Сравнительный анализ предложений пентхаусов по районам города Москвы

   Максимальные цены предложений пентхаусов, в общем, соизмеримы в районах Остоженки, Патриарших, Замоскворечья и "Других районах", они колеблются от $10000 до $11000 за 1 кв.м. В районах Арбата, Плющихи, Комсомольского проспекта от $8000 до $9000 за кв.м. Исключение - Высотки, там максимальная цена не превышает $4000. Средние цены по районам имеют гораздо больший разброс, который зависит от разнообразия и числа предложений. Наименьшие показатели средних цен на Севере и Западе Москвы. Что касается Центра, то здесь наиболее привлекательными являются предложения класса А в районе Комсомольского проспекта. Они являются относительно недорогими, что объясняется двумя основными причинами: большим выбором предложений по площадям, а также ценовой политикой основных застройщиков этого района.

   Сумма сделки 

   Максимальные суммы сделок в некоторых районах не имеют закономерности, поскольку зависят от площади пентхауса, и цен, не всегда обусловленных рыночными параметрами. Так например, цена пентхауса на Остоженке ($6820000) не намного превышает цену пентхауса, расположенного в здании по адресу Вестковский туп/ Миусская ул. Вл 5 /вл 18-20 ($6560000). Из пентхаусов класса В, расположенных в высотных зданиях к таким относится "Цезарь" площадью 1700 кв.м. в "Алых парусах" ($4930000). Из приведенных примеров, только пентхаус на Остоженке по сумме сделки соответствует своему классу и местоположению. Подобные показатели аналитики называют "выскакивающими", и не учитывают в общих расчетах по выборкам. Что касается средних сумм сделок, то картина совпадает со средними ценами кв.м. Наименьшие суммы сделок в ЮЗАО, ЗАО и САО. Комсомольский проспект на втором месте.

   Количество предложений

   Этот показатель говорит как о престижности (или перспективности) самого района, так и об уместности размещения в этом районе пентхаусов. Наибольшее число предложений ЮЗАО ЗАО и САО, на втором месте Остоженка, на третьем, Комсомольский проспект.

   Цена - качество

   Соответствие цены качеству предложения, а точнее, минимальная цена предложения заданного качества. Здесь лидирующее место у района Комсомольского проспекта - приемлемая цена при отличных видовых характеристиках, и полном соответствии представленных зданий классу А.

   Местоположение

   Вернемся еще раз, к роли такой характеристики недвижимости как местоположение.
Наряду с общими для всей элитной недвижимости параметры такими как:
близость к центру.

   Cоциальная инфраструктура

   Hавноценное окружение (лидер по первым трем параметрам Остоженка)
экология.

   На первый план выступают видовые характеристики, которые определяются этажностью здания, дающей возможность хорошего обзора. Но в связи с последними событиями, и появившимися сомнениями в надежности высотных зданий, в СМИ несколько раз упоминался следующий показатель - 22 этажа - этажность здания, на которую имеются действующие СНИПы. Таким образом, все объекты выше указанного предела могут восприниматься покупателем как потенциально опасные. Итак, вернемся к видовым характеристикам.

   Панорамные виды.

   А вот как раз с панорамным видом московской недвижимости не повезло, что бы ни говорили по этому поводу застройщики. Москва - не Нью-Йорк, и высотное здание в центре города у нас строить запрещено, чтобы не портить исторический вид. Причем так сложилось, что у нас под "видом" подразумевается Красная площадь и храм Христа Спасителя - последнее сооружение вообще непонятно почему навязывают девелоперы, ведь не все покупатели пентхаусов православные...
Как бы то ни было, "классический панорамный московский вид" доступен только проживающим в районе улиц Остоженка и Пречистенка, а также нескольких арбатских переулков и в районе Октябрьской площади. Именно тут и сосредоточено самое дорогое московское жилье, именно отсюда даже с пятого этажа виден Кремль и ежедневный кортеж президента. Поэтому именно на "золотой миле" и возводятся самые дорогие и престижные пентхаусы.

   Возможность хорошего обзора, желательно на 3 или 4 стороны. Качество вида - важно, чтобы стоящее рядом здание не загораживало обзор, чтобы в поле зрения не попадал индустриальный пейзаж и ветхая застройка, чтобы вид был по возможности разнообразен:
Исторические и архитектурные памятники, парковые зоны, Москва-река.
Здесь лидирует Комсомольский проспект - видов на исторический центр города, Новодевичий монастырь, Университет и Москву-реку одновременно не имеет больше ни один из элитных районов.
Престижность района также является серьезным конкурентным преимуществом. За последние два года уже сложилась иерархия районов ЦАО следующих за лидером - Остоженкой.
Имидж района - его неповторимая атмосфера, и исторический, культурный (литературный как у Патриарших), или даже сложившееся сравнительно недавно (как у Комсомольского проспекта) образ, значимость которого в сравнении с остальными можно оценить.

   Вывод:

   Разумеется, сравнение имеет погрешность, поскольку в данных районах представлены пентхаусы разных классов и ценовых категорий, но учитывая, что наибольшее число пентхаусов класса А+ находится в районе Остоженки, а наибольшее число пентхаусов класса В - в районах ЮЗАО, ЗАО, САО все-таки не будем исключать эти районы из общего числа.
По сумме оценок наиболее перспективным с точки зрения покупки пентхауса является район Комсомольского проспекта. Он лидирует по таким показателям как "Видовые характеристики" (обусловленным высотой зданий, не превышающей, однако 22 этажей), и "Цена - качество". Занимает второе место по показателям "Цена кв.м.", "Сумма сделки", третье место по "Количеству предложений".
На втором месте район Плющихи, занимающий второе место по соотношению "Цена качество" и "Видовым характеристикам".
На третьем - ЮЗАО, ЗАО, ВАО, по причине самых низких цен предложения, высотности, и большого выбора вариантов. Однако, следует отметить, что для покупателей недвижимости класса А+ и А такой вариант совершенно неприемлем поскольку существенно отстает по остальным параметрам, а для покупателей пентхаусов класса В является лучшим и единственным вариантом. К тому же, здесь играет роль уже упоминавшийся раннее недостаток - практически все здания первышают 22 этажа. Пентхаусы, расположенные на последних этажах таких зданий могут восприниматься как довольно "экстремальная" недвижимость.
Четвертое место - Арбат. Но здесь, его достоинства - большое количество предложений, сравнительно невысокая сумма сделки, возможность строительства зданий выше 7 этажей тесно связаны с его недостатками - большим количеством предложения эксклюзивных квартир, обладающих несколькими атрибутами пентхаусов в реставрируемых зданиях.
Пятое место - Остоженка. Это самый дорогой район, с наибольшими площадями, и максимальными суммами сделок, наименьшей этажностью. При этом близость к центру, инфраструктура и окружение, делает его наилучшим районом для покупателей пентхаусов класса А+, готовых отказаться от панорамных видов и др. атрибутов пентхаусов в пользу престижности.
Шестое место - Замоскворечье. Большая удаленность от центра, ограничения по высоте, сравнительно высокие цены, небольшое количество предложений отчасти компенсируются имиджем района, большим количеством памятников истории и культуры.
Седьмое место - Патриаршие. Небольшие площади - здесь скорее недостаток, поскольку выбор очень невелик - всего 4 предложения. Ограничения по высоте, и сама структура района существенно ограничивает видовые характеристики. При этом раскрученность района побуждает застройщиков устанавливать довольно высокие цены. Возможно, ситуация изменится, когда планы создания элитных кварталов в этом районе воплотятся в жизнь.
Восьмое место - Другие районы ЦАО. К основным недостаткам относятся большие площади, неоправданно высокие цены кв.м. и суммы сделок в сочетании с зачастую очень большой удаленностью от центра, и районами, которые не относятся к элитным, и как следствие не обладают соответствующей инфраструктурой и окружением. Но к этой категории относятся также и несколько, несомненно интересных строящихся проектов, например "Green Hills", "Кутузов", которые в будущем возможно, составят отдельную категорию пентхаусов "точечной застройки".
Таким образом, учитывая класс объектов, можно заключить что для покупателей пентхаусов класса А+ наилучшим вариантом является Остоженка, для класса А - Комсомольский проспект и Плющиха , для класса В - ЮЗАО, ЗАО, САО.