Тенденции развития рынка недвижимости Москвы во второй половине 2005 года
Содержание:
Цены: рост или стагнация?
Деление на сегменты.
Анализ стабилизации рынка.
Итоги первого квартала 2005 г. показали: рынок недвижимости прошел свою критическую точку - "нулевая фаза" активности преодолена. На рынке началось движение: увеличилось количество просмотров, активизировались продажи и сделки - как инвестиционные, так и обычные. Застройщики, девелоперы и риэлторы если не вздохнули с облегчением, то, по крайней мере, перевели дух и констатировали: все говорит о том, что цены на недвижимость падать больше не будут, а будут только расти.
В этом отношении им "поможет" вступивший в силу как раз на исходе первого квартала закон о долевом строительстве - аналитики все как один убеждены, что его введение в действие спровоцирует увеличение стоимости новостроек, за которыми подтянется и "вторичка". Хотя, конечно, 30-40% ежегодного прироста цен, как было еще совсем недавно, уже не будет. Максимум, на что смогут рассчитывать продавцы, - 1-2% в месяц.
Правда, влияние закона на ценообразование аналитики могут пока только прогнозировать. А делать прогнозы в нашей стране, как известно, - занятие неблагодарное. "С удовольствием дам сценарный прогноз по рынку недвижимости, если услышу хотя бы один внятный общеэкономический сценарный прогноз, - говорит Андрей Бекетов, сертифицированный аналитик рынка недвижимости. - А то у нас инфляция, к примеру, планируется то 7, то 8, а то и 10% - и эта цифра не предел. Рынок недвижимости - составная часть общей экономики, и он приспосабливается к существующим общим экономическим процессам. Если господа Греф, Кудрин и другие не могут однозначно сказать, что нас ждет в конце года, то как я могу делать 100-процентные прогнозы на такой шаткой основе?"
С ним не согласен Александр Илюхин, управляющий партнер, руководитель департамента элитного жилья г. Москвы компании "Новое Качество": "Как раз долгосрочные оценки рыночной ситуации сегодня давать можно. И они просты, доступны и, как мне кажется, известны всем - все будет расти в цене. И вывод этот напрашивается сам собой: если российскому рынку недвижимости всего 10-15 лет, то рынкам других стран больше 100 лет - и по ним вполне можно судить о состоянии нашего рынка. А результат их развития - это постоянный рост цен. Краткосрочные прогнозы давать несколько сложнее. Они зависят от очень многих факторов, как предсказуемых, так и внезапных".
Цены: рост или стагнация?
Реалии сегодняшнего рынка таковы: с января-марта возобновился вялый рост цен. Некоторые застройщики стали прямо объявлять об их повышении. К примеру, компания "МИЭЛЬ-Недвижимость" провозгласила увеличение стоимости квадратного метра в "Гранд-парке".
Впрочем, отдельные "всплески" нельзя считать тенденцией. "В повышении цен на "Гранд-Паркъ" я не вижу ничего особенного, - говорит Светлана Абелян, руководитель филиала "На Красных воротах" компании "Новый город". - Степень готовности этого комплекса уже достаточно высока, идет плановое повышение цены". Такого же мнения придерживаются и другие эксперты: если "откинуть" поправку на инфляцию, то пока нельзя определенно сказать, в каких объемах будут повышаться цены на новостройки. "Надо разделять две вещи - реальное повышение цен, при котором люди продолжают покупать квартиры в прежних объемах, и волевое повышение цены застройщиком, нередко объявленное просто в рекламных целях (так любит делать, например, "ДОН-Строй"), - объясняет Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU. - В этом смысле вторичный рынок более стабилен и лучше отражает общерыночные тренды, в то время как заявленная стоимость новостроек может необоснованно "скакать" и не соответствовать реальности (например, формально объявили повышение цен, чтобы создать психологическое давление, и тут же дали скидки). В резкое подорожание новостроек в ближайшей перспективе я не верю. Этого хотят продавцы в условиях роста своих издержек, но цены на жилье давно уже определяются не себестоимостью, а платежеспособным спросом. Последний год показал, что сейчас рынок достиг насыщения, и потенциала для заметного повышения цен уже нет".
Кстати сказать, и данные о том, насколько "подросла" в стоимостном выражении недвижимость, у экспертов различаются. Хорошо, что не в разы. По данным Олега Репченко, "с конца зимы - начала весны возобновился небольшой рост цен в пределах 1% в месяц (в принципе индекс стоимости рос и с начала года, но совсем на малые доли процента)". То есть к началу апреля недвижимость "прибавила в весе" 3%. По мнению коммерческого директора компании "Авгур Эстейт" Виктора Козлова, "по итогам прошедших четырех месяцев можно констатировать, что совокупный рост по московскому рынку недвижимости составил не более 4%, что даже немного ниже показателей инфляции. К тому же этот рост был обеспечен за счет сегмента дорогого жилья, в то время как в сегменте дешевого жилья было отмечено корректирующее понижение цен на отдельные предложения". Согласно статистике Аналитического центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", "в марте 2005 г. средняя удельная цена предложения квартир выросла в Москве на 0,6% ($11) и достигла $2009/кв.м. За первые три месяца 2005 г. прирост составил 2,3%. Начавшийся в январе рост цен предложения на рынке жилья Москвы в марте продолжился". Аналитические выкладки Андрея Бекетова говорят о том, что за первый квартал сего года итоговые результаты вторичного рынка типового жилья Москвы показали следующие темпы роста - плюс 2,7% к началу года.
Деление на сегменты.
Обнаружившийся в данных различных экспертов "разброс" роста стоимости столичной недвижимости - от 2,3% до 4% - заставляет предположить, что это произошло вследствие начавшейся сегментации рынка недвижимости, его более четкого деления на "дорогой" и "дешевый" секторы. Аналитики отрицают появление такой тенденции, хотя в их аргументах все-таки упоминается о некотором "расслоении" рынка.
"Сегментации рынка пока не происходит, - утверждает Александр Илюхин. - Разрыв по стоимости между элитными объектами и более дешевыми не увеличивается в том количестве, в котором он необходим для четкой сегментации". А вот что думает Ирина Егорова, маркетолог корпорации "ИНКОМ-Недвижимость": "Увеличивающийся разрыв между дорогим и дешевым жильем характерен в большей степени для вторичного рынка недвижимости. Что касается рынка новостроек, то сейчас можно говорить о том, что для каждой категории жилья установилась своя ценовая ниша".
По мнению Нины Кузнецовой, генерального директора ЗАО "Корпорация МИАН": "В течение нескольких последних лет ажиотажный спрос на все виды жилой недвижимости привел к тому, что привычные категории квартир практически нивелировались. Был момент, когда интерес к любым предложениям на вторичном рынке был так велик, что цены на панельный или кирпичный дом, старый фонд или новостройку, квартиру с отделкой или без таковой отличались крайне незначительно. Поэтому, безусловно, разница цен между квартирами в старом жилом фонде и квартирами в ликвидных домах, расположенных в популярных районах, достаточно велика".
А по мнению Виктора Козлова, процесс увеличения разрыва в стоимости между дорогим и дешевым жильем завершился еще в прошлом году. Тогда на фоне стагнации цены на наиболее качественные предложения "подтянулись" к отметке $10000-12000/кв.м и более. В настоящее время спрос на качественную элитную недвижимость в Москве остается стабильным, и все квартиры с удачным соотношением параметров "место-цена-качество" быстро находят своих хозяев.
И подытоживает Олег Репченко: "Разрыв между дорогим и дешевым жильем заметно увеличиваться уже не будет. Этот процесс характерен для периода стагнации, а сейчас, при возобновлении даже небольшого роста цен, дешевое жилье вновь начинает наращивать обороты (в индексах за последние недели апреля прирост наблюдался именно по панельным типам жилья). В условиях роста цен дешевое жилье, наоборот, обгоняет по темпам роста дорогое, и разрыв немного сокращается".
Анализ стабилизации рынка.
Хотя эксперты и говорят о равновесии, которое сложилось на рынке недвижимости, в их оценках проскальзывают некие опасения, можно даже сказать, неуверенность в стабильности рынка. Аналитики осторожничают и предпочитают не утверждать, что он, наконец, "устоялся", благо, прошедший год с его кризисами, стагнацией и прочими негативными моментами серьезно скорректировал экспертные прогнозы. "Вектор развития рынка недвижимости легко изменить, - говорит Александр Илюхин, - правда, на небольшой промежуток времени. Это означает, что рынок на самом деле очень зависим от настроений категорий, влияющих на его жизнь (покупателей, журналистов, власти), что его очень легко "поколебать". Образно говоря, сам по себе он имеет еще очень слабый хребет, чтобы суметь подчинять себе различные, в том числе и кризисные, ситуации".
Рынок может поменяться и из-за возможного дефицита объектов. В связи с началом действия закона о долевом строительстве некоторые застройщики будут "закладывать" в стоимость своих проектов возможные штрафы, решив пойти на риск и открыв продажи новых домов. По некоторым оценкам, из-за этого новостройки сразу могут подорожать на 10-12%. Другие решат попридержать свои объекты от выхода на рынок, им будет проще заплатить штраф и посмотреть, как будет вести себя рынок в сложившейся ситуации. Таким образом, появится отложенное предложение, что, в свою очередь, легко может привести к дефициту объектов и, соответственно, превышению спроса над предложением и, как следствие, повышению цен на имеющиеся в продаже объекты. О возможном дефиците на рынке говорит и Виктор Козлов: "С начала этого года произошло снижение числа новых проектов - сейчас на рынок выходят объекты, работа над которыми началась один-два, а то и три года назад. На наш взгляд, наиболее вероятным сценарием до конца этого года является незначительный рост цен в рамках общей инфляции. Но, пока девелоперы не соберут всю необходимую разрешительную документацию, появление новых проектов до осени будет явлением эпизодическим".
Рассуждая о том, на сколько цены на квартиры де люкс вырастут до конца текущего года, специалист отдела продаж элитной недвижимости компании Delight Realty Светлана Пучкова отмечает: "Думаю, что за 2005 г. возможно увеличение стоимости элитных квартир примерно на 17-25%. Это связано с тем, что количество предложений довольно ограниченно, так как существует дефицит новых площадок под строительство элитного жилья (в особенности район Остоженки, Патриарших прудов). Кроме того, вступивший в силу закон о долевом строительстве позволит потенциальным покупателям приобретать вновь возводимые объекты, используя ипотечный кредит".
Однако в столице есть отдельные проекты, которые могут буквально "перевернуть" рынок. В их числе в первую очередь аналитики называют квартал "Золотой остров". По мнению Наталии Курашовой, сотрудника отдела PR и рекламы компании Renaissance Realty, верхняя планка цены на элитные объекты может превысить $20000. "Москва имеет статус одного из самых крупных городов мира, где сосредоточены огромные капиталы, проживают богатые и влиятельные люди, - говорит Наталия Курашова. - Это свидетельствует о том, что здесь есть огромный потенциал для роста цен на недвижимость, и в этом плане Москва в ближайшее время может достигнуть уровня Лондона, Нью-Йорка, Парижа".
Перспективы ценообразования на рынке определяются аналитиками как "прозрачные" - период стагнации во многом прошел и вероятность снижения цен теперь невелика (по сравнению со второй половиной прошлого года, когда рынок балансировал на грани), тем не менее, насколько сильным (или слабым) будет этот рост, эксперты сказать затрудняются.
К примеру, Олег Репченко, с оговоркой об отсутствии внешних форс-мажоров, прогнозирует, что до конца 2005 г. уровень цен сохранится или подрастет в пределах 10%. А вот Нина Кузнецова, опираясь в своих оценках на то, как повлияет на цены закон о долевом строительстве, говорит о корректировке своих первоначальных прогнозов. "Если наши начальные прогнозы по росту цен на недвижимость в 2005 г. были 1,5-2% в месяц, то сейчас я бы говорила о повышении цен на квартиры в новостройках на 2-2,5% в месяц, - утверждает гендиректор ЗАО "Корпорация МИАН". - Если говорить о вторичном рынке жилья, то, не исключено, что цены на ликвидные объекты будут расти также более быстрыми темпами из-за роста цен на новостройки".