектам, которые сдают в аренду частные собственники. В каждом случае старались учесть ценообразующие факторы: местоположение не только самих помещений, но и входов (двор, оживленная улица или малолюдный проулок), этаж, площадь, наличие элементов благоустройства. При определении ставок аренды решено также учитывать и близость одной из 794 ключевых магистралей города. Кроме того, в новой методике учтено влияние 63 локальных центров для деловых районов и 28 таких же центров для производственных и складских зданий.

Малый бизнес «против»

Новая методика увеличивает арендные ставки городских объектов в среднем в 1,8 раза. В некоторых случаях арендная плата может возрасти в 2-3 раза. За счет этого бюджет города рассчитывает получить 8,68 млрд рублей.
Как нам сообщил источник в правительстве Петербурга, методика была готова еще в октябре, но ее принятие откладывали по разным причинам. Одна из главных – недовольство арендаторов.

«В составе неналоговых отчислений малого бизнеса арендная плата уже достигает 70 процентов. Можно представить, что будет, если ставки повысятся в разы. С 1 января количество отказников и неплательщиков резко увеличится», – считает Елена Церетели, председатель Купеческого клуба Санкт-Петербурга.
Специалисты КУГИ также прогнозируют, что к середине года около 20 процентов арендаторов откажутся от договоров с городом. В первую очередь это будут те, кто ранее находился в «дешевых» зонах, а после нового года окажется вблизи локальных центров и ключевых магистралей.

Платежи повысят поэтапно

Для смягчения увеличения ставок арендной платы, прежде всего для малого бизнеса и льготников, принят ряд мер (приложение 2 к постановлению № 1958). Повышение арендной платы в первую очередь коснется объектов с выходами на центральные магистрали. Помещения внутридворовых территорий, которые в большинстве и принадлежат предприятиям малого бизнеса (парикмахерские, химчистки, пошивочные, обувные мастерские и др.), – не подорожают до 1 января 2007 года. Кроме того, повышение аренды не коснется льготных категорий до 1 июля 2007 года.
Арендная плата будет вводиться поэтапно. Если ставки аренды для отдельных объектов вырастают в 2 раза, то включается процесс реструктуризации, рассчитанный на 2 года. Если они вырастают в 3 раза, то внедрение методики растягивается на 3 года.

Кроме того, действие нового порядка определения арендной платы не распространяется на:
– тех, кто приобрел право аренды на торгах;
– случаи, когда проведение индивидуальной оценки является обязательным;
– арендаторов, инициировавших индивидуальную оценку в период с 31.12.02 по 31.12.05.

Если же арендатор не согласен с оценкой арендной платы КУГИ, он может заказать индивидуальную оценку. В таком случае при заключении договора аренды или дополнительного соглашения в документ надо будет включить результаты индивидуальной оценки.

Татьяна Калинина, эксперт «УНП»