Обзор рынков недвижимости в январе-феврале 2004г.

1. Общая экономическая ситуация

По данным Госкомстата и Правительства РФ объем валового внутреннего продукта в декабре 2003 г. составил в текущих ценах 9716,3 млрд. рублей. Рост ВВП по отношению к декабрю прошлого года составил 6,7%. Год назад этот показатель составлял 4,0%. Значения этих показателей не пересчитывались Госкомстатом с предыдущего месяца.

Индекс выпуска продукции по пяти базовым отраслям (ИБО) в декабре составил 108,5% относительно декабря 2002 г., по отношению к ноябрю текущего года ИБО вырос на 4,6%. ИБО в январе-декабре 2003 г. к январю-декабрю 2002 г. составил 107,1%. Объем инвестиций в основной капитал в декабре 2003 составил 350,9 млрд. рублей, 114,5% к декабрю 2002 г. В последнем месяце ушедшего года продолжилась тенденция роста объема инвестиций, начавшаяся в ноябре после осеннего снижения. В декабре этот рост по сравнению с ноябрем составил 63,1%. По официальным оценкам за весь 2003 год в основной капитал было проинвестировано 2183,1 млрд. рублей (+12,5%).

Оборот розничной торговли последнего месяца 2003 г. составил 477,3 млрд. рублей (в ноябре 409,7 млрд.), что в товарной массе на 8,2% больше, чем в соответствующем периоде 2002г., в январе-декабре 2003 г. – 4483,5 млрд. рублей и больше на 8,0%. В структуре оборота розничной торговли удельный вес продовольственных товаров в декабре 2003г. составил 46,1%, непродовольственных товаров – 53,9% (в ноябре 2003г. – 46,2% и 53,8%).

Индекс потребительских цен в декабре 2003 г. составил 101,1% по отношению к предыдущему месяцу и 112,0% по отношению к декабрю 2002 г. Цены на продовольственные товары, по-прежнему, росли быстрее, чем цены на непродовольственные. В декабре индекс потребительских цен на продовольственные товары составил 101,5%, непродовольственные товары — 100,6%, платные услуги населению — 100,9%. В Москве декабрьский индекс потребительских цен составил 100,9% (за весь 2003 г. - 110,4%).

Стоимость фиксированного набора потребительских товаров и услуг для межрегиональных сопоставлений покупательной способности населения в среднем по России в конце 2003г. составила 3577,0 рубля в расчете на месяц. По сравнению с концом ноября его стоимость выросла на 1,2% (с начала года - на 11,9%). Стоимость фиксированного набора в Москве в конце декабря составила 5486,3 рубля и за месяц выросла на 1,0% (с начала года - на 11,0%). Стоимость минимального набора продуктов питания в среднем по России в конце 2003г. составила 1081,2 рубля в расчете на месяц. По сравнению с концом октября его стоимость увеличилась на 2,4% (с начала года - на 7,6%).

2. Торговая недвижимость

Новый год на рынке торговой недвижимости г. Москвы начался бурно. Перекресток объявил о покупке торговой сети SPAR Middle Volga. Ожидается, что в 2004 г. около 8% оборота Перекрестка придется на SPAR.

Парфюмерная сеть «Арбат – Престиж» теперь будет называться «Арбат – Престиж – Marionnaud». Смена названия произошла после заключения 10-летнего договора франчайзинга с французской Marionnaud Parfumeries.

Сеть универсамов «Пятерочка» обнародовала результаты своей деятельности в минувшем году. Инвестиции в открытие 118 новых магазинов (42 в Москве и области) составили $60 млн. Годовой оборот составил $630 млн., что на 26% больше оборота 2002 г.

Торговый дом «Копейка» в феврале объявил о планах региональной экспансии. В отличие от других ритейлоров, которые открывают магазины прежде всего в городах-миллионниках, «Копейка» намерена ориентироваться на города центральной России с населением менее млн. человек.

В конце февраля состоялась пресс-конференция, посвященная выходу на российский рынок английской консалтинговой компании Инвестиции в открытие 15 магазинов за три года по оценкам «копейки» составят $140 млн. Knight Franck. На ней был озвучен рейтинг инвестиционной привлекательности, в котором Москва занимает второе место между Бангкоком и Куала-Лумпуром.

Несмотря на обилие событий, активность рынка в январе была ниже, чем в конце прошлого года. В январе сделки по аренде и предварительной аренде торговых помещений были заключены на примерно 4 500 м². Средний размер сделки составил 184 м².

Во многом благодаря снижению активности уровень свободных помещений, непрерывно снижавшийся начиная с марта прошлого года, практически остался на месте и составил 0,9% (1,0% в декабре). Средний уровень вакансий в двенадцати лучших торговых коридорах наоборот вырос на один пункт, достигнув 5,7%. Четвертый месяц подряд лидером по пустующим площадям явилась улица Кузнецкий мост с уровнем вакансий, равным 12,3%. С конца прошлого года этот показатель вырос почти на процент (11,4% в ноябре). Минимальные вакантные места в январе, по данным компании Stiles & Riabokobylko, зафиксированы на Новом Арбате (1,6%).

Ставки арендной платы в торговых центрах, расположенных за пределами Садового кольца, продолжили начавшееся в ноябре снижение, и остановились на отметке 1256 $/м². Темпы этого снижения в январе (-2,26%) были выше, чем в декабре (-1,46%). Ставки аренды за помещения в торговых центрах внутри Садового кольца после ноябрьского затишья продолжили рост, начавшийся с началом осени. В январе величина аренды 1 м² выросла на 0,88% до 1606 $.

Помещения в торговых центрах, расположенных в дюжине лучших коридоров, в январе в среднем стоило снять 1756 $/м². Налицо рост на 21,61% (312$) в месяц. Наиболее дешево арендаторам в начале года обходились помещения на Проспекте Мира (492 $/м²), наиболее дорого — на Тверской улице (3708 $/м²). Таким образом, в январе максимальные ставки аренды в 12 лучших торговых коридорах выросли на 208 $/м² (5,94%), а минимальные снизились на 133 $/м² (21,28%), разница между ними составила 7,5 раз. По мнению экспертов Stiles & Riabokobylko, такие изменение в лучших коридорах связаны со снижением курса доллара, переведением арендных платежей в евро и спекулятивными ожиданиями собственников.

По их же сведениям в 2004 году в Центральном районе запланировано открытие шести новых торговых центров, а за пределами Садового кольца до конца года будет введено в эксплуатацию как минимум 360,000 ² качественных торговых площадей. Следовательно эксперты ожидают, постепенного сокращения арендных ставок в районах под влиянием увеличивающегося предложения.

3. Офисная недвижимость

В первом месяце 2004 года в связи с длительными новогодними и рождественскими праздниками активность на рынке на рынке столичных офисов по сравнению с декабрем 2003 г. сократилась на 50%. Центральный деловой район и Замоскворечье подтвердили репутацию наиболее популярных офисных районов. На втором и третьем местах по популярности у арендаторов и покупателей по результатам января оказались районы, не вошедшие в существующую классификацию, и Белорусский район соответственно. Таким образом, начало года подтвердило тенденцию, существующую уже несколько месяцев, согласно которой районы, не сошедшие в существующую классификацию, постепенно завоевывают все большую популярность у покупателей и арендаторов.

Из заметных событий на рынке офисных помещений в январе можно отметить приход на российский рынок немецкой строительной группы Хаммер АГ. Планируемый объем инвестиций оценивается экспертами в €200 млн. На эти средства немецкая компания намерена построить деловой центр на ВВЦ, общей площадью 15 000 м², и офисное здание в Смоленском переулке, общей площадью 17 000 м².

Гелиуммаш планирует в текущем и следующем году застроить многофункциональным комплексом земельный участок площадью 5,2 га. Российское представительство Lithuanian Marjampoles pieno konservai объявило о планах строительства офисного и складского комплекса в Москве с общей суммой инвестиций в $10-20 млн.

Несмотря на январское сокращение спроса, уровень свободных помещений сократился в январе на 9 пунктов, с 7,5% в декабре до 6,6% в январе. Лидерами по уровню свободных площадей явился районы Басманный (17,0%), Таганский (9,4%) и Центральный деловой (8,4%). Минимум вакансий был зафиксирован в Шаболовском районе (1,6%) и районе Сокол (2,8%). В трех из десяти офисных районов столицы наблюдался рост уровня вакансий, в остальных этот показатель сократился. По данным Stiles & Riabokobylko, средний уровень вакантных площадей офисов класса составил в январе 4,0%, что на 0,1% больше, чем в декабре.

Снижение деловой активности во втором зимнем месяце, как и рост ее в предыдущие месяцы, не отразилось на уровне арендной платы в Центральном деловом районе. Здесь ставки аренды третий месяц подряд сохранились на уровне 534 $/м². Средняя цена покупки в этом районе продолжила рост, начавшийся в ноябре, и выросла до 3814 $/м² (+7,13%). Арендная плата в Замоскворечье после некоторого снижения в декабре выросла на 3,82% до уровня февраля 2003 г. (517 $/м²). Организации или граждане, пожелавшие купить офис в Замоскворечье, в январе могли это сделать в среднем за 3694 $/м² (+11,30).

4. Жилая недвижимость

Новый 2004 год начался с того, с чего закончился год 2003, т.е. с роста цен на столичные квартиры. На фоне стремительного роста цен и падения курса доллара некоторые застройщики уже в конце 2003 года перевели все цены на новое жилье в рубли. Некоторые строительные фирмы перешли к оценке квадратных метров в евро. Но, по мнению руководителя аналитического отдела компании «Домострой» Дмитрия Попова, цены в основном останутся в долларах, т.к. переход на любую новую валюту связан с определенными затратами.

Первичный рынок московского жилья в январе вырос на 0,4% в рублях (3,2% в долларах) (3,9% и 4,6% в декабре соответственно). Цены на единицу площади вторичных квартир поднялись на 0,1% в рублях (2,9% в долларах) (3,7% и 4,3% в декабре). Жилье бизнес-класса подорожало на 0,5% в рублях (3,3% в долларах) (0,7% и 1,3% в декабре). Заметна тенденция, заключающаяся в практически сохранении status quo в рублевых ценах и снижение темпов роста валютных цен. Еще одна тенденция — это лидерство жилья бизнес-класса по темпам роста в любой валюте. Генеральный директор строительной компании "Конти" Владимир Демура считает, в 2004 году на рынке жилья бизнес-класса можно ждать рост, связанный в том числе и с внедрением ипотеки. Ипотека вызовет дополнительный спрос и рост цен на жилье на уровне 10-15% в год.

В январе средние цены предложения во всех типах домов перешагнули 1400 долларовую отметку. По данным аналитического центра IRN.ru среднее значение индекса стоимости жилья в январе составило 1 501$ за метр против 1 453$ за метр в декабре. Эти значения являются абсолютным рекордом на протяжении всей истории столичного рынка недвижимости.

Еще одним значимым результатом января на рынке жилья следует считать достижение индекса доходности жилья значения почти в 8 единиц от средней ставки по банковским валютным депозитам. При наблюдаемом подъеме рынка за счет удорожания квартиры и арендных платежей доход владельцев столичных квартир составляет более 50% годовых.

В феврале темпы роста цен на жилье увеличились по сравнению с началом года. Рынок первичного жилья вырос на 5,6% в рублях (6,7%), вторичный рынок — 2,7% в рублях (3,8% в долларах), жилье бизнес-класса — 1,9% в рублях (3,0% в валюте). Как видно темпы роста долларовых цен превышали темпы роста рублевых цен.

По данным аналитического центра IRN.ru среднее значение индекса стоимости жилья в феврале составило 1 547$ за метр, что на 3,1% выше, чем в январе. По многолетним наблюдениям динамики цен в марте-апреле можно ожидать темпов роста примерно 4% в месяц.

По мнению Натальи Орловой, аналитика Альфа-банка, недвижимость — хороший заменитель других типов сбережений. В условиях валютной нестабильности спрос на недвижимость вполне объясним. Более того, этот спрос сохранится в ближайшие несколько лет. В 2004 году рост цен на квартиры в Москве продолжится, хотя и не такими темпами, как в 2003 году.

IRN.ru наоборот прогнозирует в ближайшие месяцы всплеск цен на все типы жилья как на первичном, так и на вторичном рынках, к которому должно привести вымывание с рынка наиболее дешевых квартир. Наиболее значимым он будет на жилье ценового диапазона от 1000$ до 1300$ за метр, следующего после сегмента самого дешевого жилья.

Эксперты IRN.ru отмечают, что проведение в марте президентских выборов, а также возможные связанные с этим политические перестановки могут оказать на рынок недвижимости самое минимальное, и скорее положительное, влияние. Глобальная смена политического и экономического курса страны сейчас маловероятна, а менее значимые изменения в первую очередь отражаются на более ликвидных рынках: – валютном, рынке ценных бумаг, на биржах.

Квадратные метры являются альтернативным средством для инвестирования и сохранения сбережений по отношению ко всем остальным финансовым инструментам. Поэтому провал какого-то одного из финансовых инструментов, только способствует новому скачку цен на недвижимость. И эти факторы могут явиться еще одной причиной повышения темпов роста цен недвижимость в ближайшие месяцы.

Аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов считает одним из экономических факторов, сильно влияющих на жилую недвижимость, наличие постоянного роста объема денежной массы. За прошедший год ее прирост, рассчитанный по методике Госкомстата, составил 39,3 %. При этом рост цен на квартиры в 2003 году, рассчитанный по методике Госкомстата, составил 41 % в долларовом эквиваленте или 33 % в рублевом. В первом квартале в качестве борьбы с лишними рублями Правительство планирует увеличить экспортные пошлины на энергоносители, однако этих мер может не хватить и поток дешевых долларов не уменьшится.

При составлении настоящего обзора были использованы материалы Государственного комитета РФ по статистике, компании Stiles & Riabokobylko, газеты «Финансовые известия», сайтов ARN.RU, Индикаторы рынка недвижимости.