Хрущевки: сносить нельзя надстроить. Запятую поставит инвестор

Дан старт проекту реконструкции Краснодара. За два года в центре планируется снести несколько сот тысяч квадратных метров ветхого жилья - в основном частных домовладений. Между тем давно назрела и проблема реконструкции панельных пятиэтажек. Что делать с наследством эпохи социализма?

Хрущевка по-немецки

Если вспомнить цель возведения панельных пятиэтажек в 60 - 70-е годы, то заключалась она отнюдь не в строительстве домов на веки вечные. Предполагалось решить проблему расселения людей лет на 20 - 25, пока не появится возможность обеспечить всех советских граждан комфортными квартирами в удобных и эстетичных домах.

Но время шло, коммунизм все не наступал, а в хрущевках потекли крыши, на стыках панелей появились трещины. В домах некоторых типов (их было больше десяти для различных регионов страны) наблюдаются и более грозные признаки старения в виде трещин в перекрытиях и в самих панелях. Тогда и возникли мнения о необходимости срочного расселения людей в новые дома и ликвидации изношенных зданий.

Впереди России всей, как всегда, оказалась столица. В Москве масштаб сноса хрущевок впечатляет: целые кварталы сравниваются с землей, на их месте вырастают бизнес-центры и элитные жилые комплексы, а бывшие обитатели ветхих домов переселяются в комфортные жилища, пусть даже и в менее престижных районах.

В других городах переселение "аварийщиков" идет не столь быстрыми темпами. Причина банальна - недостаток средств. Впрочем, есть ли острая необходимость сносить "хрущобы" "до основанья, а затем"? Никакой, утверждают строители и предлагают альтернативный вариант - основательную модернизацию ветхого жилого фонда.

Причем речь идет вовсе не о косметическом или фасадном ремонте, а о возведении на базе существующего дома совершенно другого. Этажность нового здания может быть аж в два раза выше, а его фасад - выглядеть куда эстетичнее блочных панелей.

В метаморфозах пятиэтажек большой опыт приобрели немцы: после вывода советских войск из Восточной Германии им досталось богатое "наследство" в виде обшарпанных блочных домов. Рачительные бюргеры не стали сносить все это хозяйство, а капитально его отреставрировали в соответствии со своими представлениями о комфорте и эстетичности.

В хрущевках были удалены все не несущие нагрузку перегородки, рядом с домами заливались новые фундаменты, над которыми возводились каркасы, позволившие увеличить площадь дома вширь и надстроить дополнительные этажи. Кроме того, внешние стены "панельки" обшивались специальной теплоизоляционной облицовкой, а внутри полностью заменялись устаревшие коммуникации.

Если давать домам, дышащим на ладан, новую жизнь было бы невыгодно, вряд ли немецким опытом заинтересовались бы страны Восточной Европы и российские города.

В России пилотные проекты реконструкции уже реализованы в Петербурге и Нижнем Тагиле. Однако на Кубани новые веяния пока не ощущаются и, говорят, могут не дойти сюда и вовсе: далеко не все специалисты разделяют оптимизм по поводу реконструкции хрущевок.

Семь раз отмерь - один реконструируй

В Краснодаре взялись основательно реконструировать центр. Через два-три года "трущобы" уйдут в прошлое и можно будет всерьез подумать о судьбе панельных развалюх.

Так и видится: на месте Черемушек, давно превратившихся в символ чего-то ветхого и непрезентабельного, вырастет новый район с комфортабельными и эстетичными домами. Не пригласить ли немцев поделиться опытом "евроремонта"?

- Если речь идет о капитальной реконструкции панельных домов, то необходимо учесть немаловажное обстоятельство: нужно будет повысить сейсмичность здания, иначе в случае землетрясения все реконструированные дома сложатся как карточные домики, - предостерегает заведующий кафедрой строительных конструкций инженерно-строительного факультета КубГТУ кандидат технических наук Мухамед Тамов. - Технология повышения сейсмичности здания достаточно сложна и затратна - требуется укреплять фундамент и стены специальным "скелетом".

К сведению: Краснодар находится в 8-балльной сейсмической зоне, а панельные дома, по словам Тамова, рассчитаны не более чем на шестибалльное землетрясение. Когда их строили, нормативы учитывали именно такую сейсмичность для региона. Это значит, что строительной компании, готовой заменить в "хрущобе" все прогнившие коммуникации, придется раскошелиться еще и на сейсмобезопасность.

- Добавьте к этому необходимость решать проблему лифта (его должны иметь все дома выше пяти этажей) - и получите довольно сложную и дорогостоящую схему реконструкции, вполне сопоставимую с полным сносом здания и возведением нового, - говорит Тамов. - Пойдут ли на такие затраты строительные компании, еще вопрос.

В Восточной Европе жильцы не полагаются на милость муниципалитета или щедрость инвестора. Принцип прост: хочешь жить в модернизированном доме, да еще и в квартире улучшенной планировки, - плати. Взносы, как правило, небольшие - от тысячи до трех тысяч евро, но непросто представить, что даже такие в общем-то небольшие средства можно будет собрать с обитателей "хрущоб". Жильцы старых панельных домов люди в основной массе небогатые. Получается, что немцу благо, то русскому смерть?

Еще несколько лет назад директором ЗАО "Краснодарпроектстрой" доктором экономических наук Батырбием Тутаришевым были проведены расчеты с целью выяснить наиболее выгодное решение проблемы ветхих домов. Вердикт специалистов был малоутешителен: рациональнее всего отжившие свой век дома все-таки сносить и строить на их месте современные 10-, 15-этажные здания.

- Расчеты показали, что реконструкция обойдется едва ли не в 70 процентов стоимости нового здания, - говорит Батырбий Тутаришев. - Нет никакого смысла ремонтировать материально и морально устаревшие хрущевки. Инвестор получит прибыль даже в том случае, если в новых домах, построенных на их месте, часть квартир будет предоставлена переселенцам.

По словам Тутаришева, на месте снесенных домов не нужно будет "с нуля" прокладывать коммуникации, строить котельные и энергоподстанции - все это уже есть. То есть в распоряжении строителя окажется практически идеальная площадка, что позволит существенно сократить расходы на нулевой цикл работ.

Кроме того, вся жилищная инфраструктура - школы, детские сады и медучреждения также уже существует. Впрочем, сколько бы ученые ни бились над расчетами, последнее слово все же будет за инвестором - кто платит, тот и заказывает реконструкцию.

Дмитрий Шевченко