Аренда жилья haute couture: сезонных скидок не бывает
Содержание:
Введение.
Высокий спрос, высокие цены, высокие требования.
От частного - к общему.
Богатые тоже платят.
Введение.
В сфере аренды элитного жилья, в отличие от других сегментов рынка столичной недвижимости, сезонные колебания практически отсутствуют. На данный момент спрос по-прежнему превышает предложение. По свидетельству риэлторов, поиск арендаторов обычно не занимает много времени: квартира класса de luxe может "уйти" после первого же показа. Тем не менее, пока арендные ставки на элитное жилье поднимаются крайне медленно. Нижняя планка на сегодняшний день находится на уровне $3-4 тыс. в месяц, максимальная же цена составляет $25-30 тыс. в месяц. Однако риэлторы надеются, что это не предел. Нижняя планка на сегодняшний день находится на уровне $3-4 тыс. в месяц, максимальная же цена составляет $25-30 тыс. в месяц. Однако риэлторы надеются, что это не предел.
Как известно, рынок элитного жилья существует по своим законам: для него не характерны резкие колебания, здесь не бывает серьезных спадов и внезапного ажиотажа. Даже летнее затишье, которое наблюдается почти во всех сферах бизнеса, практически не отражается на обороте дорогих квартир. По крайней мере, так считает большинство риэлторов. "В сегменте аренды элитного жилья практически отсутствуют сезонные изменения спроса и предложения, а арендные ставки поднимаются очень медленно, - отмечает специалист отдела городской недвижимости компании Renais-sance Realty Анна Михаленкова. - В этом его отличие от сектора менее дорогого жилья, где осенью наблюдаются всплески активности, а в летние месяцы наступает некоторое затишье". С этой точкой зрения согласна и начальник отдела элитной недвижимости компании Intermark Светлана Бологова, утверждающая, что на рынке дорогого жилья сезонных колебаний фактически нет и лето проходит достаточно активно.
Управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова объясняет такое положение тем, что "летний период связан с оживлением краткосрочной аренды (туристический сезон, отпуска и т. п.). Зачастую намного эффективнее снять сервисную квартиру, а не номер в гостинице. В целом синусоида сезонности на рынке аренды элитного жилья выглядит так: сентябрь-декабрь - рост; январь - стагнация, продолжающаяся примерно до середины февраля; рост в марте с кульминацией в мае; стабильный спрос на протяжении всего лета".
Однако существует и диаметрально противоположное мнение. "Периоды с середины декабря по середину января и с середины июня по середину августа традиционно характеризуются падением спроса на аренду элитного жилья, - утверждает директор по развитию компании 4Rent Estate Сергей Храмов. - Летом цены на элитные квартиры снижаются, как правило, на 30%. Мы сами рекомендуем собственникам перед наступлением лета снижать арендную ставку исключительно для того, чтобы их квартиры не простаивали и они не теряли свои деньги во время этих трех-четырех месяцев".
Высокий спрос, высокие цены, высокие требования.
Тем не менее, по мнению большинства риэлторов, спрос на дорогое жилье остается очень высоким. Отчасти это связано с довольно серьезным расхождением между предпочтениями арендаторов и предложением арендодателей. Так, по мнению директора по стратегическому планированию компании Paul`s Yard Анны Мироновой, "основной объем спроса приходится на квартиры стоимостью $2-3 тыс. в месяц, а наибольший объем предложения находится в диапазоне $3,5-7 тыс. в месяц".
"Спрос на дорогое жилье очень активен, но сейчас наблюдается большой дефицит качественного, адекватного предложения, - говорит С. Бологова. - Зачастую амбиции хозяев сильно завышены: они хотят сдать квартиру за сумму, превышающую реальную арендную стоимость. Ведь квартира для сдачи внаем должна быть не воплощением представлений ее хозяина об идеальном жилье, а грамотным инвестиционным проектом, продуманным специалистами. И если владелец обустраивал дом не для себя, а специально для сдачи в аренду, консультировался при этом с риэлторами, то такая квартира "уходит" очень быстро при условии, что цена соответствует качеству".
Как считает А. Михаленкова, наиболее удачным объектом для покупки с последующей сдачей в аренду может стать новый клубный дом на 10-15 квартир. "Такие объекты пользуются большой популярностью как у москвичей, так и у европейцев, привыкших к малоэтажному жилью", - подчеркивает А. Михаленкова. Основные условия, при которых, по ее мнению, жилье будет пользоваться высоким спросом, - это в первую очередь местоположение (в идеале - Остоженка, "Золотой остров" или арбатские переулки) и необходимая, но не избыточная инфраструктура (тренажерный зал, бассейн, холл для приема гостей, индивидуальные кладовые, прачечная, возможно, небольшое кафе), которая предназначена исключительно для жителей дома. Для придомовой территории не обязательны большие размеры, но очень положительным фактором является наличие редких деревьев, декоративных кустарников, альпийских горок, цветников и аккуратных газонов. Естественно, внутренний двор должен быть не только благоустроенным, но и иметь круглосуточную охрану, включающую видеонаблюдение по периметру здания, а также комплексную систему средств пожаротушения и удаления дыма.
Требования к техническому оснащению дома тоже достаточно жесткие: в нем должны быть установлены самые современные системы вентиляции и кондиционирования, высококачественные бесшумные лифты ведущих производителей, выполненные на заказ. Необходимы автономные системы энергообеспечения, механические и химические фильтры для очистки воды и воздуха, а также сочетание нескольких видов отопления (водное, воздушное, электрическое), радиаторы с возможностью регулировки температуры.
Все это нереально обеспечить в домах старого фонда, поэтому они интересуют состоятельных арендаторов все меньше. Когда-то престижные сталинские дома практически исключены из категории элитных, спросом пользуются лишь дореволюционные особняки в центре Москвы, которые активно реставрируются. "В них полностью реконструируют подъезды, меняют внутренние коммуникации, при этом сохраняя или восстанавливая оригинальный фасад, - говорит А. Михаленкова. - Тем не менее, очевидно, что по определенным параметрам старые дома не могут конкурировать с новостройками. В них нет подземной парковки, бассейна, салона красоты и всей остальной инфраструктуры, которая так широко представлена в новостройках. Поэтому многие арендаторы предпочитают современное жилье".
От частного - к общему.
Требования к квартире в большей степени зависят от конкретного клиента, универсальный портрет арендатора составить сложно. "Предпочтения - вещь достаточно субъективная, - подчеркивает А. Миронова. - Самые главные требования, предъявляемые к арендуемому элитному жилью, - определенное местоположение дома, наличие парковки и охрана. Окончательный выбор квартиры зависит от предпочтений и бюджета арендатора".
С этим мнением согласна и С. Бологова: "К примеру, одинокие молодые люди, как правило, желают поселиться в центре - поближе к Тверской, Патриаршим прудам или Арбату. Там сосредоточены развлекательные заведения, ночные клубы и рестораны. Семейные клиенты рассматривают более широкий спектр районов, они будут искать жилье ближе к тому месту, где учатся дети или расположен офис, в котором работают члены семьи. Например, французы предпочитают селиться в районе Чистых прудов, поскольку в Милютинском переулке находится французская школа. Те, у кого дети учатся в англо-американской школе, стремятся в поселки Покровские холмы или Росинка (там на сегодняшний день ничего не предлагается, существует огромный "лист ожидания"). А вот семья без детей скорее захочет снять квартиру в центре". Основную часть арендаторов элитных квартир по-прежнему составляют иностранцы. По оценкам риэлторов, среди общего числа арендаторов их около 60%. Однако соотношение российских и иностранных клиентов варьируется в зависимости от ценовых категорий жилья. По словам С. Бологовой, "число россиян, арендующих элитное жилье, увеличивается с каждым годом. Очень много русских клиентов (примерно 60%) снимают квартиры стоимостью до $5 тыс. в месяц, а в последнее время этот диапазон расширяется и до $7 тыс. Есть случаи, когда россияне арендуют и более дорогое жилье, но таких немного. Когда человек платит $15 тыс. в месяц, суммы, которая набегает за три-четыре года, вполне хватает на покупку квартиры - пусть и не такой, как арендованная, но очень неплохой. Поэтому самое дорогое жилье снимают или иностранцы, или те, кому для представительских целей необходимо жилье определенного уровня. Не редкость, когда российские клиенты снимают очень дорогую квартиру, а потом достаточно быстро от нее отказываются".
По данным экспертов компании Blackwood, в этом году произошло некоторое перераспределение спроса по бюджетам. Количество запросов на квартиры стоимостью $1,5-3 тыс. в месяц увеличилось на 4% по сравнению с последним кварталом 2004 года. Возросло на 3% количество клиентов, готовых платить за жилье свыше $10 тыс. в месяц. Основная часть запросов поступила на двух- и трехкомнатные квартиры (32 и 31%) площадью соответственно до 125 и до 170 кв. м. Интерес к однокомнатным квартирам менее значителен и составляет 14% общего количества запросов. В то же время четырехкомнатные квартиры площадью 220 кв. м ищет большее число клиентов - 23%.
Структура предложения дорогого жилья пока меняется незначительно. Как отмечает М. Маркарова, явными лидерами остаются Арбат и район Патриарших прудов-Тверской: "На долю этих районов приходится почти 60% всех сдаваемых в аренду квартир. Третье место занимает район Чистых прудов - 15% общего числа предлагаемых квартир. Далее следуют окрестности Сухаревской и Замоскворечье (по 11% в каждом районе). В переулках Остоженки в аренду предлагается наименьшее количество квартир - всего 5% общего числа".
В целом же спрос на аренду элитных квартир по-прежнему существенно превышает предложение. "Это объясняется дефицитом подобных предложений на московском рынке недвижимости", - говорит А. Михаленкова.
Богатые тоже платят.
Несмотря на такое выгодное для арендодателей положение, цены за наем элитных квартир растут довольно медленными темпами. По данным Blackwood, уровень арендных ставок в первом квартале 2005 года увеличился в среднем на 2,5% по сравнению с четвертым кварталом 2004 года.
С. Бологова отмечает, что "за последние год-полтора наблюдался рост арендных ставок, который был связан в первую очередь с повышением продажной стоимости жилья, изменением соотношения между долларом и евро, удорожанием стоимости материалов для ремонта, увеличением коммунальных платежей. Но никаких резких всплесков не происходит, рост - медленный и плавный".
По данным А. Мироновой, в среднем арендные ставки на рынке элитного жилья растут на 12-15% в год. При этом директор по стратегическому планированию компании Paul`s Yard отмечает: "Большинство частных инвесторов на Западе приобретают жилую недвижимость с помощью ипотеки, которая оформляется на 25 лет. Арендная ставка на купленную в кредит квартиру превышает ежемесячные выплаты банку за нее на 10-15%. Таким образом, квартира окупается за 20 лет. В России ситуация совершенно другая. Здесь квартиру можно окупить за семь лет, взяв ипотеку всего на десять лет. Если сравнивать эти ситуации, можно прийти к выводу, что в России стоимость аренды явно завышена". Тем не менее А. Миронова "с достаточно высокой долей вероятности" прогнозирует плавный рост арендных ставок до 15-18% в год. Несколько иначе оценивает ситуацию А. Михаленкова: "Арендные ставки на наше жилье пока значительно ниже среднеевропейского уровня, тогда как стоимость приобретаемого жилья уже близка по ценам к крупным европейским столицам - Лондону, Парижу. Поэтому срок окупаемости элитной недвижимости составляет не менее 6-7 лет при грамотном управлении. Такой срок считается пока достаточно долгим для того, чтобы эту операцию можно было считать доходной. Но ежегодный рост спроса на рынке аренды элитного жилья (до 25%) свидетельствует о том, что ставки будут стабильно подниматься, а аренда дорогой недвижимости как бизнес для частных лиц - набирать обороты".
По мнению С. Бологовой, количество людей, которые сознательно приходят на рынок аренды элитного жилья в качестве инвесторов, постепенно увеличивается, следовательно, растет и качество предложения: "Много людей покупают квартиры в местах, потенциально интересных для аренды, делают там ремонт, изучают юридическую, налоговую стороны вопроса. Но в то же время лет через пять, а может, и быстрее у частных арендодателей появятся серьезные конкуренты - корпоративные арендодатели, предлагающие жилье в доходных домах. Эти идеи вынашивались давно, теперь некоторые компании уже приступают к их реализации. Что же касается ценовых прогнозов - это дело неблагодарное, страна у нас непредсказуемая. Пока никаких предпосылок к тому, чтобы цены упали, нет. По всей видимости, плавный рост ставок будет продолжаться, если, конечно, не случится чего-либо неординарного. Ведь этот сегмент рынка сильно зависит от экономических и политических процессов, происходящих в стране".
С. Храмов считает, что арендные ставки на квартиры в элитных домах останутся стабильными, но при этом отмечает, что жилье в сталинских домах подешевеет на 20%. М. Маркарова предполагает, что цены, вероятнее всего, будут расти: "Причиной повышения послужит, во-первых, объявленное с 1 января 2005 года подорожание коммунальных услуг на 35-40%, а также постановление пленума Верховного суда РФ "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств". В нем говорится, что граждане, которые сдают квартиры и не платят с доходов налоги, должны наказываться штрафом в размере от 100 тыс. до 500 тыс. руб. или даже лишением свободы на срок до трех лет".
Учитывая, насколько рискованным в нашей стране может быть уход от налогов, не исключено, что платить их владельцы элитного жилья все-таки будут. И скорее всего постараются сделать это не из своего кармана, а за счет потребителя.