Роем землю под Нижним

Все заявки на строительство в Нижнем Новгороде сейчас рассматривает инвестиционный совет при губернаторе. Решение о выделении участков под строительство или реконструкцию уже существующих объектов недвижимости будет принимать уполномоченный орган при губернаторе. При этом закон не прописал, как именно будут разграничены полномочия между областной администрацией и местным самоуправлением.

Чиновники гарантируют организацию работы по принципу «одного окна» без проволочек и административных барьеров

Вначале года «Бизнес-журнал» подробно изучил вопросы землепользования, (см. N 1 за январь 2006 года). Столичные коллеги рассматривали процессы формирования земельного рынка, институт собственности на землю и трудности перевода земельных участков на примере Подмосковья. Нижегородский земельный рынок по степени своего развития очень далек от подмосковного и полон местной специфики. Кроме Московской области, скупленной «до самых до окраин», в списке лидеров по числу сделок с земельными участками за прошлый год значится Краснодарский край, республика Татарстан и Белгородская область. В отношении остальных регионов, в том числе и Нижегородской области, эксперты заявляют следующее: рынок развит слабо, сделок очень мало. Утверждение не бесспорное - это смотря с чем сравнивать. Если с бескрайними забайкальскими степями, например, то нижегородский земельный рынок представляет собой очень даже интересную область для инвестиций.

Масштабы этого рынка хорошо просматриваются из Кремля и с Чкаловской лестницы - оттуда видны бескрайние просторы для вложений. В Нижегородской области очень много земли, но большая часть того, что не входит в земли поселений и промышленности пока представляет собой то самое чудесное «поле чудес в стране дураков». В том смысле, что ждет свои пять сольдо от инвестора.

Крупного землевладельца, скупающего земли разорившихся колхозов, здесь еще нога не ступала. Между тем, по уверениям специалистов, почти все левобережье Волги давно не обрабатывается. Маловероятно, что кто-либо будет скупать эти земли в большом объеме, для того, чтобы сохранить их сельхозназначение. Именно так развиваются земельные рынки в Краснодарской и Белгородской области, но по степени «особо ценной продуктивности сельхозугодий» нам до них далеко. Понятно, что участки в 3-4 часах езды от города так и не будут вовлечены в активный хозяйственный оборот. Но все, что раза в три ближе, рано или поздно станет лакомым куском для загородного жилья или производства.

Федеральная динамика

Известно, что российский законодатель разделил землю-матушку на семь категорий. Не будем затрагивать крайности, вроде земель особо охраняемых зон или земель водного фонда, - кому оно надо. Тем более, что перевести их из этой категории можно только в исключительных случаях и на федеральном уровне. Широким бизнес-кругам, как правило, интересны только три категории земель, которые находятся в реальном хозяйственном обороте. Это земли сельхозназначения, поселений и промышленности. Причем, чаще всего именно сельхозугодия переводят в земли поселений и промышленности - потому что их больше всего.

- Российское законодательство, регулирующее эту область правоотношений, пока не решает всех вопросов земельного оборота. Но оно очень динамично развивается. Судите сами: Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» N 172-ФЗ был принят только в декабре 2004 года. Уже через полгода, в июле 2005 года, он был существенно изменен. Сейчас, в соответствии с буквой закона, земли сельхозназначения не могут быть переведены в другую категорию, если их стоимость на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Кроме того, не допускается перевод под промышленность и поселения особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в статье 79 Земельного Кодекса, - рассказывает директор юридической фирмы «ТМ-Сервис» Юлия Крузе.

Федеральный закон N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установил еще одно ограничение, которое необходимо соблюсти при оформлении сделок с участком сельхозугодий. При продаже такого участка субъект Российской Федерации имеет преимущественное право его покупки по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. В случаях, установленных законом субъекта РФ, это право может быть передано муниципальному образованию.

- Это означает, что продавец земель сельхозназначения обязан известить в письменной форме органы госвласти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления о своем намерении продать земельный участок. В письменном извещении должны быть указаны цена, размер, местоположение земельного участка и срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет между сторонами сделки, - предупреждает директор юридической фирмы «ТМ-Сервис».

Есть еще один правовой нюанс, который относится только к переводу сельхозугодий под строительство жилья. В этом случае они переходят в категорию «земли поселений».

- Значит, органы местного самоуправления должны утвердить изменения границы того или иного поселения, к которому присоединяются эти земли, - дополняет Юлия Крузе.

Региональная специфика

Бывший вице-мэр Москвы, а ныне губернатор Нижегородской области Валерий Шанцев в земельном вопросе разбирается прекрасно, и порядок цифр по стоимости земель вокруг Москвы ему тоже очень хорошо известен.

Новый губернатор был утвержден в своей должности в августе 2005 года. Уже в сентябре депутаты Законодательного собрания Нижегородской области получили внесенный им законопроект «О регулировании земельных отношений в Нижегородской области». Закон весьма радикально реформировал систему землеотводов в регионе, сократив полномочия глав местного самоуправления. Распределение земель было передано в компетенцию уполномоченного органа в администрации области.

Еще до того, как этот законопроект был рассмотрен нижегородскими законодателями, губернатор «прощупал почву», подписав соглашения о совместном осуществлении полномочий по управлению и распоряжению землей с главами городов и районов области.

Решение вопросов землеотвода, по Шанцеву, выглядит следующим образом: на основе обращений инвесторов максимального размера участков не применяется при предоставлении земли для ведения фермерского хозяйства, садоводства, дачного и индивидуального жилищного строительства. Такие участки по-прежнему выделяются органами местного самоуправления в соответствии с Земельным Кодексом РФ. По словам Юлии Крузе, в постановлении от 15 февраля этого года нижегородское правительство определило и свой уполномоченный орган, в компетенцию которого включены подготовка, согласование и выдача заявителям материалов, необходимых для реализации инвестиционных проектов и предоставления участков для них. Таким уполномоченным органом стало министерство инвестиционной политики Нижегородской области. Если для воплощения инвестиционного проекта вам нужно больше, чем 200 кв. метров, - вы знаете, куда теперь обращаться. Чиновники гарантируют организацию работы по принципу «одного окна» без проволочек и административных барьеров.

Передовой градостроитель

Понятно, что стоимость того или иного товара находится в прямой зависимости от объёма денег, обслуживающих этот рынок и от количества самого товара. Количество земли в том или ином городе и вокруг него неизменно, значит, ее стоимость зависит только от объёма вращающихся в нем денег. Именно поэтому земля в Бобруйске стоит в миллионы раз дешевле, чем земля в Нью-Йорке.

И именно поэтому региональные изменения в порядке получения землеотвода в первую очередь коснутся областного центра, а не Гагинского района, к примеру.

По информации «Нижегородского Бизнес-журнала», глава города Вадим Булавинов пытался предложить Законодательному собранию небольшую поправку к губернаторскому закону «О регулировании земельных отношений». В соответствии с этой поправкой, «органы местного самоуправления заключают договоры в отношении тех участков, решения о предоставлении которых принимаются правительством Нижегородской области». Тем предпринимателям, которые уже пытались получить земельный участок в черте города под свои проекты, не нужно рассказывать, для чего нужна такая зацепка, - практика взимания «инвестиционных сборов» уже хорошо известна в Нижнем Новгороде. Законодатели инициативу мэра не поддержали, закон был принят без его поправки.

Однако мэрия все же внесла в прошлом году свою заметную лепту в формирование и развитие городского земельного рынка.

В ноябре 2005 года городская дума Нижнего Новгорода утвердила «Правила землепользования и застройки на территории города». Эти правила разделили город на зоны, для каждой из которых установлен свой градостроительный регламент, предусматривающий несколько видов разрешенного использования земельных участков - основной, вспомогательный и условно-разрешенный.

По мнению юристов, в соответствии с этими правилами, основным документом, определяющим судьбу земельного участка, является его градостроительный план - документ, содержащий информацию о границах и разрешенном использовании земельного участка.

Правила землепользования и застройки в городе Нижнем Новгороде были приняты в соответствии с Градостроительным кодексом РФ. Причем, федеральный закон для разработки и утверждения этих правил установил муниципалитетам срок до 2008 года, то есть Нижний Новгород мог бы жить без этих правил еще около двух лет. Но если земельный рынок области в целом только ждет своего пика, то участки в черте областного центра давно уже выкуплены и перепроданы не по разу.

- Не обратившись к градостроительному регламенту, предусмотренному для той или иной городской зоны, собственник земли не сможет определить, насколько его участок перспективен для какого-либо бизнес-проекта, - утверждает Юлия Крузе. И если вы только планируетет выкупить в собственность или уже владеете земельным участком с каким-нибудь сарайчиком неподалеку от транспортной развязки и мечтаете со временем превратить его в склад класса А, например, то сначала сверьтесь с градостроительным зонированием - возможно, у города на этом участке совсем другие планы.

Сорок девять - не на века

Земельный рынок не развит, земельное законодательство изменчиво и «динамично развивается». Стоит ли при таких исходных становиться собственником земли? Практика показывает, что нижегородский бизнес пока чаще всего оформляет земельные правоотношения в виде договора аренды, случаи заключения сделок купли-продажи довольно редки.

Во многом это связано с тем, что очень медленно проходит разграничение права собственности на землю на объекты федеральной собственности, собственности субъектов РФ и муниципалитетов. Федеральный закон «О разграничении государственной собственности на землю» на практике реализуется очень сложно.

Преимущества оформления права собственности на земельные участки очевидны. Во-первых, в соответствии с Гражданским Кодексом арендодатель по договору аренды земельного участка вправе в одностороннем порядке изменить ставки арендной платы за пользование имуществом. Эти изменения обязательны для арендатора и принимаются им в безусловном порядке.

- На практике это часто приводит к ситуации, когда в результате изменения размера платежей бизнес не выдерживает бремени затрат. А в случае выкупа земли и оформления права собственности на участок, предприниматель платит земельный налог, который устанавливается федеральным законодательством. Соответственно, предпринимательские риски, возникающие при изменении ситуации на местном рынке земли, для собственника минимизированы, - поясняет консультант по недвижимости, попросивший не упоминать его имя в печати.

Максимальный срок аренды земли - 49 лет, но он используется не всегда. Поэтому в случае, когда речь идет о долгосрочных планах по эксплуатации объекта недвижимости, аренда земельного участка не очень надежная форма земельных правоотношений - убежден наш эксперт. А вот застройщикам многоквартирных домов, например, наоборот, нежелательно выкупать землю в собственность.

- Ну, не платить же потом бесконечно земельный налог за участок под домом, который давно уже продан жильцам. Гораздо разумнее взять его в аренду, а право собственности на землю будет оформлять уже товарищество собственников жилья, - советует консультант по недвижимости.

- Вопрос выкупа земельного участка и оформления права собственности нужно решать только после тщательного анализа каждого конкретного случая и тех задач, которые стоят перед предпринимателем, - предостерегает специалист. Приобретение земли в собственность влечет за собой большие единовременные затраты и подразумевает наличие у предпринимателя достаточно крупного финансового ресурса. К тому же, по оценкам специалистов, оформление права собственности, занимает, как минимум полгода - это в случае наличия всех первичных документов. Но именно право собственности минимизирует риски для владельца земельного участка.

Лариса Петренко