Современная ситуация и перспективы рынка гостиничной недвижимости

Инвесторы нескольких десятков новых проектов 3-звездочных гостиниц уже определены, утверждены адреса, создан координационный совет при правительстве по вопросам строительства и реконструкции объектов гостиничного хозяйства - ему поручено заниматься формированием выгодных для города и инвесторов условий реализации инвестконтрактов, координировать работу по проектированию объектов, а также контролировать соблюдение графиков их строительства.

Программа реконструкции гостиниц правительства Москвы

Объекты гостиничного рынка Москвы

На Космодамиановской набережной ведется (в соответствии с концепцией развития Российского культурного центра (РКЦ) на Краснохолмской стрелке, принятой правительством Москвы в 2003 году) строительство 5-звездочной гостиницы: общая площадь здания будущей гостиницы - 35 тыс. кв. метров, высота - 35 этажей, подземный гараж в стилобатной части на 50 м/мест, офисы, рестораны, фитнес-центр, бытовые услуги и другие помещения.

На Варшавском шоссе будет построена новая гостиница, а также новый Гостиничный объект в ГМЗ «Коломенское». Предполагается строительство отеля на 200 мест общей площадью 6,2 тыс. кв.м. (земельный участок 2,3 га).

"СТ Девелопмент" построит новые отели в Северном и Западном административных округах г. Москвы. Строительство этих объектов должно компенсировать гостиничные места, сокращаемые в результате сноса гостиницы "Россия.

Новый проект «Строим отель!»
ОАО «ГАО «Москва», как уполномоченная Правительством Москвы компания по инвестиционному развитию гостиничного рынка, во взаимодействии с Комитетом по внешнеэкономической деятельности, реализует в целях Программы развития туризма в городе Москве и планов московского Правительства по развитию гостиничной инфраструктуры, предусматривающей троекратное увеличение номерного фонда в ближайшие 5-7 лет, проект «Строим отель!». Создана НО «Информационный фонд «Строим отель». Интересам города отвечает налаживание целевого информирования заказчиков, застройщиков, владельцев и менеджмента отелей, без различия их организационно-правовой формы и формы собственности, о комплексе используемых в гостиничном деле решений, продуктов, товаров и услуг, их надежных поставщиках, существующих в международной практике требованиях к гостиничной инфраструктуре. В этом нуждаются и действующие, в том числе реконструируемые, московские гостиницы.

«Гостиный Двор Novotel»
В 2005 году в центре Москвы планируется строительство новой гостиницы (по информации RBC daily) на территории Комплекса Гостиный Двор (ул. Ильинка). Это третий проект гостиницы «рядом с Кремлем», который будет реализован в Москве. «Гостиный Двор Novotel» замкнет кольцо отелей вокруг Кремля. К 2007 году на рынок выйдут «Интурист», «Москва» и новый проект «Ильинского подворья». Все гостиницы будут в управлении у иностранных компаний-операторов. У «Интуриста» – Ritz Carlton, у «Москвы» - Four Seasons (договор в стадии подписания), в Гостином Дворе размещать гостей будет французская Accor. Это один из немногих объектов в городе, где частная управляющая структура приносит городу прибыль. Правительство Москвы – собственник объекта, привлекающий инвестора, который за свои средства переоборудует объект, при этом город получит гостиничный фонд, доходную часть с аренды, налоги, рабочие места.

Гостиница «МОСКВА»
Реконструкция гостиницы «Москва» некоторое время находилось в подвешенном состоянии: не было ясности, что будут строить на месте разрушенного отеля. Пока, похоже, отрабатываются две версии – построить многофункциональный комплекс, включающий гостиницу, офисы, торговую галерею, апартаменты и подземный паркинг. Вторая концепция подразумевает создание паркинга и торговых площадей, которые останутся под землей. На реализацию первого варианта нужно затратить не менее $400 млн., второй обойдется в 4 раза дешевле. Многофункциональный комплекс будет окупаться, конечно, не один и не два года, но в дальнейшем он будет приносить в три раза больше чистой прибыли, чем подземная автостоянка с торговым комплексом. Что предпочтет инвестор – быстрый результат или «длинные деньги» - покажет время.

За гостиницу "Москва" была настоящая битва: в конкурсе участвовали пять международных сетей. Например, для компании «Marriott International», которая выиграла конкурс по "Интуристу", было исключительно важно закрепиться на столичном московском рынке – непосредственно ими в Москве до недавнего времени управлялась только одна гостиница – «Marriott Renessaince», а остальные с этой маркой работали по франшизе.

Будущие владельцы отеля - гостиничная сеть «Four seasons» - намерены восстановить детали сталинской эпохи, ценные фрагменты интерьера бывшей "Москвы": настенные панно, малахитовые колонны и расписанные Лансере плафоны с потолка банкетного зала с изображением столичных памятников архитектуры - станции метро "Кропоткинская", самой гостиница "Москва", Театра Советской Армии. Архитекторы планируют многое восстановить.

С 1-го по 3-й этаж - магазины, рестораны, кафе, а также входные вестибюли. С 3-го по 10-й этаж - офисы. 4-этажный подземный паркинг на 990 мест со стороны Манежной площади и 2-этажный – со стороны Театральной площади. Под Театральным сквером в дополнение к гостиничному паркингу планируется 4-этажная стоянка. Здание свяжут переходами с комплексом "Охотный ряд".

Некоторые характеристики проекта строительства нового здания «Москвы»

Характеристики

было

планируется

Площадь участка

1,7 га

1,7 га

Общая площадь 

97 246 кв. м

194 150 кв. м

Подземная часть

20 118 кв. м

52 430 кв. м

Надземная часть

77 122 кв. м

141 720 кв. м

Количество номеров

987

250

Подземная Автостоянка

-

990 мест

Апартаменты

-

20 855 кв. м

Офисы

-

52 145 кв. м

Торговля и рестораны

-

30 715 кв. м

Гостиница «РОССИЯ»
Предполагается строительство комплекса малоэтажных гостиниц с номерным фондом не менее 2000 единиц (вместо монолита «России» на 3 070 номеров). Подземный паркинг, комплекс магазинов, развлекательных заведений и киноконцертный зал. Первый вопрос, который здесь напрашивается, это целесообразность такого «дробного» решения: если малоэтажные гостиницы будут просто корпусами одного и того же предприятия, то возникнет проблема с управляемостью комплекса. Конкурс на право сноса гостиницы «Россия» и застройки освободившейся территории, который состоялся в конце ноября 2004 г. выиграла фирма «СТ Девелопмент» Шалвы Чигиринского. В конкурсе участвовали также компании “МОНАБ”, “Консайн” и австрийский концерн Bauholding Strabag, Итоги конкурса, проведенного якобы с нарушениями, компания «МОНАБ» считает необходимым пересмотреть и обращается 25 февраля 2005 г в арбитражный суд Москвы с иском к столичному правительству, проводившему конкурс. В иске «МОНАБ» требовал отменить распоряжение правительства 2453-РП и решение конкурсной комиссии о выборе «СТ Девелопмент», но Арбитражный суд Москвы отказал компании “МОНАБ” в иске.

В существующих гостиницах в 2005 году продолжается рост загрузки номерного фонда, а также ценовых показателей.

Сводная таблица типовых гостиничных объектов г. Москвы

Источник: данные ОАО «ГАО «Москва», HCDG, агентства «Лобби».

Управление объектами гостиничного бизнеса

Крупные западные гостиничные сети, используя свои всемирно известные брэнды, настолько уверенно и профессионально управляют высококлассными отелями в Москве, что имеют приличные доходы. Для большинства участников российского рынка недвижимости эта область - терра инкогнита.

При наличии договора на управление гостиницей оператор получает вознаграждение в виде процентов от оборота и прибыли. Весь остальной доход направляется владельцу.

 
По мнению г-жи Марины Усенко (Вице-Президента «Jones Lang LaSalle»), - Есть три основные типа договоров, которые традиционно присутствуют в различных вариациях при профессиональном управлении гостиницами третьими сторонами. Договор на управление – наиболее распространенный тип соглашения, когда владелец поручает оператору управление готовым объектом за определенный процент от валовых продаж и валовой прибыли. Договор аренды, как правило, выгоден владельцам, которые стремятся полностью устраниться от ведения бизнеса гостиницы и получать стабильный, хотя и небольшой доход от аренды (примером подобного владельца может быть пенсионный фонд, который, как правило, не имеет практической возможности напрямую управлять своим безграничным портфелем объектов недвижимости, а готов удовлетворяться регулярными поступлениями от капиталовложений). Наконец, третий базовый вариант договора – франшиза, когда активный владелец гостиницы самостоятельно, с помощью собственной команды, управляет гостиницей под «флагом» известной компании. Гостиничный оператор подключает гостиницу к собственной сети бронирования и продаж, а взамен получает номинальное вознаграждение за использование бренда и необременительные услуги технической/ консультационной поддержки.

Гостиничный рынок России

В России насчитывается 4,5 тыс. гостиниц и еще столько же специализированных средств размещения общим объемом примерно на 445 тыс. номеров. Это меньше, чем в Германии или Франции, но не намного. С учетом того, что в европейской части РФ сконцентрировано более 75% всего номерного фонда страны, можно несколько преуменьшить влияние территориального фактора на тождество сравнения. Если во Франции на один гостиничный номер приходится 100 иностранных посетителей страны, то в России - 50.

Если судить по количественным показателям, нельзя сказать, что нам гостиниц катастрофически не хватает. Об этом же свидетельствует загрузка: в среднем по году российские средства размещения заполнены едва на 40%.

В каждом областном городе европейской части России в советское время было построено в среднем от 4 до 15 гостиниц преимущественно средней или большой вместимости, то есть на 200-400 номеров. Классность в том понятии, в котором мы привыкли ее измерять сегодня, отсутствовала, вместо звезд гостиницам (и мотелям) присваивались разряды. Самый высший разряд – «люкс» имели в СССР всего три гостиницы: «Космос» и «Международная» в Москве и «Прибалтийская» в Ленинграде. В столицах и крупных областных городах имелись также отели разрядов высший «А» и высший «Б». Но основная масса средств размещения классифицировалась ниже.

14 кв. м в среднем. Несмотря на тесноту и отсутствие удобств, гостиницы в регионах пользовались устойчивым и достаточно высоким спросом: коэффициент использования наличных номеров был почти повсеместно выше 60%. Российские и иностранные инвесторы начинают осваивать гостиничный рынок в российской провинции. Спрос на нормальные гостиницы существенно превышает предложение уже несколько лет, но только сейчас процесс сдвинулся с мертвой точки.

Россия сейчас предлагает туристам фактически только два варианта размещения: либо отели класса «люкс», которые очень дороги (от $250 в сутки) и есть далеко не везде, либо «базы размещения» советских времен - по ценам 100-200 рублей в сутки в регионах или 200-500 рублей в Москве, но с минимумом удобств и почти полным отсутствием нормального сервиса.

По данным Hotel Consulting and Development Groupe (HCDG), в каждом регионе, обладающем туристическими возможностями (например, на Золотом кольце, в Краснодарском крае, Карелии, на Камчатке), необходимо построить как минимум по 15-20 гостиниц уровня три звезды примерно на 70-100 номеров каждая. Постройка одного такого нового отеля (или глобальная реконструкция старого) обходится приблизительно в $10-15 млн.

Самые активные региональные рынки гостиниц 2004-2005 гг. - это Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский край (курортная зона Черноморского побережья), но в ближайшей перспективе география гостиничного бизнеса, безусловно, расширится, однако, одной из причин слабого развития гостиничного сектора недвижимости и в России, и в Москве, продолжает оставаться отсутствие "длинных денег", что уже не раз отмечали эксперты RWAY.

Иностранные инвесторы также стали уделять больше внимания регионам. Например, французская сеть Accor, долгое время не имевшая возможности вывести свой бизнес за пределы российской столицы, сейчас приступает к строительству новых отелей в Санкт-Петербурге и других городах России.

Компания SAS Rezidor, подразделение авиационного концерна SAS, также объявила о своем намерении построить в нашей стране как минимум 50 отелей. Этот проект рассчитан на восемь лет, а общий объем инвестиций должен составить 4 млрд. крон (около $650 млн.). Главы SAS Rezidor считает, что Россия является гигантским рынком, пока совершенно ненасыщенным современными отелями международного класса.

Первое, что сразу бросается в глаза, это сокращение номерного фонда, отмечаемое как в целом по стране, так и в отдельных ее регионах. Сокращение проходило на фоне увеличения средней жилой площади одной номерной единицы, из чего следует, что одна часть гостиниц была закрыта (это следует из сокращения количества объектов в регионах), а другая – перестроена в соответствии с новыми параметрами и нормами.

За последние примерно 10 лет гостиниц стало больше только в Вологодской, Владимирской и Новгородской областях (из тех областей, которые попали в сравнение). Во всех остальных их число или не изменялось, или уменьшалось.

За 2004 год на Золотом кольце было построено около 20 мини-отелей на 30-50 номеров каждый. Проекты эти недорогие ($300-500 тыс. за гостиницу), осуществить их вполне под силу небольшим местным компаниям или даже турфирмам. Интерес инвесторов вполне понятен: города Золотого кольца посещают около 80% иностранных туристов, приезжающих в Россию.Самый распространенный – второй разряд – предполагал многоместное размещение в тесных номерах с удобствами на этаже. Именно эти отели и составляли основную массу средств размещения, предназначенных для обслуживания посетителей районных и областных центров, да и в столичных городах на их долю приходилась немалая часть совокупного номерного фонда. Турцентры бывшего СССР, такие как Псков, Новгород, Владимир, Тверь, Смоленск и т.д., имели номера не более 13-