"Экономные" посёлки Подмосковья
Дома категории «эконом» составляют не менее 70% предложений на рынке загородной недвижимости. На такой высокий количественный уровень предложение выводят и многочисленные садовые товарищества с щитовыми домиками на шести сотках, и деревенские дома в населенных пунктах области. При этом количество новых объектов в коттеджных и дачных поселках категории «эконом» составляет не более 20% общего предложения на рынке. Основным преимуществом загородного жилья эконом-класса является, безусловно, его относительная дешевизна. Под объектами эконом-класса подразумеваются жилые загородные строения стоимостью до $250 тыс.
Дома в организованных поселках можно условно разделить на две категории. К первой относятся объекты, по характеристикам и параметрам максимально приближенные к городской недвижимости и предназначенные для постоянного проживания.
«Обычно покупатели рассматривают приобретение такой недвижимости как альтернативу городской квартире, — рассказывает руководитель направления загородной недвижимости ЗАО «МИАН–агентство недвижимости» Светлана Кондачкова. — Зачастую стоимость 1 кв. м загородного дома ниже, чем стоимость 1 кв. м квартиры в Москве. При этом, купив дом, человек получает еще придомовый земельный участок, неповторимую красоту подмосковной природы, свежий воздух, увеличивает жизненное пространство и избавляется от огромного количества соседей».
Подобные поселки должны быть снабжены всеми центральными коммуникациями (включая магистральный газ) и набором объектов инфраструктуры, приближенным к городскому. Кроме того, они находятся в пределах 30 км от МКАД, в непосредственной близости от крупных районных центров, либо в черте подмосковных городов.
В таких «городских» поселках, как правило, возводятся таунхаусы площадью 120–200 кв. м на земельных наделах в две–четыре сотки или небольшие коттеджи площадью до 250 кв. м с участками от 12 соток. При строительстве используются современные, но относительно недорогие материалы — различные разновидности пеноблоков, технологии «сэндвич» и др.
Ко второй категории объектов эконом-класса относятся дома в организованных дачных поселках, удаленных от Москвы на 40 км и более. Как правило, они используются для сезонного отдыха и проведения уикендов. Однако это не привычные щитовые домики с летним водопроводом, жить в которых реально только в теплое время года. В основном новые организованные дачные поселки предназначены для постоянного проживания: система отопления и водоснабжения, подъездные пути и охрана позволяют использовать их круглогодично. Конечно, пакет коммуникаций в них несколько усечен: например, может отсутствовать газ, и жильцам приходится довольствоваться электричеством. Инфраструктура минимальна или отсутствует совсем. Дачные поселки небольшие — всего 30–50 домов.
Такой разный эконом-класс
Конечно, темпы продаж загородной недвижимости очень отстают от темпов реализации городской. Но сегодня многие застройщики, инвесторы и девелоперы, руководствуясь высоким уровнем покупательской активности, постепенно переключаются на сегмент эконом-класса, в частности — на возведение недорогих и перспективных с точки зрения реализации таунхаусов. «Дефицит объектов эконом-класса объясняется большими затратами на предпроектные работы, подготовку исходно-разрешительной документации и само строительство, а также высокими ценами на землю.
Поэтому при появлении на рынке нового проекта эконом-класса с продуманной архитектурно-планировочной концепцией и высоким качеством строительства успех гарантирован», — отмечает С. Кондачкова.
Одним из существенных ценообразующих факторов загородной недвижимости является стоимость земельного участка. Так, традиционно самыми дорогими остаются землеотводы на Рублево-Успенском, Новорижском, Калужском шоссе. «В радиусе до 30 км от МКАД на традиционно дорогих подмосковных направлениях поселки эконом-класса, естественно, строить нерентабельно, — рассказывает С. Кондачкова. — Для того чтобы выдержать ценовой уровень этой категории, рассматриваются или удаленные зоны престижных направлений, или менее ликвидные подмосковные районы. Так, сейчас успешно осваивается организованное дачное строительство на Новорижском шоссе за чертой 60 км от МКАД. Поселки эконом-класса строятся или находятся в стадии проектирования на Ленинградском, Дмитровском, Симферопольском и Минском шоссе».
Вообще для покупателей домов эконом-класса важна прежде всего цена контракта, удаленность от МКАД, хорошая транспортная ситуация, а также наличие охраны и сервисных служб в поселке. Что касается соотношения продаж по количеству таунхаусов и коттеджей, то оно в среднем составляет 8:1.
Из чего может выбрать покупатель
Если говорить обо всех предложениях эконом-класса на рынке, то цена домов в садовых товариществах колеблется от $3 тыс. до $100 тыс. Скажем, за $3–5 тыс. реально купить традиционные шесть соток с садовым домиком в Ступинском районе, а дома в старых садовых товариществах в районе Николиной Горы стоят около $90 тыс. Деревенские дома в радиусе от 30 (и более) км продаются по $40–60 тыс.
Одним из ярких примеров поселков эконом-класса, предназначенных для постоянного проживания, является «ФэмилиКлаб», расположенный в 12 км от Москвы по Ленинградскому шоссе. В поселке 340 домов: таунхаусы площадью от 125 до 180 кв. м на участках размером две–семь соток, коттеджи 237–304 кв. м на участках от 12 до 15 соток. Материалы — пеноблоки оштукатуренные и с декоративной облицовкой (имитация природного камня). Объекты инфраструктуры: административный корпус, торгово-бытовой центр, детские, спортивные площадки, охрана.
Еще несколько поселков этой категории расположены на Дмитровском направлении. Поселок таунхаусов в Долгопрудном находится в 4 км от МКАД. Он включает дома площадью от 130 до 176 кв. м на участках в полторы сотки. Материалы — «сэндвич», облицованный кирпичом. Городская инфраструктура.
Эконом-класс в Лобне и Катюшках в 20 км от МКАД представлен поселками таунхаусов площадью от 130 кв. м и пеноблочными коттеджами. В 27 км от МКАД по Ярославскому шоссе расположен коттеджный поселок эконом-класса Благово: пеноблочные дома площадью 100–300 кв. м на участках 12–18 соток.
В данный момент проектируется масштабный поселок эконом-класса, который будет возводиться в Ленинском районе (7 км от МКАД). Начало реализации первой очереди намечено на второй квартал 2006 года.
Предложения организованных дачных поселков сегодня представлены по Ленинградскому шоссе (65 км, дачный поселок Починки), Симферопольскому шоссе (65 км, Беляевская опушка), Можайскому шоссе (120 км, Аистово), Новорижскому шоссе (63 км, Славенка). Дачный поселок Починки включает 30 домов из оцилиндрованного бревна и расположен на берегу озера. Площадь домов — от 130 до 170 кв. м, участки — 12 соток. В дачном поселке Беляевская опушка возводятся дома из оцилиндрованного бревна площадью 100–300 кв. м на участках по 25 соток. Поселок Славенка представлен 200 домами (158–223 кв. м) на участках от 14 до 29 соток.