Скромные успехи загородной ипотеки

По статистике риэлторских компаний, на московском рынке с использованием различных кредитов сегодня проводится до 30% сделок; с загородной недвижимостью - только 1-1,5%. Почему?

Букет трудностей

Первое, лежащее на поверхности объяснение - такие кредиты не очень-то нужны. Загородное жилье - это все-таки элемент роскоши, престижа, и приобретают его состоятельные люди. Особенно это заметно на примере самых дорогих объектов. "Люди, покупающие дома стоимостью свыше $1,5 млн., редко отдают последние деньги, - считает Тимур Сайфутдинов, заместитель генерального директора компании "Терра-недвижимость". - Они в кредите не нуждаются".

При более детальном изучении, однако, обнаруживаются и другие причины. Одна из важнейших - недостаточная ликвидность коттеджей и быстрое их моральное старение. Сам смысл ипотечного кредита состоит в том, что в случае невыполнения заемщиком своих обязательств недвижимость у него отбирают и продают. Но в короткие сроки и без потерь продать коттедж стоимостью несколько миллионов - нереально. К тому же, на этом рынке быстро меняется мода и представление о том, что такое хорошо. Сомневающихся можно адресовать к огромным "замкам" из красного кирпича - в 90-е они были символом необоримой новорусской крутизны, сейчас же не стоят вообще ничего. Кому в случае проблем банк продаст это?!

Еще одно серьезное обстоятельство - значительно большая, по сравнению с городским жильем, "засекреченность" загородного рынка. Как говорит Федор Ефремов, генеральный директор компании "Русский кредитный дом", очень немногие застройщики готовы показать в документах подлинную стоимость - а этот пункт, напомним, является ключевым, большинство банков ни под каким видом не соглашаются принимать к рассмотрению договоры купли-продажи с заниженной стоимостью объекта. Если же продавцом выступает физическое лицо, то будут похожие трудности: коттедж, скорее всего, пребывает в собственности данного гражданина менее трех лет. Значит, существует пресловутая "проблема миллиона" - продавец должен будет заплатить с суммы, превышающей миллион, 13% подоходного налога. Речь в законе, напомним, идет о миллионе рублей, тогда как цена на качественные загородные объекты составляет миллионы долларов...

Очень сложны за городом и всевозможные юридические проблемы. В Москве если дом существует физически - он и юридически оформлен безупречно (исключения, конечно, бывают, но крайне редко), а вот в Подмосковье эти самые исключения встречается сплошь и рядом. Коттедж есть, люди в нем живут, а по бумагам ничего этого не существует. Или исходно-разрешительная документация сделана "криво": к примеру, нарушено целевое назначение земли, а коттедж оформлен как фермерское хозяйство. Незаконно подведены коммуникации. Есть претензии со стороны соседей по поводу границ участка. Все эти вопросы - в принципе невозможные с городскими квартирами - ведут к тому, что банк отказывается считать коттедж полноценным объектом недвижимости и принимать его в качестве залога.

Оправданная жесткость

Результатом всего перечисленного выше является то, что банки кредитуют покупку недвижимость за городом заметно менее охотно, а если и кредитуют - то на куда более жестких условиях. По словам Елены Пановой, директора Центра ипотечных программ компании "Миэль", при стандартных условиях (первичный или вторичный рынок - в данном случае неважно, подходы одинаковые) банк потребует первоначальный взнос минимум в 30-40%, тогда как в городе можно обойтись 15%, и даже 10%. Выше окажутся и процентные ставки - они начинаются сегодня от 13% годовых в валюте, т.е. примерно на 2-3% выше городской недвижимости. Хуже и ситуация со сроками: если максимум для городских квартир составляет 30 лет, то для загородных объектов - только 15. Кроме того, добавляет Т. Сайфутдинов, банки склонны ограничивать максимально выдаваемую сумму: более $450 тысяч получить проблематично. Одним словом, банки явно считают кредитование за городом более рискованным, поэтому и подстраховываются.

Больше денег потребуется заплатить соискателю и на этапе рассмотрения заявки. Дома за городом значительно более разнообразны, чем в Москве, выше риск ненадлежащего качества строительства. А это значит, что экспертиза объекта будет для банка более сложной и трудоемкой процедурой. От многих объектов кредитные учреждения откажутся не глядя, причем список "нежелательных" у каждого банка свой - одни хотят только строения в коттеджных поселках, другие не против отдельно стоящих, но непременно с кирпичным фундаментом. Конечно, такое наблюдается и в Москве (вспомним дома с деревянными перекрытиями или пятиэтажки), но с загородной недвижимостью уровень придирчивости на порядок выше.

И, наконец, за городом заметно больше всевозможные риски, в первую очередь пожара. Это означает, что страхование объекта обойдется реальнее. Формально, плата за страховку направляется не банку, а страховой компании. Фактически же страхование - обязательно условие выдачи ипотечного кредита, т.е. трата, которую заемщик не избежит - и ее мы тоже с полным правом отнесем в графу "обязательные расходы".

Обходные пути

Трудности, как известно, ломают только слабых - сильных они закаляют. Наш человек не был бы самим собой, если бы не нашел вариантов решения проблемы. Первый и самый простой путь - взять кредит, при котором у тебя не спрашивают, зачем тебе деньги. Называться он будет не ипотечным, а как-то иначе - например, "на неотложные нужды" - но в словах ли суть? Минус этого варианта - значительно большие, чем при ипотечном кредитовании, проценты.

Иногда покупатели, говорит Светлана Абелян, руководитель филиала "На Страстном бульваре" компании "Новый город", предпочитают использовать кредит под залог существующей городской квартиры. Процентная ставка тут оказывается промежуточной - повыше, чем в "классической" ипотеке, но заметно ниже, чем "на неотложные нужды".

Если же речь идет о покупке дома в новом коттеджном поселке, то тут совсем просто. Застройщик, как правило, уже кредитуется в каком-то банке - в него покупателю и следует обращаться за ипотечным кредитом. Понятно, что в этом случае снимается масса вопросов: что это за поселок, насколько надежен девелопер - банк знает это и так. Покупателю предстоит только доказать собственную платежеспособность.
Некоторые застройщики - осознавая востребованность ипотеки - сами согласовывают свои проекты с ипотечными банками. По словам Е.Пановой, ряд своих новых объектов (например, поселок "Барвиха-Club", состоящий из коттеджей и таунхаусов) "Миэль" согласовала с несколькими банками - "Абсолют Банком", "Газпромбанком". Кредитные учреждения уже изучили и одобрили все документы - у покупателя с этим не будет сложностей.

Немного солнца в холодной воде

С использование ипотечных кредитов сегодня продается только 1-1,5% загородной недвижимости. С одной стороны, это очень мало. С другой - заметный прогресс, потому как год назад было и того меньше. Причины роста эксперты видят в заметной перегретости рынка: загородных поселков появляется все больше, а все, кто мог бы купить дом за живые деньги, уже, похоже, сделали это. Это обстоятельство вынуждает застройщиков активнее договариваться с банками о возможности принимать их объекты в залог. С другой стороны, есть и заинтересованность банков: на городском рынке ощущается конкуренция, нужны новые сегменты для работы. К тому же банки поняли: если средний кредит на покупку квартиры в Москве составляет $70-100 тысяч, то за городом эта цифра - $300 тысяч. Конечно, риски тут повыше, но зато и клиент получается более "шоколадным", доходы от него больше...

Владимир Абгафоров