Столичные пентхаусы далеки от классики

Как рассказывает Иван Лясников, пиар-директор компании Vesko Realty, родина пентхаусов – США. Первые пентхаусы были построены там в 20-30-е гг. ХХ века. На крыше 40-50-этажных небоскребов размещались особняки с парком, общей площадью 40Х40 кв. м. Иметь подобную отдельную квартиру на верхнем этаже с изысканным интерьером означало принадлежать к высшему обществу знаменитых политиков, звезд шоу-бизнеса и бизнесменов.

Классическое понятие…

«Дословный перевод слова «пентхаус» – «дом на полях шляпы». В классическом понимании это двух- или трехуровневый особняк, построенный на крыше высотного дома класса люкс, – говорит Кайдо Каарма, директор отделения «Парк Тауэрс» Управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость».

– Отличия пентхауса от обычной квартиры весьма значительны: это и большая (около 500 кв. м.) площадь, панорамный вид на все четыре стороны света, что подчеркивается застекленными стенами, более высокие потолки, наличие одной или нескольких террас, камина, но главное – обособленность. Хозяин живет в огромном здании, и в то же время – отдельно от остальных жильцов, пользуясь собственным входом и специальным лифтом. Такие пентхаусы нельзя классифицировать, каждый из них – единственный в своем роде, но все, безусловно, отвечают требованиям эксклюзивности, неповторимости».

…и российская реальность

В России первые пентхаусы создавались в начале 90-х годов, когда дизайнеры и архитекторы начали первые вольные эксперименты по увеличению площадей и соединению двух квартир в одну. Многие мастерские художников и чердаки стали первыми «пентхаусами». Иван Лясников упоминает забавный случай, когда в 1994 году на ВДНХ, на улице Павла Корчагина, д. 13, некая компания заключила договор с жителями дома на строительство двухэтажного пентхауса на крыше здания. Строительство началось, на кровле здания были установлены железные сваи высотой в два этажа, но на этом все остановилось: обеспокоенные жители устроили забастовку. Странная железная конструкция простояла на крыше здания до 2002 года и потом была снесена.

В отношении российских проектов специалисты приходят к единому мнению: исторически Москва не позволяет создание классического пентхауса – высота застройки не может превышать высоту архитектурных зданий, и дом на крыше установить невозможно.

Пентхаус по-русски

«В настоящее время «правильных» пентхаусов в Москве немного, – считает генеральный директор компании «Гамелан» Шамиль Гайниев. – «Настоящим» пентхаусом можно назвать отдельный дом на верхнем этаже с выходом на террасу с панорамным остеклением.

При этом у жителей пентхауса не должно быть никаких соседей. Таких проектов в столице мало, поэтому «пентхаусами» риелторы называют все квартиры, которые находятся на верхних этажах». С этим мнением согласен и Олег Кузнецов, менеджер-консультант отдела элитной недвижимости Avenue realty. По его словам, строить «настоящий» пентхаус в классическом смысле просто не имеет смысла – проект по установлению одного дома на крыше другого является дорогостоящим и не оправдает таких затрат.

Требования к качеству

По словам Кайдо Каармы, в последнее время в строительстве элитного жилья наблюдается тенденция улучшения качества пентхаусов. Застройщики стараются, чтобы основные условия, присущие таким апартаментам, были соблюдены. Жилье подобного рода очень удачно с точки зрения зонирования площади, поскольку есть возможность четко разграничить, к примеру, гостевую (1 уровень) и личную (2 уровень) зону. Высота потолков напрямую зависит от проекта: в пентхаусах обязательно присутствуют высокие потолки, в жилье бизнес-класса – не всегда. Минимальная площадь двухуровневой квартиры составляет около 180 кв. м.

Яркие проекты

Как отмечают специалисты аналитического отдела компании «Гамелан», в столице на данный момент существует несколько предложений на рынке пентхаусов. Это пентхаус в «Алых парусах», который находится на 40-м этаже (за последние полгода эта квартира была показана клиентам всего 1 раз), пентхаус на Ленинском, 76 – «Соколиное гнездо», пентхаус в Ксенинском переулке на «Парке Культуры» по цене $ 8,5 млн. и 8 квартир на верхних этажах на улице Демьяна Бедного (так называемый «неправильный» пентхаус из-за присутствия соседей).

Ярким проектом Олег Кузнецов называет Палашевский, 10. Этот дом расположен на Патриарших прудах, площадью 300 кв. м., по цене 20 тыс. за кв. м. Отдельного лифта пентхаус не имеет.

Кайдо Каарма приводит удачный пример пентхауса: это двухуровневая квартира площадью 495 кв. м, расположенная по адресу: Б. Никитская, 45. Кроме этого Карма отмечает двухуровневые пентхаусы площадью около 300 кв. м в строящемся объекте по адресу: Новый Арбат, вл. 27-29, а также трехуровневые пентхаусы площадью 500 кв. м, представленные в проекте «Золотые Ключи-2».

Алена Якубенко рассказывает о пентхаусе в Молочном переулке, 1, окна которого выходят на 4 стороны света, общая площадь составляет 435 кв. м, площадь террасы – 215 кв. м, и о квартире в 1-м Обыденском пер., 5, класса люкс (А+) общей площадью 318 кв. м и площадью террасы 105 кв. м.

Иван Лясников отмечает пентхаус на Остоженке за $ 8 млн. площадью 300 кв. м, к которому прилагаются два машино-места, и пентхаус в многоуровневом доме за $ 9,5 млн. площадью 500 кв. м в Пожарском переулке. Как резюмируют специалисты Vesko realty, Остоженка – идеальное место для квартиры на верхнем этаже: этот район славится прекрасными панорамными видами.

Алена Якубенко, специалист отдела городской недвижимости Renaissance Realty, добавляет: «Вид из таких квартир открывается на исторический центр Москвы, но не на четыре стороны света, как это принято в классическом варианте, а на три или даже на две, но при этом наиболее состоятельные граждане готовы переплачивать за вид на Кремль и Храм Христа Спасителя».

Плата за высоту

Как рассказывают специалисты, роскошь жизни в пентхаусе доступна не каждому: по словам Шамиля Гайниева, существуют медицинские противопоказания для некоторых жителей пентхаусов, которым присуща боязнь высоты. Как рассказывает Шамиль Гайниев, один солидный клиент после строительства пентхауса просто не смог жить в квартире на последнем этаже из-за страха.

Плата за красоту и уединение измеряется не только страхом, но и высокой ценой покупки:
как информирует Кайдо Каарма, пентхаусы – дорогое жилье по сравнению со стоимостью обычной квартиры.

Цена обычной квартиры с несколькими уровнями зависит не от наличия уровней, а от площади, а пентхаус, продающийся на вторичном рынке недвижимости, за счет ремонта и отделки стоит дороже, чем новый проект. Рост цен на рынке недвижимости отразился и на пентхаусах: если в 2004 году – начале 2005 года ежемесячное повышение цен в этом сегменте не превышало 2 %, то в настоящее время стоимость увеличивается на 4-6 % в месяц.

По словам Алены Якубенко, стоимость пентхауса может варьироваться от $ 7000 до $ 25 000 за кв. м – все зависит от месторасположения и класса самого дома, в котором он находится. Так, например, средняя стоимость пентхауса в «Золотой миле» составляет $ 20 000 за кв. м, а в ЗАО или ЮЗАО – $ 4000 — 8000.

«В элитном жилом комплексе «Покровский берег» стоимость квадратного метра в пентхаусе составляет порядка 5-7 тыс. у. е.», – рассказывает вице-президент группы компаний «Конти» Вячеслав Тимербулатов.

Как резюмируют специалисты Renaissance Realty, застройщикам выгодно возводить пентхаусы: во-первых, на такие объекты, как на товар редкий и эксклюзивный, всегда будет стабильный спрос, и продавать их можно по более высоким ценам, чем обычные квартиры, а во-вторых, наличие пентхауса подчеркивает статус дома, его элитарность, что дает основание застройщику выставлять остальные квартиры по достаточно высоким ценам.

Оксана Смирнова