Ипотечное кредитование становится для банков довольно-таки рискованным бизнесом

На днях, в редакции "Экономических известий" при участии Украинской национальной ипотечной ассоциации состоялся "круглый стол" "Законодательные и экономические препятствия для развития ипотечного кредитования в Украине". Юристы и банкиры обсуждали Закон "Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей", а также говорили о перспективах рынка ипотечного кредитования и ценах на недвижимость в Украине. Выводы оказались неутешительными - ипотечное кредитование становится для банков довольно-таки рискованным бизнесом.

Закон и ипотека

Аншлаг на мероприятии обеспечил не только скандал, разразившийся на рынке жилищного строительства с компанией "Элита-Центр", но и новые регуляторные нормы, касающиеся осуществления сделок с недвижимостью. С 1 января 2006 г. вступил в силу Закон "Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей". Статья 12 этого документа предусматривает, что "для осуществления любых действий относительно недвижимого имущества, правом собственности или пользования которым обладают дети, нужно предварительное соглашение органов опеки и попечительства. Должностные лица органов опеки несут персональную ответственность за защиту прав и охраняемых законом интересов детей при предоставлении согласия на совершение действий относительно надлежащего детям недвижимого имущества". Проще говоря, несоблюдение этой нормы закона приводит к признанию договоров купли-продажи или договоров ипотеки недействительными.

Органы опеки шокированы этой нормой, поскольку она предусматривает получение согласия по любой сделке. Теперь родители из-за каждой мелочи (ремонт, демонтаж фанерной стенки) должны бежать за разрешением в опекунский совет. Орган опеки не знает, следует ли давать соответствующие разрешения. Мнение людей, которые впервые слышат о необходимости получения этих разрешений, довольно специфическое: кто-то говорит о бюрократии, кто-то о новом способе взяточничества (к сожалению, ответить на это представители органов опеки и попечительства не смогли - от участия в "круглом столе" они отказались.- Авт.).

Автор "нормативки", беспартийный нардеп Владимир Гошовский своим стремлением защитить обездоленных подложил гражданам Украины хорошую "свинью". Во-первых, совершенно непонятно, что означает "право пользования" жильем. Имеют ли такое право дети от первого брака либо прописанные (зарегистрированные) на другой жилплощади? Или, к примеру, другая ситуация: семья с ребенком может и арендовать квартиру, будучи зарегистрированной на этой жилплощади. Тогда закон ограничивает право собственника продать эту квартиру, только потому, что в семье арендаторов есть ребенок. Еще один казус, созданный законом: органы опеки должны следить (и, напомним, несут за это персональную ответственность.- Ред.), чтобы в результате операций с недвижимостью жилищные условия детей не ухудшались. Тогда возникает вопрос - а как быть родителям, которые решили разойтись? Разменять квартиру они не смогут - разрешение не получат. Выходит, что один из родителей должен либо выплатить другому компенсацию, либо просто выселиться.

Г-н Гошовский на "круглый стол" не приехал, сообщив корреспонденту "ЭИ" по телефону, что ему это неинтересно. У банкиров и экспертов же, наоборот, закон вызвал живой интерес. По их мнению, он выписан так коряво, что его нормы при желании можно применить как к жилым помещениям, так и к земле и коммерческой недвижимости. Начальник управления сопровождения розничного бизнеса юридического департамента банка "Надра" Наталья Семенец напомнила, что в большинстве случаев семьям с детьми разрешение органов опеки для операций с жильем нужно было получать и раньше. А выселить ребенка из квартиры всегда было не то что проблематично, а вовсе невозможно - суды никогда не принимали подобных решений. "Закон не дает банку никаких гарантий того, что, обладая разрешением органов опеки, он сможет в судебном порядке выселить семью из квартиры. К тому же толком не определено, что такое орган опеки, форма разрешения. Зато отсутствие разрешения приведет к признанию договора ипотеки недействительным",- подчеркивает начальник управления сопровождения розничного бизнеса юридического департамента Укрсоцбанка Юрий Пита. Главное, что у банков и покупателей недвижимости нет возможности определить, обладают ли дети правом собственности или пользования данной жилплощадью - нет в природе такого документа, который подтверждает отсутствие детей. Поэтому эксперты считают, что закон г-на Гошовского будет активно использоваться мошенниками. Возможностей для афер действительно много. Например, если в квартире собственника прописан взрослый человек (даже не родственник), у которого после заключения ипотечного кредита вдруг "обнаружатся" дети... Банкиры рассказали, что уже существуют прецеденты расторжения ипотечного договора из-за отсутствия разрешения от органов опеки. Ситуация была следующая: мужчина в разводе передал свою квартиру в ипотеку, а жена, проживавшая отдельно с ребенком, подала в суд. В результате договор залога был аннулирован. Глава юридического департамента "Международного ипотечного банка" Геннадий Семенов объяснил, что аннулирование договора залога ведет к тому, что кредит становится необеспеченным. И в этом случае востребовать деньги с заемщика будет очень сложно. Итак, с 2006 г. каждый ипотечный кредит становится сверхрисковым для банка. "Мы вынуждены переходить к ручному управлению ипотечным портфелем",- подчеркнула г-жа Семенец.

Банкиры утверждают, что в этом году количество выданных ипотечных кредитов будет снижаться. Юрий Пита уверяет, что никакой лазейки по обходу нормы закона нет. А значит, в любом случае сроки предоставления ипотечного кредита удлинятся. В правилах работы органов опеки не прописана процедура выдачи разрешения на операции с недвижимостью, поэтому невозможно предсказать, сколько времени понадобится заемщику на получение такого разрешения. По словам Геннадия Семенова, за последний месяц практически все заемщики, которых банк отправил за разрешением, так и не вернулись с нужным документом. Обычно для получения разрешения требуется месяц. Но опекунский совет еще для себя не определился, в каких случаях давать разрешение, а в каких - нет. Сотрудники этих органов несут за выдачу разрешений персональную ответственность, поэтому рисковать не хотят. Ведь нет механизма, который бы позволил четко определить, ущемляются ли права ребенка при операциях с недвижимостью. Простой пример: если родители продают одну квартиру, а взамен покупают другую, пусть и большую, тогда можно говорить о рисках потери прав на жилье для ребенка. "Непрозрачность требований законодательства привела к тому, что поток клиентов, желающих улучшить свои жилищные условия с помощью кредита, значительно сократился",- говорит г-н Семенов.

Закон и рынок недвижимости

Некоторые эксперты утверждают, что после аферы компании "Элита-Центр" большая часть граждан перекинется с первичного рынка на вторичный, увеличивая тем самым спрос и разогревая устремившиеся вниз цены. Однако риэлторы недолго будут радоваться торможению цен на "бэушное" жилье. Для физических лиц, желающих приобрести жилье за свои деньги, новое законодательство таит еще большие риски. Если банки обладают мощными службами безопасности и стараются снизить свои риски, то люди, которые покупают квартиры за свои деньги, даже не знают о новых законодательных требованиях. И не осознают всех связанных с приобретением жилья рисков. "Теоретически, оперируя нормами закона, можно легко признать договор купли-продажи недействительным",- говорит адвокат юрфирмы "КМ Партнеры" Максим Олексиюк. Парочка афер, подобных "Элите",- и спрос на вторичное жилье упадет не менее ощутимо, чем на первичное. В целом банкиры ожидают охлаждения рынка, в первую очередь за счет снижения объемов кредитования.

"ЭИ" поинтересовались, а не станет ли закон дополнительным стимулом для заемщиков, желающих посудиться с банком за признание договоров залога и купли-продажи недействительными, если стоимость жилья все-таки пойдет вниз. Банкиры признают существование такого риска, однако стараются сохранять оптимизм. "Конечно, если рынок "свалится" вниз на 50%, многие будут отказываться от заключенных ранее кредитов. Если же рынок прогнется на 5-10%, это не вызовет дефолта у заемщиков",- утверждает Геннадий Семенов. "Резкого снижения цен мы не ожидаем. Еще 10-15% - и все",- поддерживает коллегу Юрий Пита. Сторонние эксперты более скептичны. "То, что мы наблюдаем на рынке сегодня, очень правильно называют "мыльным пузырем". Это мое частное мнение, но то, что искусственно надувается, рано или поздно должно лопнуть",- говорит исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации Антон Сергеев. "Рынок недвижимости - это цикличный бизнес, который рано или поздно "падает". Банкиры должны это понимать",- подчеркивает Антон Сергеев.

Выводы

Банковское лобби в парламенте прозевало очень важный закон, который сделал процесс получения ипотечного кредита и отчуждения имущества еще более запутанным. В результате банкиры вынуждены переходить к ручному управлению портфелем ипотечных кредитов и снижать количество выдаваемых займов. Значительно усложнилась и жизнь покупателей недвижимости. Покупка жилья и раньше не была минутным делом, а теперь процесс увеличится еще как минимум на месяц - необходимый для получения разрешения органов опеки. Напрашивается комплексный пересмотр ипотечного законодательства и регулирования взаимоотношений между банками-заемщиками и продавцами-покупателями на рынке недвижимости.

Мнения

Виктор Новиков, заместитель директора юридического департамента НБУ:
- По нашим оценкам, этот закон относится к тем нормативным актам, которые приняты в пылу борьбы за избирателя.

Все вопросы относительно защиты прав бездомных граждан прописаны в Законе <О жилищном фонде социального назначения> (вступил в силу с 1 января 2006 г.).

Существует Закон "Об охране детства", который и регулирует защиту прав ребенка на жилье. Кстати, Нацбанк подготовил проект изменений в последний закон, в котором предлагает исключить его действие при ипотечном кредитовании.

Николай Кукса, главный экономист отдела ипотеки, управления кредитования частных лиц Укрсоцбанка:
- В целом обсуждаемые законодательные инициативы сделали ипотечные кредиты и сделки на рынке недвижимости более рисковыми как для банков, так и для заемщиков с покупателями. Мы ожидаем снижения спроса на кредиты еще и из-за нестабильности на рынке недвижимости. Цены очень высоки, и люди уже не могут покупать жилье.

Сейчас на рынке ожидается падение цен: покупатели вступили в борьбу с продавцами. Одни не хотят покупать по таким ценам, другие пока не торопятся продавать дешевле. Ценовая ситуация будет зависеть от того, кто кого пересилит.

Пока мы не пересматриваем условия ипотечного кредитования, но если будут прецеденты пагубного влияния правового поля на риски банков, мы учтем это в ставках и размере взносов.

В ближайшие три-четыре месяца будем изучать ситуацию.

Александр Дубинский