Аналитика рынка городского элитного жилья в 2004 году
Содержание:
1.Специфика элитного жилья
2.Ценовой анализ
3.Анализ текущего состояния
4.Классификация
5.Перспективы элитного сегмента
6.Концептуальный девелопмент
1.Специфика элитного жилья
Недвижимость уникальна по своей сути. Даже одинаковые строения, стоящие в разных местах трудно сопоставимы. Объекты, главной чертой которых является уникальность, стоящие в уникальном окружении, могут быть объединены лишь в один класс – «уникальный» и с трудом поддаются внутренней типизации. В этом главный смысл и суть сегодняшнего элитного жилья.
Принимая понятия «эксклюзивности» и «уникальности» в отношении элитного жилья, мы заведомо отрекаемся от схожести и привычности. При этом, опираясь на проверенные функциональные качества жилища в их самой современной и качественной архитектурной и технической интерпретации, можно уверенно рассчитывать на постоянный и почти неподверженный колебаниям рынка спрос на элитное жилье. Надежность спроса при его относительно низкой доли в общем жилищном рынке – основа высокой ликвидности уникального и высококачественного жилья.
Основными признаками эксклюзивности и уникальности в недвижимости и, в первую очередь, в жилье будут являться троекратно умноженное «местоположение», в которое входят важнейшие характеристики городского и ландшафтного окружения, техническая и социальная инфраструктура, «история и дух» места, социальные, демографические и пр. составляющие территории. Даже не касаясь иных аспектов, ценность и уникальность местоположения должна кардинальным образом влиять на структуру элитного жилья.
Другим важнейшим элементом дорогого и высококачественного жилья является его уникальный архитектурный облик, внутренняя планировочная организация и оснащение, соответствующие и гармонирующие при этом с уникальностью местоположения. На практике это реализовать не легко и встречается крайне редко.
Таким образом, создавая дорогое и высококачественное жилье, нужно помнить об особой индивидуальности проекта и особой продуманности архитектурных решений. Для этого нужно досконально знать рынок и, если не будущих жителей, то максимально конкретный сегмент спроса. В недостаточном учете этих качеств при создании нестандартных и дорогостоящих объектов недвижимости видятся основные слабости западного и отечественного девелопмента. Они проявляются в недооценке уникальности местоположения, функциональных особенностей жилья и избирательного спроса в условиях крупнейших городов или природного окружения.
2.Ценовой анализ
Говоря о средних ценах элитного жилья, мы в очередной раз спотыкаемся на не самой удачной терминологии, принятой на нашем рынке. Для всякого эксклюзивного, уникального товара, к которому можно отнести элитное жилье, понятие «средняя цена» вряд ли применимо. Однако для обобщенной рыночной статистики и более глубокого анализа «средняя температура по больнице» может иметь место, как некая точка отсчета и условный ориентир. Правильнее было бы говорить, например, о средней на данный момент цене квадратного метра для высококачественных жилых новостроек в центре Москвы, в пределах ЦАО или Садового кольца. Удельная средняя цена на аналогичных элитных сегментах вторичного рынка еще более условна, так как он еще сильнее дифференцирован по конкретным характеристикам квартир и домов, качеству внутренней отделки, дизайна и пр.
Очень важно учитывать достаточно длительную динамику средних цен, применять способы расчетов средних цен и индексов, позволяющих нивелировать кратковременные колебания средних значений. Таким образом, любая достоверная информация о нашем все еще очень закрытом рынке недвижимости может быть полезна. Важно лишь правильно ее использовать, воздерживаться от неоправданных обобщений и конъюнктурных спекуляций.
Исторически сложилось, что более-менее значимая статистика по элитным жилым новостройкам может быть получена приблизительно с 2000 года. В это время начал активно формироваться московский рынок элитного жилья, перейдя от единичных объектов к их совокупности и преимущественно в центральных районах Москвы. Это связано еще и с тем, что к этому времени московский рынок начал оправляться от кризиса 1998 года и ценовая динамика рынка жилья стала обретать некие закономерности. Однако, насколько нам известно, серьезной ценовой статистики именно по элитному жилью практически не велось. Элитный сегмент рынка всегда был наиболее закрытым. Границы «элитки» до сих пор очень расплывчаты. Поэтому получение достоверных данных о ее ценовой динамике – дело не простое.
Теоретически спрос и колебания цен на элитное жилье должны отличаться от массового спроса и ценовой динамики рынка в целом, так как уникальный товар меньше подвержен конъюнктуре рынка, а его цена должна быть ориентирована на эксклюзивный и очень избирательный спрос. Но для этого нужно, как минимум, два условия: определенная зрелость жилищного рынка в целом (информационная открытость, конкурентная среда во всех сегментах, близкое соответствие спроса и предложения и т.п.), а также четкое выделение элитного сегмента с пониманием его специфики, ценообразования, позиционирования и пр. Очевидно, что сегодня эти условия только формируются. Поэтому и «ценовая кривая» элитного рынка отличается от ценовой динамики других сегментов не качественно, а лишь по абсолютным значениям.
Исходя из этого, с большой долей уверенности можно сказать, что не было замечено резких отклонений «элитных цен» по относительным показателям в период роста рынка до 1995 года, относительной стабилизации до 1998 года, в послекризисный период, в период ценовой экспансии до весны текущего года и с начала намечающейся сейчас стабилизации рынка жилья.
Можно считать, что элитный рынок в ценовой динамике пока продолжает подчиняться общей цикличности жилищного рынка, цикличности экономических и политических факторов, продолжающих оказывать сильное влияние на наш рынок недвижимости.
Ценовая динамика «элитки» последних лет очень близка к общей московской динамике:
2000-2001 гг. – рост 20-30%,
2002 г. – 15%,
2003 г. – 35-40%,
Четыре года назад в 2000 году средняя цена предложения ЦАО была на уровне 2230 долларов и к настоящему времени выросла более чем в 2 раза. Учитывая, что за тот же период средний рост цен московского жилья не превысил 80-90%, можно усомниться в распространенном мнении, что цены на «элитное жилье» растут медленнее, чем в других сегментах. Возможно, в последнее время это было так за счет достижения психологического предела «элитных цен».
Цикличность московского рынка, и элитного в том числе, связана с периодами его становления, роста, созревания, временными спадами и скачками. При этом динамика рынка и цен недвижимости, оставаясь достаточно инерционной, сильно подвержена влиянию внешних факторов. Около 1995 года начался первый период стабилизации московского рынка после его возникновения и активного роста. Этот процесс был прерван дефолтом 1998 года, после которого рынок как бы вернулся к начальным стадиям развития. После выравнивания и активного роста он к началу 2003 года начал приближаться к очередному этапу стабилизации, но резкое вмешательство целого ряда экономических и политических факторов (рост цены нефти, падение доллара, выборные деньги и пр.) привело к неожиданно сильному ценовому росту. Но по законам рынка он не мог продолжаться долго, и наблюдаемая сегодня т.н. «стагнация» является по сути очередным этапом стабилизации рынка и рано или поздно приведет к его созреванию, росту здоровой конкуренции, количественной и качественной дифференциации предложения в соответствии со все более избирательным и требовательным спросом.
Удельная цена в элитном сегменте имеет ограниченные сферы использования (сравнительный анализ, сопоставительная оценка бюджетов клиентов при схожих вариантах, временную и территориальную динамику и т.п.). Но их достаточно для правомерности применения этого показателя.
По мере типологического и качественного развития сегмента элитного жилья, общая цена объекта неизбежно будет использоваться шире, чем сегодня, но применительно к конкретным элитным видам и категориям жилья, к конкретным диапазонам площадей, категориям места и статуса.
Помесячная динамика роста-снижения средних элитных цен, показывает колебательный характер этого процесса в самое последнее время. Говорить сегодня на основании этих данных об устойчивых направлениях в переломе тенденции пока преждевременно. Однако ценовой рост в элитных новостройках минимизировался и по нашим данным, которые представлены ниже, поэтому можно с возрастающей уверенностью надеяться на грядущую стабилизацию и в элитном сегменте рынка.
Динамика средних цен в 2004 году ($/кв.м):
По общему мнению большинства экспертов, за первое полугодие 2004 года цены на «элитку» выросли примерно на 15%.
Условная средняя цена на текущий момент по ЦАО составляет 5280 долларов за метр (рост за последние месяцы - около 4%). Внутри Садового кольца суммарный ценовой рост за последние месяцы составил 2,7%, т.е. менее 3%. Характерно, что в обоих случаях ценовой прирост шел преимущественно за счет максимальных цен предложений.
В итоге можно считать, что рост элитного жилья за 10 месяцев текущего года не превысил 20% и до конца года не преодолеет величины 25%. Причем основной рост происходил на волне общего ценового подъема прошлого и начала этого года.
Верхняя планка цен на первичном рынке элитного жилья продолжает расти. Еще недавно она преодолела рубеж 10 тысяч долларов за квадратный метр, но сегодня появляются предложения значительно более дорогие – до 20 тысяч за метр. В принципе это не противоречит идеям элитного жилья – уникальным, «штучным» объектам, например, наиболее удачным пентхаусам в самых выигрышных и престижных местах Москвы.
3.Анализ текущего состояния
Проведен анализ первичного рынка нетипового жилья в ЦАО Москвы по состоянию с середины лета до конца октября текущего года. Рассмотрено около 100 жилых объектов-новостроек, в которых осуществлялись первичные продажи, в разных стадиях строительства – от огороженной площадки до полностью завершенных. При этом не более 40 объектов ЦАО оказались за пределами Садового кольца и около 60 – внутри него. За этот период на первичном рынке присутствовало порядка 15 объектов, представлявших собой реконструкцию исторических зданий.
По муниципальным округам (районам) распределение объектов выглядело следующим образом:
Можно заметить, что в расположении элитных объектов центра Москвы по прежнему доминирует т.н. «золотая миля», тяготеющая к району Остоженки. Однако и другие «места» внутри Садового кольца постепенно начинают наращивать «удельный вес».
При попытке объективно оценить исключительные преимущества Остоженки относительно других районов центра Москвы, мы вынуждены лишь признать, что «элитное освоение» Остоженки началось раньше других. Там почти единовременно появилось много участков под застройку, начал активно раскручиваться ее бренд и высокий ценовой уровень.
Другие районы внутри Садового кольца имеют ничуть не меньший «элитный потенциал». Нужно ли говорить об особом духе старого Арбата, неповторимости Патриарших прудов, традиционной престижности Тверской и Ленинградского проспекта, уникальных колоритах Цветного бульвара, Сретенки, Мясницкой, Чистых прудов и Покровки, Солянки и совершенно ни с чем не сравнимых мест Замосковоречья, окруженного излучинами Москвы-реки и Водоотводного канала? «Элитный запас» центра Москвы остается почти нетронутым!
Для получения общего представления о «типовом» элитном доме были измерены основные средние показатели в динамике последних месяцев:
Характерно, что при заметном снижении средней этажности внутри Садового кольца относительно ЦАО в целом и соответственно уменьшении количества квартир в доме более чем в 2 раза, средние площади квартир практически не меняются. За последние несколько месяцев средняя этажность домов почти не изменилась. По остальным показателям отмечается тенденция к росту, причем средняя минимальная площадь квартир оказалась равной средней площади квартир по всем нетиповым новостройкам Москвы (около 100 кв. м).
Создается впечатление, что элитные дома в историческом центре Москвы и за его пределами принципиально отличаются лишь своими внешними размерами и ценовым уровнем. Вряд ли это оправдано изложенными выше принципами уникального жилья, называемого «элитным».
4.Классификация
На сегодняшнем рынке существует не мало классификаций элитного жилья. Потребность хоть в каких-то классификациях обострилась в последние 2-3 года, когда данный сегмент рынка приблизился к некоторой стабилизации и определенному этапу зрелости. Выросла конкуренция и необходимость понимания того, что делаешь.
В наиболее распространенных классификациях московского «элитного жилья» на первое место ставятся классы de luxe, «клубный», VIP-класс или класс «А». Обычно к ним относятся небольшие дома (как правило, новострой, редко – реконструкция) в наиболее престижных и сложившихся «элитных» кварталах исторического центра Москвы внутри Садового кольца.
Все, что близко к ним, но по каким-либо причинам не дотягивает до «полной элитности» или тяготеет к престижным и экологически благоприятным направлениям срединной Москвы принято называть «В-классом», классом «премиум», иногда бизнес-классом.
Уже само многообразие терминов говорит об условности таких классификаций и расплывчатости критериев. Даже верхней границей «настоящей элиты» и главным ее критерием разные многоопытные риэлторы называют дома вместимостью до 10 квартир, до 20, до 30, 35 или 40.
Правильнее было бы говорить о категориях высококачественного жилья, которые в свою очередь могут объединяться в отдельные группы для, например, центра Москвы, окраинных «зеленых» зон, или ближнего Подмосковья. Из них можно сразу исключить практически весь многоэтажный эконом-класс и бизнес-класс, даже высокого строительного качества, что бы о некоторых объектах ни говорили и ни писали. Особые группы «элитного», высококачественного жилья, в том числе многоэтажного, могли бы составлять высококлассные апартаменты для временного проживания и жилье типа студий, уникальных пентхаусов, лофтов и т.п., предназначенное, как правило, для несемейного и бездетного проживания.
Имеет смысл отдельно говорить о модном дорогостоящем жилье. Это и «умный дом», разного рода стильное и ретро-жилье. Сюда можно отнести грядущий русский лофт и ему подобное. Хотя говорить о подобии в уникальных, хотя и модных объектах довольно сложно. Любая экстравагантность в жилье индивидуальна и имеет право считаться элитной, если на нее находится платежеспособный потребитель.
Другими наиболее распространенными критериями «элитного дома» являются однородная социальная среда жителей дома (естественно, самая высокопоставленная), особое местоположение в центре Москвы, нахождение дома в престижном квартале, отсутствие социальной инфраструктуры, наличие гостевой стоянки, высочайшая степень безопасности и охраны, автономное инженерное оборудование, использование только лучших строительных и отделочных материалов. И, наконец, текущая минимальная цена квадратного метра, которая в условиях ценового роста последних лет постоянно смещалась вверх.
Эти и другие критерии требуют дальнейшего уточнения по степени влияния на качество жилья. Ряд компаний причисляют к «элитному жилью» свои пентхаусы, размещенные в домах классом ниже.
Пожалуй, главной общей чертой и, соответственно, слабостью любых сегодняшних классификаций московского «элитного жилья» является множественность оснований классификации (должно быть одно главное основание) и принцип «от достигнутого». Конечно, для понимания перспектив строительства высококлассного жилья, для ориентации в нем и беспроигрышного жилищного девелопмента на еще сохранившихся ценных территориях Москвы – для всего этого нужно понимать: что, как и почему строят? Но это лишь первые шаги в сознательной деятельности по созданию действительно высококлассного жилья, ориентированного на состоятельных и взыскательных потребителей.
Окончательная классификация московской «элитки», видимо, еще впереди, как и само понимание современного элитного жилья для Москвы. Сегодня можно предложить предварительную классификацию московского жилья высшего потребительского качества. Подобные типы жилья могут использоваться и в других, более «скромных» классах жилья, но тогда требования к организации домов, квартир, систем обслуживания и пр. будут соответственно снижаться.
Основой классификации и главным типообразующим признаком можно принять число квартир в доме. Исходя из того, что идеальный комфорт и престижность проживания предоставляет в своем потенциале индивидуальный дом на «своей» территории, можно утверждать, что рост числа соседей в доме объективно снижает его «элитность».
Предлагаемая градация типа элитного дома по числу квартир:
- до 10-15 квартир
- до 40-50 квартир
- до 100 квартир
Границы типов по этому признаку не могут быть жесткими, т.к. число квартир может незначительно колебаться в одинаковых типах по градостроительным и иным условиям. Кроме того, наличие определенного количества квартир в доме еще не гарантирует его «элитности», однако создает предпосылки для создания соответствующего класса и комфорта проживания.
5.Перспективы элитного сегмента
Сегодня у аналитиков и практиков элитного рынка присутствует два виденья ближайшего развития ситуации.
Пессимистический прогноз
В последнее время резко выросло предложение элитных квартир на вторичном рынке. Это связано с желанием продавцов зафиксировать прибыль, пока цены высоки. Рост предложения со временем может сбить цену, но сначала произойдет падение объемов продаж. Рынок начнет приходить в равновесное состояние, сверхприбыли здесь перестанут быть нормой.
С начала года цены на элитные квартиры высшей ценовой категории выросли в среднем на 15-20%. Стагнация цен и рост предложения при стабильном спросе отмечается на всех сегментах жилищного рынка. Обычно элитное жилье реагирует на рыночные изменения в последнюю очередь в силу узости рынка. Видимо, состояние, в котором пребывает весь остальной рынок, распространится и на элитное жилье, хотя падения цен на нем еще не наблюдается.
Оптимистический прогноз
Согласно планам девелоперских компаний в этом году будет завершено строительство более 170 тыс. кв.м элитного жилья. Общий объем предложения к концу 2004 года достигнет 370 тыс. кв.м.
За последний год цены на квартиры класса люкс существенно выросли. Темпы продаж такого жилья не падают и сейчас, поэтому многие аналитики прогнозируют сохранение плавного роста стоимости квартир в среднем на 1-2% в месяц как минимум до конца этого года. На самые эксклюзивные объекты цены к декабрю могут вырасти еще на 10%.
Скорее всего, если не произойдет резких возмущающих факторов, истина окажется где-то посередине. Но в любом случае процесс стабилизации и созревания рынка неизбежен.
6.Концептуальный девелопмент
Исходя из ярко выраженной специфики элитного жилья, его концептуальный девелопмент в развивающемся конкурентном рынке становится все сложнее.
Сроки созревания московского рынка жилья затянулись. Он возник и развивался раньше, чем в других городах, и заметно опережал другие сегменты – коммерческий, производственный, земельный. Однако в реальности все оказалось сложнее. До относительного равновесия спроса и предложения, пусть динамического, но понятного и подчиняющегося законам нормального рынка – путь оказался неблизкий.
По большинству прогнозов одно- двухгодичной давности, московский рынок жилья уверенно шел к стабилизации, но события 2003 года спутали все карты: рынок квартир испытал почти невиданный подъем. Сейчас ситуация изменилась. Рынок оказался на распутье.
Многие фирмы начинают серьезно задумываться о стратегии своего долговременного и успешного пребывания на рынке недвижимости и, в частности, на первичном элитном рынке жилья. По мере движения рыночных процессов в сторону создания объектов недвижимости с более выраженной индивидуальностью, перехода от работы на абстрактный рынок к работе на определенные сегменты потребителей, неизбежно возрастает и потребность в квалифицированном девелопменте.
Обозначим основные проблемы сегодняшней девелоперской деятельности, которые применимы ко всем объектам, включая элитное жилье:
- в условиях разогретого рынка ажиотажного спроса и низкой конкуренции – «рынка продавца» – продавались с ощутимой выгодой практически любые объекты любого качества и класса;
- еще полтора-два года назад намечалось «затоваривание» рынка низко ликвидными объектами, но ситуация, складывавшаяся на протяжении почти всего 2003 и начала 2004 года, снизила остроту проблемы, которая неизбежно обострится в ближайшее время;
- на смену вчерашним «девелоперам» в кавычках, по сути являющихся просто посредниками по перепродаже участков и прав, начинают приходить девелоперы-профессионалы, пытающиеся охватить весь комплекс девелоперской деятельности;
- неизбежно и понимание застройщиками, что без грамотного девелоперского процесса и обоснованных концепций объектов им не выдержать грядущей серьезной конкуренции на рынке недвижимости и особенно дорогой и элитной.