Долюшка-доля

На минувшей неделе в Перми прошел семинар, посвященный привлечению средств фондового рынка для финансирования строительства и развития бизнеса. По мнению экспертов, сегодня в области финансирования строительства намечаются изменения. В краткосрочной перспективе роль дольщиков сократится, уступив место другим источникам: среди фаворитов называют банковское кредитование и фондовый рынок. Инвесторы и операторы рынка разошлись в оценках наиболее выгодного источника приложения средств для создания недвижимости.
 
Обратиться к источникам. Одним из основных докладчиков на семинаре, собравшем финансовых директоров ведущих компаний региона, был генеральный директор московского ЗАО ИФК «Алемар» Святослав Понуров. По его словам, заимствования на фондовом рынке являются сегодня одним из самых перспективных источников финансирования строительной отрасли. «Капитализм в России уже не отменить, и та компания, которая первой воспользуется предлагаемыми финансовыми инструментами, извлечет максимальную прибыль…

Естественно, что, начав путь на фондовом рынке, сразу рассчитывать на результат не имеет смысла. В течение достаточно продолжительного времени необходимо будет доказывать надежность и стабильное развитие компании», — заявил г-н Понуров. По мнению эксперта, заимствование не должно быть меньше 500 млн рублей, иначе бумаги будут неликвидными и малопривлекательными для инвесторов, «впрочем, допустимо в начале пути занимать и триста, и двести миллионов рублей».

На пермском строительном рынке сегодня нет ни одной компании, которая бы достигла полумиллиардного «минимума». Так, максимальный показатель едва ли не единственной строительной компании, работающей в этом направлении «Камской долины», составил 200 млн рублей (размер второго облигационного займа компании, размещение которого началось в ноябре 2005 года).

По словам финансового директора ОАО «Камская долина» Владимира Пучнина, пермский расклад источников финансирования строительной отрасли выглядит следующим образом: «Если говорить в среднем по рынку, то от 80 до 90 % привлеченных для строительства средств — это деньги дольщиков. Остальное — собственные средства и деньги банков. Доля последних минимальна — от 1 до 5 %. Объективных причин две: дороговизна ресурсов и то, что у российских банков по-прежнему нет длинных денег. Строительный цикл довольно продолжителен, как минимум, полтора-два года, в среднем срок предоставления кредитов российскими банками составляет один  год.

Кроме того, банки предлагают достаточно жесткие обеспечительные условия. Собственные средства строительных компаний колеблются в пределах 5-10 %. Есть, конечно, компании, которые используют 20 % собственных средств, но это, скорее, исключение. Также незначителен пока объем средств, которые привлекаются с рынка. Закрытых паевых фондов (ЗаПИФ) в России сегодня около пятидесяти, а в Перми четыре. На фондовом рынке присутствуют немногим больше трехсот эмитентов, из них связанных со строительством около десятка на всю страну. Потенциал рынка используется отнюдь не до конца …»

По словам г-н Пучнина, сегодня наиболее перспективным инструментом привлечения финансов в строительство являются облигации: «По сравнению с прошлым годом емкость рынка облигаций увеличилась на 60 %. Россия становится все более привлекательным регионом для инвестиций».

По словам заместителя генерального директора ПФПГ Виктора Горбунова, «собственные средства строителей в общей доле инвестиций не превышают 5-10 %, кроме этого, сейчас они пользуются и кредитами банков».

«Дальше в структуре источников финансирования идут предприятия, которые берут себе жилье для того, чтобы запустить собственные схемы передачи его работникам, они выступают инвесторами. Их часть в общем финансировании строительства равна примерно 20-30 %. Доля портфельных инвесторов на рынке составляет примерно 10 %. Но большая часть — это дольщики, имеются в виду физические лица», — дал оценку эксперт. По мнению г-на Горбунова, «это ненормальная ситуация, и все должно быть наоборот».

«В идеале дольщиков должно быть 10-15 %, а все остальное — страховые и пенсионные компании, инвестиционные фонды и так  далее. Строить при участии дольщиков-физических лиц масштабно нельзя. В конечном счете, они всегда рискуют, несмотря на гарантии, предусмотренные законодательством, в котором написано о том, что в случае банкротства предприятия дольщик может получить земельный участок и прочее, ведь суть в том, что проект окажется нереализованным», — подчеркнул топ-менеджер, также заявив, что в 2006 году ПФПГ вложит в пермское строительство порядка 20 млн долларов.

По мнению исполнительного директора Корпорации «Перспектива» Елены Ждановой (компания уже выпустила на рынок ценные бумаги: ЗаПИФы «Перспектива-инвест» (привлечение средств в коммерческую недвижимость), паи земельного фонда (инвестиции в земельные участки) и векселя), в идеале схема финансирования должна выглядеть следующим образом: 15-20 % — прямые инвестиции, столько же — средства, привлеченные с открытого рынка, и 60-70 % —  кредиты банков.

По расчетам начальника отдела инвестиционного кредитования и проектного финансирования Западно-Уральского банка Сбербанка России Владимира Черепанова, в 2005 году банковский сектор был представлен среди источников финансирования гораздо большей долей — от 20-25 %. В Прикамье объем прямых инвестиций Сбербанка составил порядка 2,5 млрд рублей, а это не менее 80 % кредитных средств строителям региона. П

ричем основным механизмом банковского финансирования является прямое кредитование, темпы роста которого в 2004 и 2005 годах увеличивались в два раза ежегодно. Ряд экспертов подтвердили эти сведения, заметив, что банки являются сегодня одним из самых динамично развивающихся источников финансирования строительной отрасли. Свои надежды застройщики и инвесторы возлагают на усиление конкуренции между кредитными учреждениями, а также на приход в Россию мировых структур. Изменения в банковской среде будут способствовать «удлинению» заемных средств и их удешевлению. 
 
Контрастный регион. Впрочем, банки еще долго не будут располагать возможностями долгосрочных вложений, способными сравниться с ресурсами пенсионных фондов, полагает президент НПФ «Стратегия» Петр Пьянков. Тем не менее, отметил глава компании, напрямую и опосредованно разместившей около 80 % своих ресурсов в стройиндустрии региона, в ближайшее время такие ресурсы могут быть и не востребованы.

«Вкладывать средства в недвижимость в Перми суперэффективно. Безопасней и выгодней, чем в Москве, Питере, Добрянке или в Кунгуре. В Перми довольно высокий спрос, но, самое главное, в течение десяти лет строительная отрасль остается раздробленной. Здесь нет одного, двух или трех лидеров, как в Екатеринбурге. Пальцев двух рук не хватит, чтобы сосчитать основные пермские компании, ни одна из них не способна полностью решить программу перевооружения и освоить хотя бы один микрорайон. Каждый из пермских игроков может строить только точечно. Поэтому в городе в течение нескольких лет количество выбываемого по ветхости жилья стабильно превышает количество вводимого примерно на сто тысяч квадратных метров. Регион каждый год должен вводить не менее шестисот тысяч квадратных метров, чтобы хоть как-то начал снижаться дефицит, накопленный на рынке за предыдущие годы», — заявил г-н Пьянков.

По словам топ-менеджера, первые проекты комплексной застройки Перми могут быть начаты не раньше, чем через три года. «Поэтому новые проекты нам неинтересны, и мы уже уходим на другие рынки, в частности, в лизинг», — заявил Петр Пьянков, отметив, что в 2006 году НПФ вложит более 100 млн рублей в покупку 30 башенных кранов, а в 2007 году компания приобретет еще 50 единиц этого оборудования. «Стратегия» станет монополистом на рынке башенных кранов.

По мнению заместителя управляющего МДМ-Банка Михаила Сюткина, «инвестиции банков в строительство достаточно распространены, поскольку это высокорентабельная сфера деятельности, однако их масштаб в Перми довольно скромен, по сравнению не только с Москвой, но и с соседями по Ураль-скому региону». Причина — довольно низкий уровень урегулированности отношений с административными органами, контролирующими вопросы земли, строительства, полагает г-н Сюткин.

Тезис об инвестиционной привлекательности пермской строительной отрасли Прикамья разделяет большая часть опрошенных «bc». Эксперты назвали наиболее интересным сегментом жилье. Так, глава холдинга РИАЛ Юрий Борисовец, ранее заявлявший о сокращении вложений в региональное строительство, сообщил, что позиция компании изменилась и в 2006 году в создание новых площадей будет вложено 100 млн долларов, что на 100 % больше показателей 2005 года.

Иной точки зрения на пермское строительство придерживается Алексей Чернов, глава ИК «Витус». «Пока мы не инвестируем, если не считать закрытых фондов, в которых доля «Витуса» опять же мала. Все риски рынка сводятся к традиционно долгим срокам. Тем не менее, рынок развивается, и ситуация может измениться», — заявил г-н Чернов.
 
Сыграть в банк. Тем не менее, большинство экспертов издания считают местный стройкомплекс достаточно привлекательным (Владимир Черепанов из Сбербанка России даже сравнил его с нефтяной отраслью). А главными источниками его финансирования в ближайшей перспективе, полагают собеседники «bc», станет фондовый рынок и банковские кредиты.

Так, по словам генерального директора «Пермского завода силикатных панелей» Николая Демкина, «наше предприятие не привлекает ресурсы банков и открытого рынка заимствований. Сегодня наиболее дешевым ресурсом по-прежнему остаются средства дольщиков. Впрочем, я допускаю, что через несколько лет мы начнем кредитоваться».

Главными «недостатками» банковских кредитов, по словам Святослава Понурова из «Алемара», остаются дороговизна и необходимость обеспечения кредита. Как полагает эксперт, ключевыми препятствиями к большему распространению облигационных заимствований как инструмента финансирования строительства является необходимость создания прозрачных структур у застройщиков и инвесторов. Тем не менее, полагают эксперты, два названных механизма в ближайшие 5 лет смогут составить конкуренцию уже ставшей традиционной долевке.

Владислав Горин