Золото в квадрате
Содержание:
Ветер дует с запада.
Позолоченная география.
Конкуренты подрастают.
Земли области, расположенные западнее столицы, всегда были самыми дорогими. Теперь хитроумные риэлторы, пытаясь подчеркнуть особый статус территорий, ограниченных Красногорском, "Павловской Слободой", "Жаворонками" и "Переделкино", дали им специальное наименование - "Золотой квадрат", по аналогии с "Золотой милей" в Москве.
Ветер дует с запада.
Во всех крупных мегаполисах Старого Света западное направление - самое престижное. Еще в античные времена западный ветер считался теплым, легким и наиболее благоприятным для людей. В Древней Греции при въезде в город обязательно устанавливался памятник Зефиру, богу этого ветра. В государстве Московском земли к западу от столицы издавна облюбовал царский двор. Со времен Ивана Грозного русские цари совершали паломничество в Звенигород, в Саввино-Сторожевский монастырь, отсюда появилось и название дороги - Царская. Земли вокруг нее доставались близким к царю придворным, а пословица тех времен гласила: "Кто в Звенигороде не барин, тот в Москве не боярин".
Затем запад Московской области обжило советское партийное, а теперь и российское руководство. Как видим, ни революция, ни экономические преобразования последнего десятилетия оказались не в силах изменить предпочтения влиятельной публики. Большинство серьезных предпринимателей и чиновников стремилось жить поблизости от загородной резиденции руководителя государства, которая долгое время располагалась в "Барвихе". Так Рублево-Успенское шоссе и примыкающие к его окрестностям Новорижское, Сколковское, Ильинское и Минское стали обиталищем политической, культурной и деловой элиты страны. Престиж, соседство известных людей - вот основная причина, заставляющая покупателей выкладывать за здешние участки миллионы. Впрочем, есть и другие факторы, привлекающие сюда состоятельную публику: удачная роза ветров, сосновые леса, благоприятная экология, не оскверненная городскими сбросами Москва-река, хорошая транспортная доступность. Словом, все здесь способствует тому, чтобы эти земли считались элитными.
Сейчас западное Подмосковье отличается самыми высокими темпами застройки и максимальными ценами на недвижимость. Количество заявленных к строительству поселков превышает количество завершенных в десять раз. Стоимость земли растет в среднем на 30-40% в год. Здесь же сконцентрирована основная масса коттеджных поселков премиум-класса. В целом на территории "Золотого квадрата" в стадии строительства сегодня находится около 70 поселков.
Больше всего обжитых коттеджных поселков с охраной и всеми коммуникациями расположено по Рублево-Успенскому шоссе. Наиболее привлекательные участки с точки зрения местонахождения и природного ландшафта на этом направлении уже выкуплены и освоены либо находятся в процессе освоения. Рублевка уже имеет свою сложившуюся инфраструктуру: множество ресторанов, спортивно-развлекательных заведений и школ. Например, на территории пансионата "Никологорский" ("Сосны") открыта школа "Президент", на Ильинском шоссе - школа "Радуга", а в поселке "Жуковка-2" - гимназия "Жуковка". Для любителей спорта и активного семейного отдыха открыты "Семейный клуб" на Николиной горе, каток "Каток.ru", новый центр с аква-парком "Ильинка-спорт", фитнес-центры, открытые теннисные корты и бассейны в "Жуковке", картинг на 1 км, а любителей конного спорта ждет Первый Московский конезавод, где можно не только взять напрокат лошадь, но и арендовать место в конюшне для своей собственной. На стадии строительства находится спортивный центр в поселке "Горки-8" и аква-центр в поселке "Петрово-Дальнее". На Рублевке строится целая "деревня" бутиков Mercury. Многие компании располагают здесь свои представительства.
Новорижское направление стало "раскручиваться" относительно недавно - 2-3 года назад. На сегодняшний день оно является одним из самых перспективных. Пока здесь мало завершенных коттеджных поселков, но больше всего заявленных к строительству (около 69). Также объявлено о строительстве здесь частного города "Нафта-сити". Новорижское шоссе - прекрасная скоростная трасса, на которой не бывает пробок. А со строительством Краснопресненского проспекта, соединяющего напрямую Новорижское шоссе с центром Москвы, оно и вовсе станет самым удобным с точки зрения транспортной доступности. Инфраструктура этого направления также бурно развивается.
На Минском шоссе располагаются в основном поселки бизнес-класса. На этом направлении стоит отметить поселки "Лесной ручей", "Зайцево-2", "Крекшино", "Грибово", "Жаворонок".
Позолоченная география.
Название "Золотой квадрат" для территории площадью около 300 кв.км, заключенной между населенными пунктами Красногорск, "Павловская Слобода", "Жаворонки" и "Переделкино", первым ввел в обиход Андрей Мажаров, генеральный директор компании "Терра". Большинство компаний, работающих с недвижимостью, соглашается с этим определением. Вот что говорит Андрей Васильев, директор департамента загородной недвижимости компании Paul`s Yard: "Такой термин актуален как образное название подмосковного "оазиса для миллионеров". Стоимость сотки земли на этом направлении в прошлом году перешла границу $100 тыс., что поставило этот район на один уровень с самыми дорогими участками земли в мире. Цена на землю с естественным лесным покровом в зоне "Золотого квадрата" достигает $70 тыс. за сотку. Самые дорогие земельные участки продаются в поселках "Ромашков" (5 км от МКАД), "Барвиха" и "Жуковка" (8 км), "Усово" (12 км), "Горки-2" (15 км), "Успенское" (20 км), "Николина Гора" (24 км). На Сколковском шоссе в "Кунцево" (всего 1 км от Москвы), где в свое время жил Брежнев, есть небольшой клубный поселок, цена за дом в котором составляет от $5 до 8 млн. Что касается цен на землю в "Баковке" и "Переделкино", то они достигают $30 тыс. за сотку, в районе "Зайцево" и "Лесного городка" - в среднем $8 тыс. в зависимости от площади участков и наличия леса".
Юрий Варакута, директор проекта "Загородная.ру", склонен уточнить конфигурацию самого дорогого участка Подмосковья, скорректировав его до "Золотого пятиугольника" с географическими вершинами в "Архангельском", "Немчиновке", "Переделкино", "Жаворонках", "Павловской Слободе".
Директор аналитического центра "МИЭЛЬ-Недвижимость" Геннадий Стерник выделил внутри нашего квадрата территории, так сказать, первые среди равных: "На Рублево-Успенском направлении, объединяющем Рублево-Успенское и Ильинское шоссе, цены самые высокие, и средняя удельная цена в зоне до 15 км составляет $19000 за сотку (и $2276 за кв.м коттеджа), в зоне 15-30 км - $11730 за сотку (и $2035 за кв.м коттеджа). Именно эти две зоны составляют, по нашему мнению, "золотой клин", средняя удельная цена в котором - $13673 за сотку (и $2111 за кв.м коттеджа). К этому "клину" примыкают зоны с третьим по ранкингу и приблизительно одинаковым уровнем цен: с севера - зона Рижского направления с удалением до 15 км (средняя удельная цена там составляет $8658 за сотку и $1762 за кв.м коттеджа), с юга - зона Минского направления с тем же удалением ($9800 за сотку и $1787 за кв.м коттеджа). Эти зоны образуют как бы "серебряные крылья", средняя удельная цена по которым составляет $9272 за сотку и $1773 за кв.м коттеджа. Вот такой получается "золотой журавль с серебряными крыльями". Остальные зоны Подмосковья по средней удельной цене объектов значительно уступают названным".
Владимир Яхонтов, заместитель директора управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", также считает, что "золотить" весь "квадрат" не совсем корректно: "В Московской области сегодня рыночное зонирование территории находится в стадии формирования. Подмосковье неоднородно, практически в каждом районе имеются дорогие и ликвидные места. Цены на загородную недвижимость в поселке "Павловская Слобода" по Новорижскому направлению вполне сопоставимы со стоимостью земли в "Малаховке" по Казанскому направлению или с домами на водохранилище по Дмитровскому шоссе.
Стоимость небольших земельных участков - до 1 га - в ближайшем, до 30 км от МКАД, Подмосковье, безусловно, оправданна, поскольку в этом сегменте рынка спрос существенно превышает предложение. А вот на крупные гектарные участки цена явно является завышенной, она сейчас мало отличается от розничной".
Как бы то ни было, "Золотой квадрат" - одно из самых дорогих мест на планете. За те деньги, которые платят наши соотечественники за право войти в элитную социальную среду, можно расположиться с комфортом в любой части света. Например, купить квартиру площадью 120 кв.м с двумя спальнями в фешенебельном районе Лондона за $2,5 млн. Финансовый аналог Рублевке можно найти и на Лазурном берегу во Франции. Разброс цен там такой: от продаваемого "по дешевке", за 260 тыс. евро, 3-комнатного домика площадью 65 кв.м до шикарного 3-этажного особняка в Каннах с огромной благоустроенной территорией и собственным ботаническим садом за 3,5 млн евро. Старинная вилла, представляющая архитектурно-историческую ценность, на побережье Лигурийского моря в Италии, может обойтись в 1,5 млн евро. А резиденции на горнолыжном курорте в Альпах стоят и вовсе 135-600 тыс. евро.
Если же сравнивать "Золотой квадрат" с его "прототипом" - московской "Золотой милей", то, по словам Марины Маркаровой, управляющего директора компании Blackwood, средняя цена квадратного метра недвижимости в районе "Золотой мили" более высокая, чем в районе "Золотого квадрата". "В 2004 году, - сообщила она, - стоимость квартирной площади на Остоженке перешла рубеж в $20000/кв.м. Хотя покупка элитного коттеджа в районе "Золотого квадрата" из-за более значительных площадей обойдется дороже, чем квартиры на "Золотой миле". Стоимость жилой площади в элитном малоквартирном комплексе по Рублево-Успенскому шоссе в районе "Жуковки" составляет $4000-7000/кв.м, в строящемся элитном комплексе на Остоженке - $5500-17000/кв.м". Еще одно отличие этих двух зон - в покупательском составе. Галина Гараева, руководитель отдела маркетинга компании "ДОМ - Недвижимость", заметила, что недвижимость на "Золотой миле" покупают в основном обеспеченные россияне из других городов, в то время как земли "Золотого квадрата" приобретают москвичи.
Конкуренты подрастают.
Все эксперты единодушны в том, что "Золотой квадрат" еще долго будет удерживать пальму первенства по престижу и дороговизне. "Другое дело, что с осени 2004 г. темпы продаж снизились, значит, наступило насыщение рынка по критерию соотношения спроса (при данном уровне цен) и предложения, - комментирует Г. Стерник, - значит, рост цен замедлится вплоть до нуля, если новый подъем нефтяных цен или иные неожиданные причины не приведут к новому притоку капиталов на этот рынок".
Данные компании Blackwood, напротив, свидетельствуют о продолжающемся росте цен. Только за первое полугодие 2005 г., утверждает М. Маркарова, цены на дома по западным направлениям выросли на 10-25%, а в дальнейшем здесь можно прогнозировать только рост цен на недвижимость - в среднем не менее чем на 20-25% в год.
Одно ясно: в долгосрочной перспективе цены в "Золотом квадрате" не упадут. А вот соотношение его цен с ценами других направлений может измениться. В первую очередь это касается Калужского и Дмитровского шоссе, а также других районов Подмосковья до 30-60 км от МКАД, куда смещается спрос - вследствие как заоблачных цен в "Золотом квадрате", так и образовавшегося дефицита земли в нем. "В Москве есть пример того, как самый престижный район Москвы 90-х - Арбат - уступил место Остоженке, которая может со временем уступить место "Золотому острову", - говорит Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU. - В Подмосковье такое выглядит менее вероятным, но серьезную конкуренцию "квадрату" могут составлять водные места, более удобные трассы, более продуманная застройка".
Сложился ли сегодня в Подмосковье "Серебряный квадрат" либо что-то подобное? В качестве кандидата на "серебро" В. Яхонтов называет Дмитровское направление, куда идут огромные инвестиции в развлекательную инфраструктуру и где строятся сейчас фешенебельные коттеджные поселки стоимостью дороже Рублевки. Например, стоимость домовладения в строящемся коттеджном поселке "M.o.n.a.k.o.v.o." на берегу Икшинского водохранилища составляет $800 000-$2500 000. С ним согласна и М. Маркарова: "По уровню спроса и цен на втором месте стоит загородная недвижимость, расположенная в северной части Подмосковья на берегу канала им. Москвы, а также в районе 15 км от МКАД по Калужскому шоссе".
В пользу Калужского направления высказался и Олег Маринин, президент ООО "Парк Групп" (проект "Витро Вилладж"): "По престижу оно уступает только Рублево-Успенскому и Новорижскому шоссе. Так, рыночные цены на землю в Подольском районе в 2004-2005 гг. достигли $2-4 тыс. за сотку. Важно отметить, что в отличие от Рублевского направления в Калужском районе предлагается довольно много жилья и для среднего класса". Г. Гараева также считает, что "название "Серебряный квадрат" наиболее соответствует, пожалуй, Калужскому направлению, а именно участку перед Троицком. Статус отдельных мест, например поселка "Архангельский", можно поставить даже выше, чем статус иных земель "Золотого квадрата". "На Калужском шоссе в элитном секторе и секторе бизнес-класса, - рассказал А. Васильев, - выделяются такие поселки, как "Бельгийская деревня", "Лукоморье", "Альпийская деревня", "Лесное озеро", "Стародачное", "Шишкин лес". Крупное строительство ведется в поселках "Фоминское", "Ново-Спасское", "Ново-Троицкое", "Десна-2". Цены на землю в элитных организованных поселках на Калужском шоссе достигают уже $20-25 за сотку с учетом стоимости коммуникаций".
Г. Стерник прогнозирует, что "серебряные" земли будут прирастать за счет увеличения "крыльев" описанного выше "журавля" вглубь и вширь, т.е. с севера - за счет зоны Рижского направления до 30 км от МКАД, с юга - за счет Минского и далее Киевского направлений. Однако "золотое" тело "журавля" (Рублевку и Новую Ригу) эти "крылья" вряд ли когда-нибудь превзойдут.
А Ю. Варакута считает, что на данный момент "серебряные" ореолы еще не сложились. По его мнению, скорее всего, локальные территории Подмосковья, претендующие на это звание, геометрически будут больше похожи на острова, так что можно будет говорить о "Серебряных островах". Вероятнее всего, они расположатся рядом с водохранилищами или горнолыжными склонами и будут формироваться в ближайшие три-пять лет, а отчетливо проявятся лишь в следующем десятилетии.