Новые объекты стартуют по-старому

   Современная ситуация на рынке новостроек.

   Уже четыре месяца московский рынок новостроек живет в соответствии с требованиями вступившего в силу 1 апреля этого года закона N214 об участии в долевом строительстве. Многие его положения до сих пор вызывают у специалистов ассоциации с первоапрельской шуткой, однако в каждой шутке есть доля правды. 

   Судя по тому, что депутаты Госдумы так и не нашли времени для рассмотрения предлагаемых поправок в закон N214 до окончания своей весенней сессии, застройщикам предстоит жить согласно положениям нового закона о долевом строительстве как минимум до конца года. И это в том случае, если депутаты вспомнят о нем во время осеннего этапа своих заседаний. Поэтому на данный момент остается принять его за данность и наконец понять - как он реально может повлиять на московский рынок новостроек?    

   Большинство застройщиков, ссылаясь на положения пресловутого закона, утверждают, что в ближайшее время можно ожидать снижения объемов жилищного строительства, удорожания его себестоимости из-за необходимости привлечения дорогостоящих банковских кредитов (а не денег частных инвесторов, как это происходило до сих пор) и, как следствие, роста цен на московские квартиры. Так ли это?

   Начнем по порядку - с объемов нового строительства в Москве. Городские власти заявляли в планах на 2005 год, что будет возведено порядка 5 млн кв. м жилья. Итоги первого полугодия 2005 года показали, что эта программа будет выполнена, поскольку уже сдано в эксплуатацию более 50% годового плана. При этом стоит учитывать, что основные объемы сдаваемых госкомиссии домов обычно приходятся на конец года. Декларируемые планы следующего, 2006 года показывают, что строить будут еще больше. Судя по неофициальным данным, в планах московского стройкомплекса возведение более чем 5 млн кв. м новых жилых домов.

   Хорошо, отвечают застройщики - стройкомплекс справится с новыми требованиями, а частные застройщики - нет. Действительно, практически сразу же после вступления в силу нового закона квартиры в некоторых объектах (по данным риэлторских компаний, их число доходило до 20% общего объема новостроек) были сняты с продажи. Однако после получения необходимых разрешительных документов уже к середине лета практически все они вернулись на рынок. Крупные девелоперские структуры с похвальной периодичностью продолжают выводить на рынок свои новые объекты. Мелкие застройщики несколько уменьшили объемы рекламы, однако, судя по проводимым опросам, с рынка уходить отнюдь не собираются. Так где же тогда обещанное снижение объемов строительства?

   Теперь рассмотрим второй момент - уверения, что себестоимость строительства должна возрасти, поскольку девелоперы будут вынуждены использовать на большинстве этапов возведения дома дорогие банковские кредиты. Сразу возникает вопрос, как соотносятся себестоимость, инвестиционная стоимость строительства и платежеспособный спрос? Строительная себестоимость возведения панельных домов в Москве не превышает $400 за 1 кв. м, монолитных домов - $450 за 1 кв. м.

   Инвестиционная стоимость, которая помимо строительной себестоимости включает в себя также оплату доли города, подведение коммуникаций, рекламные затраты и т. д., составляет для панельных и монолитных домов соответственно $780 и $890 за 1 кв. м. Оговоримся при этом, что мы приводим некие усредненные показатели, поскольку в каждом конкретном случае цена может серьезно варьироваться. Ставка по кредитам, предоставляемым на возведение жилья в Москве, сегодня равняется примерно 11%. Панельный дом строится в среднем за 9 месяцев, монолитный - за 15. С учетом того, что кредит берется не на всю сумму строительства и не на весь цикл строительства, допустим, что инвестиционная стоимость возведения квадратного метра панельных домов возрастет до $840, а монолитных - до $1000. Что это доказывает, особенно если учитывать тот факт, что банковские займы использовались и до выхода закона N 214? Приведенные величины никоим образом не зависят ни от цен, существующих сегодня на рынке новостроек, ни от того, что инвестиционная стоимость строительства в Москве несколько возросла после 1 апреля 2005 года.

   А зависят цены целиком и полностью только от одного - от платежеспособного спроса. Он же влияет и на рост стоимости жилья. Есть спрос - цены увеличиваются. Нет - значит, их необходимо снижать. То есть дело как раз в том, что платежеспособный спрос на столичные квартиры сегодня серьезно упал.

   Вызвано это в первую очередь тем, что кануло в небытие такое понятие, как "инвестиционная цена". Сегодня застройщики уже на "нулевой" стадии строительства объекта выставляют цены, больше подходящие для "финишного" этапа. А ведь еще немногим более полутора лет назад аналитики рынка спорили, какова в действительности доля этих "инвестиционных" квартир - 30% или больше. Теперь их доля стремительно падает - частные инвесторы предпочитают "игры" с новостройками в Подмосковье, оставив за собой лишь крохотный сектор дешевых однокомнатных квартир в панельных новостройках на окраине Москвы.

   На столичном рынке недвижимости в последние месяцы наблюдается достаточно забавная ситуация, связанная с тем фактом, что стоимость квартир в новостройках даже на начальном этапе возведения вплотную приблизилась к ценам квартир на вторичном рынке. Покупатель неминуемо оказывается перед выбором - приобрести жилье в новостройке или на вторичном рынке, тем более что цены на них фактически одинаковы, если речь идет о квартирах идентичного метража. В чью пользу он сделает выбор? Конечно же он выберет новый дом: любая новостройка по своим потребительским характеристикам сегодня превосходит квартиры вторичного рынка. Что же в этой ситуации делать продавцам квартир из старого жилищного фонда? Чем привлечь покупателя? Ответ один - ценой. Получается, что вторичка в ближайшие месяцы, а возможно, и на протяжении более длительного отрезка времени будет дешеветь. А новостройки могут показывать пусть и незначительный - приблизительно в пределах инфляции, но рост стоимости квадратного метра.

   Мнение экспертов.

   Елена Балабанова, руководитель департамента новостроек компании "НДВ-Недвижимость":

   - Год назад Госдума приняла пакет из 28 законов, призванных сделать цены на жилье доступными. Однако есть несколько факторов, говорящих об обратном. Первое - это введение с 1 апреля нового закона о долевом участии в строительстве, который серьезно ударил по застройщикам (и не только недобросовестным). Часть строек была законсервирована, так как привлечение средств частных инвесторов стало крайне затруднительным.

   Многим застройщикам пришлось договариваться с банками о привлечении кредитных средств, причем под большие проценты (в среднем на уровне 14-22%). Это в конечном результате ляжет на плечи покупателя и, естественно, отразится на стоимости 1 кв. м. Следующий фактор, влияющий на рост цен, - это развитие рынка ипотеки. Кредитование дает ощутимый прирост покупательской способности населения, уже сейчас можно сказать, что ипотека "сдвинулась с места". Доля покупателей новостроек по ипотеке увеличилась более чем в два раза и на сегодняшний день составляет 8-10% в секторе эконом-класса и около 4-5% в секторе жилья бизнес-класса от общего объема продаж. По нашим прогнозам, стоимость 1 кв. м в строящихся домах будет корректироваться в сторону увеличения на 1,5-2% в месяц.

   Ирина Егорова, маркетолог корпорации "ИНКОМ-Недвижимость":

   - В Москве в 2004 году было введено в строй 4,5 млн кв. м жилья, в 2005 году планируется к вводу 5 млн кв. м жилья, а в общей сложности к 2020 году московские строители собираются ввести в строй 70 млн кв. м жилья.

   На сегодняшний день ситуация в сегменте новостроек выглядит достаточно благополучной: мы наблюдаем сравнительно высокую покупательскую активность, при этом рост цен находится на уровне инфляции и составляет в среднем 1-1,5% в месяц.

   При этом устойчивый покупательский спрос наблюдается во всех сегментах рынка недвижимости и, по нашим прогнозам, к концу 2005 года превысит показатели предыдущего. Такая ситуация обусловлена общеэкономической стабильностью, наличием свободных денежных средств у населения и значительной долей региональных покупателей, желающих инвестировать в московскую недвижимость.

   Оксана Каарма, заместитель директора управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость":

    - На рынке новостроек в настоящее время наблюдается сезонный спад активности покупателей, который фиксируется каждое лето. Так, если в начале июня уровень продаж квартир в новостройках был достаточно высоким, то во второй половине месяца началось падение спроса. В августе можно ожидать снижения уровня продаж на 20-30%: в это время горожане отдыхают, в том числе и от различных квартирных забот. Ажиотажного спроса на рынке не наблюдается, и это хорошо: соответствие уровня продаж сезонному состоянию свидетельствует о спокойном стабильном развитии рынка в целом. В настоящее время вопреки пессимистичным прогнозам цены на недвижимость не падают ни в одном сегменте рынка новостроек. Сейчас идет планомерное повышение стоимости жилья на 1,5-2% в месяц, а по отдельным проектам рост достигает 3%.

   Сегодня на рынке недвижимости присутствуют объекты, не соответствующие новому законодательству. Юристы компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" провели экспертизу всех строящихся домов, квартиры в которых предлагались клиентам. В результате такого анализа около 15-20% объектов первичного рынка в нашей компании были сняты с реализации из-за отсутствия разрешения на строительство или неправильно оформленных документов. По оценкам экспертов, в целом на рынке 30-35% новостроек не имеют всех необходимых документов на строительство и реализацию квартир.

   Елена Комова, директор управления маркетинга агентства недвижимости "Домострой":

    - На московском рынке новостроек жилой недвижимости эконом- и бизнес-класса наблюдается медленный, но верный рост цен. В среднем с июля по август они увеличились на 1,3-4%. 
   Тенденция одна - чем ближе окончание строительства объекта, тем выше цена за 1 кв. м в нем, поэтому по-прежнему выгоднее покупать квартиры на начальной стадии, тем более что новое законодательство стоит на защите интересов именно покупателей (долевых инвесторов). Еще одна тенденция - снижение динамики выхода на строительные площадки новых объектов. Это связано с тем, что по новому законодательству прежде, чем начать продавать объект, застройщикам нужно пройти ряд процедур, поэтому купить хорошее (во всех смыслах) жилье в новостройках становится не так просто, как раньше.

   Александр Хмара, менеджер по маркетингу ОАО "Квартал":

    - В последнее время рынок первичного жилья достаточно статичен. Тенденции резкого увеличения цены 1 кв. м в отдельных сегментах рынка не наблюдается. Повышение уровня цен на жилье колеблется в пределах 1-3,5% ежемесячно. Подобное состояние рынка скорее всего сохранится вплоть до нового года. В дальнейшем возможно увеличение стоимости квартир более быстрыми темпами. Одна из причин - закон о долевом участии в строительстве, вступивший в силу с 1 апреля 2005 года, вследствие принятия которого строительные компании не спешат (или просто не могут) выставлять на рынок новые предложения. Вместе с тем процесс приобретения идет постоянно, спрос на жилье растет. Подобная ситуация в дальнейшем способна привести к дефициту предложений, а соответственно, и к повышению цен на жилье.