Коттеджные посёлки: от садовых товариществ до жилых курортов

   Содержание:
   Многоквартирный дом в природном окружении.
   Поселок как спортивно-развлекательный комплекс.
   Самый западный вариант — поселок таунхаусов.
   Просто классические коттеджные поселки.

   Главные факторы успешности коттеджного поселка — местоположение, цена и концепция. Но хороших свободных участков земли в интересной для девелоперов 30-километровой зоне от Москвы все меньше, а покупатели становятся более требовательными. Остается лишь взять свежую творческую мысль, преобразовать ее в концепцию и создать поселок совершенно нового, непривычного формата.

   Московские девелоперы не устают экспериментировать с инфраструктурой поселков. Обычные коттеджные поселки превратились в спортивно-развлекательные парки и жилые курорты. Наиболее удобными для проживания, а значит, и популярными среди клиентов являются охраняемые коттеджные поселки с развитой инфраструктурой, подведенными современными коммуникациями и однородной социальной средой. Именно такие объекты являются сегодня наиболее ликвидными. 

   Московские девелоперы не устают экспериментировать с инфраструктурой поселков. Обычные коттеджные поселки превратились в спортивно-развлекательные парки и жилые курорты. Наиболее удобными для проживания, а значит, и популярными среди клиентов являются охраняемые коттеджные поселки с развитой инфраструктурой, подведенными современными коммуникациями и однородной социальной средой. Именно такие объекты являются сегодня наиболее ликвидными.

   Между тем у потребителя сформировалась потребность в новом «ассортименте» объектов инфраструктуры и в целом повысились требования к качеству загородной жизни. По мнению генерального директора строительной компании «Сапсан» Сергея Шмакова, в первую очередь это касается инженерных сетей и коммунальных услуг. Покупателям теперь стали настоятельно необходимы выделенная линия интернета, наличие селекторной связи в поселке. Появились и новые запросы в отношении уровня обслуживания: удобства внесения жилищных платежей; наличия дополнительных услуг (например, стрижки газонов), услуг горничных и садовников.

   «Изменились требования потребителей даже к оформлению общественных зон поселка, — отмечает С. Шмаков. — Уже недостаточно оформить прогулочные зоны скамейками, газонами и аллеями. Потребитель предпочтет поселок, в котором общественные зоны вписаны в общую концепцию поселка, грамотно спроектированы с точки зрения ландшафтного дизайна».

   Многоквартирный дом в природном окружении.

   На сегодняшний день на подмосковном рынке представлено не так много объектов многоквартирного загородного жилья. В пример можно привести жилые комплексы с широкой развитой инфраструктурой: «Петрово-Дальнее», «Усово-Тупик», «12 месяцев», «Жуковка-1», «Сосны» на Николиной Горе, «Жемчужина». Каждый из них включает, как правило, монолитные или монолитно-кирпичные четырех–восьмиэтажные дома. Квартиры продаются со свободной планировкой, с отделкой и без нее. Площади помещений колеблются от 60 до 500 кв. м (в пентхаусах). Большая часть представленных объектов относится к высшему ценовому сегменту, в то время как предложений эконом-класса практически нет.

   Одним из самых новых проектов на рынке загородного жилья является загородный жилой комплекс Vitro Village на Калужском шоссе, который позиционируется девелоперами (ООО «Парк групп») как жилой курорт. Это альтернатива традиционной загородной недвижимости: коттеджам, таунхаусам и учреждениям для отдыха (пансионатам и турбазам). По набору инфраструктуры комплекс относится скорее к бизнес-классу, однако по цене приближается к эконом-классу (стоимость 1 кв. м — от 850 евро).

   Поселок как спортивно-развлекательный комплекс.

   Необычный формат коттеджного поселка явился результатом совместных усилий группы «Конкор» и инвестиционной компании МГСН. Поселок «Петровские дали», находящийся в 46 км от Москвы по Дмитровскому шоссе, станет составной частью спортивно-развлекательного комплекса «Яхрома». В Дмитровском районе сосредоточено большинство горнолыжных клубов Подмосковья. Здесь же, на берегах Икшинского и Клязьминского водохранилищ, располагаются яхт-клубы и прочие спортивные учреждения для любителей отдыха на воде. По прошествии времени идеологи проекта решили, что парк следует развивать, обустроив здесь жилую зону.

   Поселок общей площадью 17,09 га включает 90 земельных участков площадью от 10 до 13 соток и рекреационную зону площадью 2,4 га. Поселок должен будет напоминать альпийский городок, атмосферу которого создаст сочетание черепичных кровель, cветлых фасадов и архитектурных элементов темного дерева.

   Самый западный вариант — поселок таунхаусов.

   Если попытаться дать самое общее определение таунхауса, то получается нечто вроде «многоквартирного коттеджа, представляющего собой гибрид загородного дома и квартиры». Обычно поселки таунхаусов относятся к категории «бизнес-класс» и имеют соответствующую инфраструктуру. Сегодня таунхаусами мало кого удивишь, поэтому их сложно отнести к новым форматам загородного жилья. Сейчас в Москве и Подмосковье насчитывается чуть более 40 сформированных поселков, где уже построены и продаются таунхаусы. Большая часть из них возводится в районах к западу и северу от Москвы на Рублево-Успенском, Минском, Волоколамском, Можайском, Пятницком и других шоссе.
На сегодняшний день на рынке предложение таунхаусов составляет порядка 30% общего объема. И в последнее время их доля постоянно увеличивается. Уже в 2005 году, как считают эксперты, ценовая ситуация на рынке подмосковных таунхаусов может резко измениться, поскольку этот формат загородного жилья набирает популярность буквально с каждым днем. Если весной 2003 года средняя цена 1 кв. м жилья составляла $700–800, то сегодня она достигла отметки $1,2 тыс. Средняя цена квартиры в таунхаусе сегодня составляет $150–250 тыс. По ряду экспертных оценок, уже к концу лета 2005 года число поселков с таунхаусами в Подмосковье увеличится как минимум на 50%.

   Среди новинок на рынке таунхаусов — поселок «Барвиха Club», девелопером которого выступает компания «МИЭЛЬ-Недвижимость». В прошлом году он стал лауреатом ежегодной премии «Поселок года-2004» — был признан победителем в номинации «Лучший таунхаус года». Поселок расположен в 10 км от МКАД, на Рублево-Успенском шоссе, в одном из наиболее живописных мест лесопарковой зоны Подмосковья. «Барвиха Club» повторяет концепцию предыдущего проекта этого девелопера — «Барвиха-2», однако имеет более традиционное архитектурное решение.

   Просто классические коттеджные поселки.

   Такие поселки по-прежнему остаются самыми востребованными, следовательно, и количество предложений на рынке коттеджных поселков пока что значительно преобладает над таунхаусами — 69%.

   На сегодняшний день общее количество активно застраиваемых и продаваемых коттеджных поселков в Подмосковье составляет более 250 (примерно 10–12 тыс. домов), а объем рынка превышает $6 млрд.

   В качестве примера классического коттеджного поселка можно привести «Риверсайд» на Новорижском шоссе — проект компании «ИНКОМ-Недвижимость». По своим параметрам «Риверсайд» полностью отвечает всем соответствующим критериям элитного жилья класса «премиум»: хорошее месторасположение, эксклюзивная архитектурная концепция, дорогие отделочные материалы, собственная огороженная и охраняемая территория, современная инженерия и т. д. В набор инфраструктуры будут входить торговый, развлекательный, спортивный и медицинский центры, общеобразовательная и музыкальная школы, детский сад, клубы детского творчества. Жители поселка смогут при необходимости воспользоваться услугами курьерской службы, отделения банка, прачечной-химчистки, службы ремонта бытовой техники. Нужно отметить, что основная инфраструктура возводится не на территории поселка, а рядом с ним. Такое решение, по мнению девелоперов, позволит сохранить уникальный природный ландшафт территории.

   Андрей Васильев
   Директор департамента загородной недвижимости компании Paul`s Yard: 
   — Девелоперы пытаются создавать поселки нового формата, в том числе экспериментируя с инфраструктурой. Большую популярность приобретают поселки у воды, чаще всего имеющие собственные яхт-клубы, которые сегодня действительно развиваются и могут рассматриваться как вложение, приносящее неплохой доход. Если говорить об архитектурных проектах, то они не являются решающими при выборе. Чаще всего предпочтение отдается классическим стилям архитектуры. Нетрадиционные проекты, например предполагающие какой-то непривычный архитектурный стиль (хай-тек, лофт), как показывает опыт, могут продаваться годами. Прежде всего из-за высоких рисков в продвижении этого проекта на рынке.

   Олег Маринин
   Президент ООО «Парк групп»:
   — Сегодня загородная недвижимость является одним из самых прибыльных сегментов рынка, доходность в котором может составлять не менее 100–150%. Удачные проекты строительства коттеджных поселков обеспечивают инвесторам рентабельность более высокую, чем могли бы обеспечить проекты на любом другом рынке недвижимости.
Аналитики компании прогнозируют не только дальнейший бум на рынке загородной недвижимости, но и продолжение переориентации рынка на возведение жилья бизнес- и даже эконом-класса, а также появление целого ряда новых форматов коттеджных поселков, включающих в себя большую развлекательную часть.

   Сергей Елисеев
   Директор департамента маркетинга и рекламы корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:
   — Создание новых форматов поселков — это нормальный прием, который описан во всех классических учебниках по маркетингу, попытка девелоперов дифференцироваться и тем самым отгородиться от конкурентов. С точки зрения придания большей заметности и узнаваемости своему проекту — это, безусловно, правильно. Но пока никому еще не удалось создать действительно новый формат, хотя попытки были.
На нестандартные жилые комплексы спрос довольно невысок, поскольку они несколько выбиваются из традиционных представлений потребителя о загородном жилье. Ведь ради чего люди уезжают за город: чтобы иметь кусок земли с домом. Инфраструктура — второстепенный фактор.

   Сергей Касаткин
   Директор департамента продаж управления загородной недвижимости компании«МИЭЛЬ-Недвижимость»:
   — В настоящее время на рынке загородной недвижимости не хватает хорошо продуманных поселков с развитой инфраструктурой. По-настоящему удобных для потребителей объектов, где есть все необходимое для полноценной жизни и отдыха, очень мало, не больше 10–15%. Оснащение коттеджных поселков учреждениями инфраструктуры зависит большей частью от уровня объекта. Так, для поселков эконом-класса достаточно инфраструктуры близлежащих населенных пунктов. Элитные поселки, объекты бизнес-класса, напротив, имеют весь комплекс инфраструктуры: образовательные учреждения, торгово-развлекательные комплексы, фитнес-центры.

   Тимур Сайфутдинов
   Заместитель генерального директора компании «Терра-недвижимость»:
   — Одна из новых идей в области коттеджного строительства — отдых на воде. В ближайшее время будет модно и современно жить в поселке у «большой воды», где в двух шагах от дома есть собственный причал для яхт и пляж, на котором можно отдохнуть, не опасаясь за чистоту и безопасность места. Еще один способ привлечения клиентов — строительство поселков с настоящим лесом на участке, переданным в собственность либо арендованным. Интересным форматом могут стать и сезонные поселки, дома в которых сдаются в аренду на время дачного, пляжного или горнолыжного сезона.

   Сергей Шмаков
   Генеральный директор строительной компании «Сапсан»:
          — С каждым годом потребности загородных жителей растут и изменяются. Если в конце 1990-x–начале 2000-x годов основными и достаточными объектами инфраструктуры в поселке были охрана, детские площадки и торговая точка с небольшим ассортиментом продуктовых товаров, то с 2003 года начал формироваться устойчивый спрос на спортивные объекты в поселке, а также на развлечения. По нашим оценкам, грамотно спроектированная инфраструктура повышает продажи на 20–30%. Если потребителю предложены равнозначные или близкие по своим первостепенным характеристикам домовладения в поселке, то, конечно, он предпочтет поселок с более развитой инфраструктурой. 60% потребителей готовы переплачивать за домовладения в поселке с более развитой инфраструктурой.