«Детская» проблема рынка недвижимости

Закон Украины «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей» сделал процесс получения ипотечного кредита более запутанным.

Так уж исторически сложилось на Украине, что развитие каких бы то ни было правоотношений у нас связано с преодолением многочисленных препятствий, многие из которых создает сам Верховный Совет Украины путем принятия законов, зачастую далеких от совершенства. Так, с 1 января с.г. вступил в силу Закон Украины «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей». Согласно статье 12 этого Закона, для осуществления любых сделок относительно недвижимого имущества, право собственности на которое или право пользования которым имеют дети, необходимо предварительное согласие органов опеки и попечительства (согласие). Данная норма была принята, очевидно, с целью обеспечить надлежащую защиту детей, однако на практике она послужила причиной возникновения множества вопросов, однозначных ответов на которые пока что никто дать не может.

В первую очередь несовершенство вышеуказанной нормы смогли ощутить финансовые учреждения, осуществляющие ипотечное кредитование. Данная норма добавила головной боли как банкам, так и их клиентам, передающим недвижимость в ипотеку, а также органам опеки и попечительства.

С благими намерениями…

Следует отметить, что, согласно Семейному кодексу (СК) Украины, правовой статус ребенка имеет лицо до достижения им совершеннолетия. Малолетним считается ребенок до достижения 14 лет, а несовершеннолетним — в возрасте от 14 до 18 лет.

Относительно детей-собственников и сособственников недвижимости, передаваемой в ипотеку, вопросов не возникает. В случае наличия у ипотекодателя таких детей банк должен истребовать среди прочих установленных действующим законодательством документов также согласие (разрешение) органов опеки и попечительства на передачу недвижимости в ипотеку. Такая практика существовала и до вступления в силу Закона Украины «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей». Проблемы возникают в отношении формулировки «недвижимое имущество, право пользования которым имеют дети». Прежде всего нужно выяснить, каким образом следует понимать право пользования квартирой в контексте этой нормы.

Статьей 156 Жилищного кодекса (ЖК) Украины предусмотрено, что члены семьи собственника жилого дома (квартиры), проживающие вместе с ним в принадлежащем ему доме (квартире), пользуются жилым помещением наравне с собственником дома (квартиры). Помимо этого, согласно статье 18 Закона Украины «Об охране детства», дети — члены семьи нанимателя или собственника жилого помещения имеют право пользоваться занимаемым помещением наравне с собственником или нанимателем. При этом законодатель не уточняет, проживает ли в данный момент ребенок с родителями или нет, зарегистрирован ли он в этом помещении или нет. Статья 176 СК Украины также закрепляет за родителями обязанность передать в пользование ребенка имущество, которое должно обеспечить его воспитание и развитие. Таким образом, подводя промежуточные итоги, отметим, что, согласно действующему законодательству, дети имеют право пользоваться не только теми квартирами и домами, в которых они проживают.

Получается, что во всех случаях ипотеки при наличии у клиента банка несовершеннолетних детей необходимо запрашивать согласие. Даже в тех случаях, когда, например, у лица есть недвижимость, которую он намеревается передать в ипотеку, и когда у него, помимо этой квартиры, есть еще дом, в котором и проживают его дети, необходимо получать согласие.

Хотя возникает еще один логичный вопрос: чем должно подтверждаться наличие (отсутствие) детей у клиента? Паспорт сегодня не дает всех ответов, поскольку очень часто сведения о детях туда не заносятся. К тому же страницу паспорта с отметкой о детях банки ранее не требовали. Остается справка ЖЭО (форма № 3), которая, однако, предоставляет только сведения о том, кто проживает в квартире, передаваемой в ипотеку.

Для органов опеки и попечительства — тоже проблемы

Дополнительные проблемы возникли в связи со вступлением в силу Закона и у органов опеки и попечительства.

Не определены критерии, исходя из которых органы опеки и попечительства должны выдавать соответствующие разрешения на передачу недвижимости в ипотеку или отказывать в выдаче такого разрешения. Процедура предоставления разрешения органами опеки и попечительства на операции с недвижимостью (в том числе и ипотеку) на сегодня ни законодательно, ни на уровне подзаконных нормативных актов не установлена. Непонятно, в каких именно случаях органы опеки и попечительства должны давать разрешения, а когда — отказывать в их выдаче. При этом должностные лица, согласно все той же статье 12 Закона Украины «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей», несут персональную ответственность за защиту прав и охраняемых законом интересов детей при предоставлении согласия на осуществление сделок относительно принадлежащего детям недвижимого имущества, что также усугубляет ситуацию.

Для того чтобы получить ответ органов опеки и попечительства, необходимы также огромные затраты времени. Так что оформление ипотеки, которое и без того является процессом, мягко говоря, не быстрым, затягивается в случае необходимости получения разрешения органов опеки и попечительства в среднем на месяц.

Немаловажно и то, что данная норма открывает «новые горизонты» для коррупции со стороны органов опеки и попечительства. Нельзя, конечно, утверждать со стопроцентной уверенностью, однако можно предположить, что скорость получения разрешения органов опеки и попечительства (равно как и сам факт получения такого разрешения) прямо пропорционально зависит от той суммы, которую ипотекодатель сможет предложить должностному лицу соответствующего органа.

Теория и практика — понятия разные?

Несовершенное законодательство порождает противоречивую практику его применения. Так и в этом случае. В связи с тем, что законодатель неточно выразил свою позицию, ныне субъекты ипотечных правоотношений по-разному трактуют его волю.

Ныне практика идет по пути отобрания согласия только в тех случаях, когда предметом ипотеки выступает недвижимость, в которой проживает ребенок. При этом банковские юристы утверждают, что в случае судебного спора можно приводить следующий аргумент: права ребенка не нарушены — ребенок зарегистрирован по другому адресу, а значит, ему есть где жить, и его право на жилье соблюдено.

Если из предъявляемых клиентом документов однозначно явствует, что ребенок является собственником (сособственником) предмета ипотеки — недвижимого имущества либо проживает там, банки обязательно требуют разрешение соответствующих органов опеки и попечительства на осуществление такой сделки. В иных случаях уполномоченное лицо банка требует от ипотекодателя расписку о том, что у третьих лиц не имеется никаких прав на предмет ипотеки. В то же время каждый банк своими внутренними документами устанавливает, в каких именно случаях необходимо истребовать у клиента согласие на передачу недвижимого имущества в ипотеку.

Такое толкование нормы закона отечественными банками является суженным, хотя и не лишено своей логики. Однако из положений процитированной статьи Закона Украины «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей» следует, что такое согласие необходимо предоставлять практически всегда, когда у ипотекодателя есть дети. Чтобы банк был уверен в том, что сделку по этой причине не признают недействительной, необходимо истребовать согласие во всех случаях, когда у клиента есть дети. Во всяком случае это бы максимально соответствовало духу вступившего в силу с 1 января с.г. Закона.

В заключение хотелось бы привести еще один аргумент против рассмотренной нормы Закона. В целом, такая законодательная новелла создала предпосылку для того, чтобы ипотечные кредиты стали более рисковыми операциями, поскольку круг оснований, по которым договор ипотеки может быть признан недействительным (а кредит, соответственно, становится необеспеченным), расширен. Повышение рискованности банковских операций в свою очередь отразится на ставках по кредитам и явно не в пользу ипотекодателей. Пока что ситуация в сфере ипотечного кредитования коренным образом не изменилась, однако практика применения Закона Украины «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей» внесет в нее свои коррективы.

Так или иначе, но ипотечное законодательство в части регулирования взаимоотношений между ипотекодателем и ипотекодержателем должно быть детализировано.

Анна Валюшко