А за городом весной…

Апрель. Солнышко светит теплее, дни становятся длиннее, а значит, неотвратимо приближается лето. Горожане задумываются о будущем отдыхе и грезят не только заморскими пляжами, но и родными палестинами. И для тех, кто еще не обзавелся собственным загородным жильем, сейчас самое время наверстать упущенное.

Цены на загородную недвижимость начинают плавно расти в конце февраля – начале марта. К лету они стабилизируются, а к осени опять начинают мягкое движение вверх. Поэтому пригородное жилье наиболее целесообразно приобретать либо в январе-феврале (до повышения цен), либо сейчас, в апреле (снег сошел, трава еще не выросла – участки находятся в состоянии неприглядной наготы, поэтому видны многие дефекты).

Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская недвижимость» считает, что цены на рынке пригородной недвижимости уже достигли максимума. Особенно это касается Курортного района, где стоимость жилья уже больше года практически не меняется. «Продолжают расти в цене только объекты во Всеволожском, Ломоносовском и Приозерском районах, популярность которых в последнее время заметно увеличилась. Для тех, кто хочет приобрести недвижимость к лету, лучше начинать делать это как можно скорее, так как на оформление документов уйдет скорее всего не менее четырех месяцев», – советует Сергей Дроздов.
 
Все по полочкам
 
От чего зависит цена пригородного дома? Специалисты агентства недвижимости «Бекар» выделяют ряд ключевых параметров. Во-первых, это близость к Петербургу. Наибольшим спросом на рынке, естественно, пользуются объекты, расположенные недалеко от города, в пределах 15–40 км.

Во-вторых, существенно наличие поблизости водоема и/или леса. Близким к водоему считается участок, находящийся от него на расстоянии до 500 м, особенно ценится первая линия домов от воды. Важна и близость леса – наибольший спрос наблюдается на участки, расположенные не далее 1–3 км от леса.

Третий фактор – транспортная доступность. Оптимальным считается расстояние около 0,5–1 км от железнодорожной станции или автобусной остановки. Но не стоит сбрасывать со счетов и те объекты, которые находятся на расстоянии около 2 км от остановок транспорта. Понятно, что близость к благам цивилизации хороша в меру: при расстоянии менее 200 м от железной дороги и оживленных трасс котируемость объекта недвижимости серьезно снижается. Причины очевидны – избыточный шум, выхлопные газы и т. д.

Немаловажен и возраст строения. Наибольшим спросом на рынке сегодня пользуются дома, построенные не более 3–4 лет назад. 
Пятый параметр – материал, из которого построен дом. Рейтинг строений в зависимости от строительных материалов таков (в порядке убывания популярности): рубленые (брус, бревно), каменные (кирпич, бетонные конструкции, пеноблоки), каркасные, каркасно-засыпные, щитовые.

Важную, а в последнее время даже ведущую роль играет окружение и его социальный статус. Многие покупатели ищут уединенные участки. Однако для постоянного проживания люди обычно предпочитают селиться недалеко друг от друга, при этом соседние строения не должны находиться слишком близко. Большое значение имеет также социальная однородность соседей.

Ну и, наконец, восьмой фактор – коммуникации, их наличие на участке и в доме. Понятно, что для полноценной жизни необходимо электричество (наличие, возможность подключения, согласование с электросетями), водоснабжение (центральное, местное, колодец, скважина) и канализация (центральная, локальная, во дворе).

Если говорить об элитном жилье, то здесь дополнительную роль играет сложившийся имидж места. При продаже элитного объекта место и легенда, созданная вокруг него, имеют огромное значение. На севере, к примеру, престижными считаются район бывших правительственных дач в Комарово, Охта-парк, Нахимовское озеро, Лисий Нос, Осиновая Роща, Коробицино и пр. Признаком, повышающим ликвидность недвижимости на юге, считается близость к дворцово-парковым ансамблям: к Екатерининскому дворцу в Пушкине, к Константинов-скому дворцу в Стрельне и т. д.
 
Почем «избушка»?
 
Если говорить о стоимости пригородных объектов, то она существенно зависит от местоположения участка. Самым дорогим традиционно считается Курортный район и северная граница Петербурга. Это побережье Финского залива от Ольгино до Серово, особенно Сестрорецк, Солнечное, Репино, Зеленогорск. Стоимость участка земли здесь до-
стигает $15–17 тыс. за сотку и выше.

Территории близлежащих городов – спутников Петербурга (Пушкин, Павловск, Петродворец) ценятся чуть ниже. Стоимость участка земли здесь достигает $10 тыс. за сотку. Кстати, по мнению ряда специали-стов, в плане строительства южное направление в ближайшее время будет развиваться все активнее. Пока предложений в коттеджных поселках там очень мало, однако развитие местной инфраструктуры определенно внушает оптимизм: приводятся в порядок дороги, решаются вопросы с электрификацией и газоснабжением. По сравнению с более освоенным севером участки там пока не очень дорогие. Оживление «дворцово-паркового» сегмента рынка связывают еще и с тем, что сейчас наиболее активно развивается именно южная часть Петербурга. Значит, живущие там люди будут выбирать близкое себе южное пригородное направление.
 
Вакантный сегмент
 
Рынок пригородной недвижимости Петербурга, почти стопроцентный рост которого в денежном исчислении аналитики фиксировали последние три года, развивается неравномерно. Наибольшее количество предложений сосредоточено в дорогом сегменте – от $200 тыс. до нескольких миллионов за коттедж с участком. Между тем самый высокий спрос (около 70% от числа обращений в агентства) наблюдается не в верхнем ценовом сегменте, а в среднем – от $100 до 200 тыс. за дом или коттедж с участком. Число петербуржцев, желающих приобрести загородный дом по цене средней городской квартиры, в последние годы растет. И этот спрос пока не удовлетворяется.

Увеличивается спрос и на более дешевые объекты ценой около $60 тыс. В Петербурге эта сумма позволяет купить среднюю двухкомнатную квартиру, а за городом в более или менее приличном месте на те же деньги можно приобрести либо старый дом с коммуникациями, либо новый, но без инженерии.

Почему инвесторы не вкладывают деньги в загородное жилье для среднего класса? Причин для этого несколько. Во-первых, финансовые – $200 тыс. за дом с участком является минимальной планкой, обеспечивающей возврат инвестиций в инфраструктуру и прибыль фирмы. Большинство строительных компаний, работающих на загородном рынке, не располагают достаточными финансовыми ресурсами, и поэтому главная их задача – как можно раньше привлечь к совместному инвестированию проекта дольщиков.

Во-вторых, на рынке ощущается дефицит земельных участков. В-третьих, имеет место высокая стоимость инфраструктуры. 
В то же время риэлтеры не теряют надежды. По мнению опрошенных нами экспертов, в ближайшие два-три года ситуация будет меняться, так как на рынок выйдут первые масштабные поселки эконом-класса (в ценовом диапазоне $100–200 тыс.). Их строительство будут осуществлять крупные городские компании.
 
Ипотека подогреет
 
Рынок пригородной недвижимости пока практически не затронут ипотечным кредитованием, кото-рое уже активно используется петербуржцами при покупке квартир. До недавнего времени купить готовую недвижимость за городом, используя ипотечное кредитование, было практически нереально. Банки крайне неохотно кредитовали покупку индивидуального дома, если в залог предлагалось приобретаемое жилье.

Причина крылась в несовершенстве законодательства, в частности закона «Об ипотеке». Исходя из этого документа, получить кредит на покупку дома можно было только при заключении отдельного договора об ипотечном кредитовании на приобретение земельного участка. Но заемщик кредита не мог передать в залог земельный участок до момента его покупки, а банк, в свою очередь, не мог предоставить кредит до получения залога.

Недавно в законодательстве произошли изменения, касающиеся ипотечного кредитования как домов, так и земельных участков. По новым правилам при регистрации права собственности покупателя (заемщика) и строение, и земля одновременно переходят в залог банку. Это значительно упрощает подобные сделки.

Программы ипотечного кредитования на покупку загородной недвижимости некоторые банки уже предлагают. При этом банкиры выдвигают ряд требований к объекту – потенциальному предмету залога. Во-первых, индивидуальный дом (коттедж) с земельным участком должен иметь отдельный вход и подъездную дорогу, обеспечивающую круглогодичный подъезд. Во-вторых, объект должен находиться в населенном пункте, на территории которого располагаются другие дома, и быть пригодным для круглогодичного проживания.

В-третьих, должен быть обеспечен постоянным электроснабжением, холодным водоснабжением, системой отопления. В-четвертых, должен быть свободным от обременений правами третьих лиц, подлежащих государственной регистрации. А в-пятых, коттедж не должен иметь дефектов конструктивных элементов и инженерного оборудования, которые могут привести к его аварийности. Если эти условия соблюдены и процентная ставка не пугает, то получение ипотечного кредита может открыть новые возможности для приобретения загородного дома.

Александр Новиков