«Вымпелком» отказался от переезда
Как стало известно «Бизнесу», в начале 2006 года компания «Вымпелком» расторгла договор об аренде офисного комплекса на проспекте Академика Сахарова общей площадью более 19 тыс. кв. м. Ранее эта сделка была признана самой крупной на рынке коммерческой недвижимости Москвы. Эксперты предполагают, что причиной расторжения договора послужило повышение арендных ставок.
О том, что в январе 2006 года «Вымпелком» расторг договор по аренде офисного здания на проспекте Академика Сахарова рядом со станцией метро «Тургеневская», «Бизнесу» рассказали сразу в нескольких ведущих консалтинговых компаниях. Пресс-секретарь «Вымпелкома» Юлия Остроухова подтвердила эту информацию, добавив, что сейчас корпорация ведет поиск нового здания.
Заключенная летом 2005 года сделка между «Вымпелкомом» и компанией «Энергогарант капитал строй», девелопером офисного комплекса на проспекте Академика Сахарова, стала крупнейшей в истории московского рынка коммерческой недвижимости.
По словам руководителя группы аналитики рынка офисной недвижимости Colliers International Регины Лочмеле, факт того, что одна компания полностью арендовала здание с офисной площадью около 19,4 тыс. кв. м на этапе начала строительных работ, делал данную сделку уникальной для офисного рынка Москвы.
Эксперты рынка полагают, что ежегодная аренда здания на проспекте Академика Сахарова могла стоить «Вымпелкому» около $12 млн ($620 за квадратный метр). По мнению старшего аналитика Prime City Properties Антонины Лаировой, цена последующего выкупа была бы не менее $60–65 млн.
Решение о расторжении договора аренды было связано с затягиванием застройщиком сроков по сдаче объекта, пояснила Юлия Остроухова. «Изначально планировалось, что „Вымпелком” сможет въехать в бизнес-центр в октябре 2005 года, затем это должно было произойти в конце года, а потом сроки были передвинуты на январь»,— рассказала Остроухова, добавив, что подрядчик выплатил компании денежную компенсацию.
Однако, по мнению ряда источников, знакомых с ситуацией, девелопер решил увеличить ставки аренды. «Гораздо выгоднее сдать площади дороже, но двум компаниям, чем одной, но дешевле»,— заявил источник. В ЗАО «Кьютек'BB, генподрядчике строительства комплекса на проспекте Академика Сахарова, отказались от комментариев. Связаться с «Энергогарант капитал строй» «Бизнесу» также не удалось.
Гендиректор компании Zeppelin-Properties Management, управляющей бизнес-центром на проспекте Академика Сахарова, Михаил Вовшин заверил, что при расторжении договора был соблюден баланс интересов: выплата компенсации бывшему арендатору и доходы от будущих сделок.
«Изначально планировалось сдать объект в третьем квартале 2005, однако теперь сроки отодвинуты на первый квартал 2006-го. Такая задержка не столь критична для такого крупного проекта»,— уверен Михаил Вовшин, добавляя, что сейчас здание снова находится на рынке.
Директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев не исключает того, что размер компенсации мог составить сумму, равную полугодовой арендной ставке.
Эксперты рынка уверены, что в долгосрочной перспективе «Энергогарант» больше выиграл, чем проиграл при расторжении сделки. Если раньше речь шла о $630–650 за квадратный метр, то сейчас площади такого уровня вполне можно сдавать и по $750–800 за квадратный метр, полагает управляющий директор Praedium Рубен Алчуджян.
«Кроме того, если здание будет выставляться на продажу, гораздо проще найти покупателя на неарендованный объект или заполненный арендаторами по высокой арендной ставке»,— добавляет эксперт одной из консалтинговых компаний.
Что касается «Вымпелкома», игроки рынка недвижимости уверены, что компания поторопилась. «Проще было подождать лишние полгода и получить действительно качественный офис по ценам на 15% ниже рыночных»,— резюмирует ведущий эксперт одной из консалтинговых компаний.
Маргарита Федорова, Антон Павлов