Обзор рынка элитной недвижимости
Элитная недвижимость современной Москвы - это в первую очередь полная неразбериха в том, что же считать настоящей "элиткой". Сегодня свой объект не позиционирует как эксклюзивный только ленивый. Нередко можно встретить "элитный" дом даже за пределами Третьего транспортного кольца. Однако, требования, предъявляемые профессионалами к подлинно элитным домам (классов "де люкс", А и Б), где метр стоит от 5 000 до 10 000 долларов, существенно не меняются уже на протяжении достаточно долгого времени, и в обозримом будущем не изменятся. Меняются лишь акценты.
Строительные технологии, инфраструктура и другие параметры фешенебельных жилых комплексов и так находятся на высочайшем уровне. Выше - только так называемые "интеллектуальные" здания, однако о рынке подобных объектов можно будет говорить не раньше 2004 - 2005 годов, так как пока не вполне понятно, что они должны из себя представлять.
2003 год не принес никаких сюрпризов. Умеренный рост инфляции и высокие цены на нефть обеспечили условия для создания в России инвестиционно привлекательного поля, в котором проектам в сфере недвижимости отводится не последняя роль. Высокий уровень рентабельности инвестиций в недвижимость позволил привлечь свободные средства многих финансовых институтов.
Сегодня на рынок выходят не только банки, но и различные компании, которые имеют свободные финансовые средства и заинтересованы в их вложении с максимальной прибылью и минимальными рисками. Ситуация с московской недвижимостью вообще и элитной в частности на сегодняшний момент такова, что проиграть здесь практически невозможно.
При сумасшедшей собственной рентабельности проектов в элитном секторе, продолжается и рост цен. Если в феврале 2003 года на объекте "Новая Остоженка" была впервые объявлена цена в 10000 долларов за кв.м. и это вызвало волну обсуждения в СМИ, то уже сегодня девелоперы не стесняются говорить о возможных проектах по цене 12000-15000 за квадратный метр. За последний год цены на объекты класса "А" выросли в среднем на 15%, причем две трети продаж пришлись на квартиры в домах "Золотой мили".
Класс "В" вырос в цене на 24%, однако эта цифра обусловлена тем, что квадратный метр в элитном жилом комплексе "Савиннское подворье" подскочил в цене на 65%. Если не принимать в расчет данный объект, то средний рост цен в этом сегменте составил около 12%. 2003 год - стал новым этапом развития рынка элитного жилья России. Очевидность инвестиционной привлекательности этого сегмента экономики стала понятна не только профессиональным участникам рынка, но и многим организациям, на первый взгляд, не имеющим никакого отношения к строительству. Все больший интерес проявляется со стороны банков. Такие гранды банковского бизнеса как Внешторгбанк, Сбербанк достаточно охотно открывают кредитные линии под строительство элитных домов в центре столицы. Банки поменьше проявляют интерес к уже строящимся объектам, пытаясь оптом выкупать квартиры на стадии котлована с последующей перепродажей конечному потребителю, когда дом уже будет построен. Однако застройщики и риэлторы редко идут на подобные сделки. Индекс уровня рентабельности элитной недвижимости продолжает оставаться одним из самых высоких. Спрос на дорогие квартиры возрастает, несмотря на постоянно повышающиеся цены.
Социальный портрет покупателя, который в ближайшие 5 лет сможет купить элитную квартиру, достаточно прост - бизнесмены высшего звена, видные деятели искусства, известные политики. На сегодняшний день, мы имеем цифру в 50000 потенциальных клиентов, хотя на рынке присутствует не более 3500 квартир, и еще столько же будет построено в недалеком будущем. Налицо явная неудовлетворенность спроса. Если темпы строительства элитного жилья в столице останутся прежними, то уже через 2-3 года рынок будет испытывать явный дефицит элитного жилья, особенно класса "В". Уже сейчас, уловив тенденцию, многие застройщики стараются работать именно в этом направлении. Однако не стоить забывать и о классе "А". Следуя принципу ступенчатого развития, достаточно большой процент семей имеет возможность переехать в квартиру классом выше, чем та, которая их устраивала всего 2-3 года назад.
Компания Penny Lane Realty провела исследования в области развития районов компактного проживания российской элиты. На сегодняшний день появились некоторые тенденции, которые позволяют говорить не только о формировании районов класса "А", но и районов компактного расположения домов класса "В". Улицы, на которых живут самые богатые люди страны, давно известны. Это, в первую очередь, "Золотая миля" (ул. Остоженка - Пречистенская наб.) Уже к 2000 году ни у кого не вызывало сомнений, что здесь будут располагаться самые дорогие квартиры не только Москвы, но и всей страны в целом. Утверждать, что когда-нибудь появится район, где жить будет престижней, чем здесь по меньшей мере ничем не обоснованно.
Однако, это не означает, что потолок достигнут. В Москве существует ресурс, который позволит создать квазиэлитное жилье. Речь идет о Болотном острове, где сейчас расположена фабрика "Красный октябрь". В связи с активной реализацией программы мэра по выводу предприятий за МКАД этот вопрос рано или поздно придется решать и шоколадному предприятию. Учитывая столь уникальное местоположение, претендентов на эту землю много. Если здесь будет построен элитный жилой комплекс, это станет новым стандартом элитного жилья. Данный район обладает рядом преимуществ, которыми не может похвастаться даже "Золотая миля". Во-первых, это автономность. Несмотря на то, что это центр Москвы, через Болотный остров не проходит ни одной магистрали, что позволяет говорить о создании русского варианта "Манхэттена", где будут селиться самые уважаемые люди страны. Во-вторых, это прекрасный вид из окон на Храм Христа Спасителя и Москва-реку. Если этот проект будет реализован, мы ожидаем установления здесь цен от 15000 долл. за кв.м. Однако пока что не совсем понятно, что же будет построено на самой ликвидной после Кремля земле.
Что касается класса "В", то, до недавнего времени, география расположения домов этого сегмента была существенно размыта. Было принято считать, что такие дома должны располагаться в исторических и культурных районах столицы в непосредственной близости от центра. На практике, в эту категорию попадали практически все дома, построенные или реконструированные за последние 5-7 лет, в пределах Садового кольца или в непосредственной близости от него, за исключением А-классовых районов. Однако, говорить о создании неких анклавов до настоящего времени не приходилось. Определенные тенденции, конечно, улавливались и несколько лет назад, однако в целом формирование районов класса "В" происходит именно сейчас. На сегодняшний день специалисты выделяют несколько районов, которые можно смело называть сформировавшимися: ул. Плющиха, Фрунзенская наб., Замоскворечье, Академгородок и Поклонная гора. Стоит отметить, что в районе класса "B" вполне может возникнуть элитный жилой комплекс класса "А". Районы Поклонной горы и Замоскворечья - яркое тому подтверждение.
С точки зрения перспективности строительства жилья класса "В" в своеобразном табеле о рангах Плющиха занимает одно из первых мест. Это обусловлено несколькими факторами, начиная с исторических и заканчивая современными тенденциями. В районе создана вся необходимая инфраструктура, которая позволяет развиваться строительству бешеными темпами. Уже сейчас здесь реализовано несколько достаточно удачных проектов, которые позволяют сохранить принцип "адекватности окружения", что выгодно отличает Плющиху от близлежащих Хамовников. Основными местами застройки являются площадки в непосредственной близости от Новодевичьего монастыря и вдоль Савинской набережной. Интересно, что даже названия жилых комплексов здесь имеют некоторый налет романтичности и легкого антуража стиля. Например, "Венский дом", расположенный по адресу: 1-й Неопалимовский пер. вл. 8-10, четко выдержан в рамках австрийской классической архитектуры и полностью соответствует своему названию. К культовому советскому к/ф "Три тополя на Плющихе" апеллирует новый жилой комплекс класса "В" "Три тополя", который расположен в 1-м Труженикове пер. д.8. Во 2-м Труженикове пер. вл.2 мы обнаружим жилой комплекс "Саввинское подворье", который также может похвастаться собственным стилем. В целом, на Плющихе каждый дом по-своему хорош, есть из чего выбрать искушенному покупателю. Цены в этом районе колеблются от 3000 до 6000 долларов за кв.м. Пентхаусы идут особняком - на них цена может доходить до 8000 долларов за квадрат.
Фрунзенская набережная - пожалуй, первый район в столице, который громко заявил о себе как о месте проживания высших слоев общества страны. Иметь здесь квартиру было престижно еще в советские времена. В основном квартиры получали работники государственного аппарата, сотрудники КГБ и высший командный состав Вооруженных сил. Кроме того, некоторый процент квартир отходил интеллигенции - выдающимся деятелям науки и искусства. В результате, на Фрунзенской наб. сформировалась единая высококультурная социальная среда, что сыграло роль катализатора роста цен в этом районе после распада Советского Союза и появления коммерческих отношений в сфере недвижимости. Фактор "добрососедских отношений" не утратил своей актуальности и сегодня. Не менее важным является и географический фактор. Ни для кого не секрет что транспортная доступность района в условиях перегруженной трафиком столицы достаточна высока. Также нельзя не сказать, что архитектурная концепция застройки в стиле сталинского неоклассицизма не вызывает отчуждения и приятно радует глаз. Ценовая политика здесь варьируется в коридоре 2500-3500 долларов за квадрат, хотя есть и исключения в виде надстроенных пентхаусов с собственным панорамным лифтом-градусником. Цена на такие объекты доходит до 8000 долларов за кв.м.
Западное направление было традиционно престижным, начиная, наверное, со времен Ивана Грозного. Именно тогда стали складываться традиции проживания здесь самых влиятельных людей страны. Сегодня порядок цен даже типовое жилье в Кунцево существенно отличается от цен в других районах страны. В постсоветское время пальму первенства самого элитного направления, в силу понятных причин, осталась за Рублево-Успенским шоссе. Учитывая магнетическую притягательность этого района, девелоперы старались найти площадки для строительства элитного жилья на участке Крылатское - Новый Арбат. Однако, наиболее благоприятное для застройки Кунцево было уже перегружено новым типовым жильем, что сводило на нет усилия по соблюдению принципов "компактного проживания" и "адекватности окружения" - в ближайшее время планов реконструкции района не предполагалось.
Кутузовский проспект для строительства "элитки" не подходил по причине шума и загазованности, даже, несмотря на то, что именно здесь находились квартиры высших чинов советской номенклатуры. Однако бизнесмены нашли выход из ситуации - первый анклав "западного элитарного клуба" появился по ул. Звенигородской д.8 к.1-3, а также по адресу: Ермолаевском пер. д. 3 и д.5. В ближайшее время появится еще один объект, который станет одним из наиболее интересных проектов будущего года - "Волынское-3", который получил рабочее название "Ближние Дачи". Здесь предусматривается создание не просто жилого комплекса, а некоего элитарного клуба или целого района класса "де-люкс" в рамках одного проекта, состоящего из 7-ми автономных малоквартирных домов. Проектов, сопоставимых по уровню и масштабам в России до сих пор не было. В качестве месторасположения комплекса была выбрана территория, традиционно считающаяся вотчиной высших эшелонов власти - микрорайон Волынское, находящийся сразу же за Поклонной горой, в 10-ти минутах езды от Кремля. Кстати, отсюда происходит и название комплекса - ведь именно здесь находилась "ближняя" дача Иосифа Сталина. В настоящее время в микрорайоне находится достаточно много правительственных объектов, в том числе одна из лучших рабочих резиденций главы государства "Волынское-2". Заказчиком строительства выступило Управление делами Президента РФ. Для реализации проекта инвестором был создан пул компаний в лице Penny Lane Realty (консалтинг), STRABAG (застройщик) и архитектурного бюро "Остоженка" (разработка проекта). По результатам совместной деятельности уже сейчас можно смело утверждать, что этот проект станет новым стандартом элитного жилья в стране.
Если говорит о Замоскворечье, то в целом район можно поделить на 2 части - Западную и Восточную. Интересно, что, несмотря на примерно равные условия, здесь также срабатывает правило "вечно престижного Запада". Квартиры в домах, расположенных в квадрате Софийская наб. - ул. Ордынка - Большой Толмачевский пер.- ул. Б.Полянка, на порядок дороже, чем в остальной части района. Что касается особенностей строительства элитного жилья в Замоскворечье, то здесь будут преобладать малоэтажные дома с внутренним двориком. Скорее всего, основная их часть будет относиться к классу "В", однако это не означает, что развитию строительства домов класса "А" существуют какие-то препятствия. В настоящее время цены в районе стабилизировались на уровне 3500-4000 долларов США за кв.м. Верхний и нижний потолок составляют 6000 и 3000 долларов соответственно. В ближайшей перспективе цены должны будут вырасти, но это произойдет только тогда, когда появится адекватное по уровню окружение. По нашим оценкам это дело трех-пяти лет.