Обзор вторичного земельного рынка
1. Земельный second hand
Недавние скандалы в прессе, связанные с не вполне легитимными землеотводами в Подмосковье, угрозы высокопоставленных чиновников начать тотальные проверки и сносить по их итогам незаконно возведенные коттеджи заставили участников рынка, инвесторов и конечных покупателей загородного жилья насторожиться. И вот уже аналитики и девелоперы все чаще поглядывают в сторону вторичного земельного рынка. У него есть одна важная особенность: по закону третий покупатель является добросовестным приобретателем. Соответственно, в случае нарушений при выделении участка или переводе под жилищное строительство оспорить право его собственности будет практически невозможно. Фактически можно сказать, что вторичный рынок земельных участков более безопасный. Но пока он недостаточно развит, и на нем инвесторов порой подстерегают подводные камни.
Сделки купли-продажи больших земельных участков не столь часты. И для первого покупателя участка на вторичном рынке вопрос правильности оформления землевыдела и изменения категории земли остается актуальным. А инвестору приобретение земельного участка на вторичном рынке, да еще и переведенного в нужное назначение, обходится намного дороже. Использование "вторичной" земли может снизить рентабельность проекта.
Проверки же землеотводов (когда инспекторы Минприроды проверяют всю документацию по объекту и визуально изучают участок) должны были проводиться и раньше, просто сейчас эта деятельность приобрела характер кипучей и могучей акции, и, конечно, это нервирует владельцев и потенциальных покупателей загородной недвижимости. Как сказал один из участников рынка, попросивший не называть его имени, проверки, которые раньше заканчивались полюбовно, в рамках нынешней кампании раздуваются до масштабов "Первого канала" ТВ, но все, кому надо, все равно смогут "договориться".
2. "Новой" земли не прибавляется
Количество выделяемых на загородном рынке Подмосковья участков регулируется местными администрациями, а это гарантирует, что массового выброса земель на первичный рынок не будет.
Случаи, когда продавцом земли выступает администрация Московской области, единичны. Недавний пример, большой участок был приобретен у администрации области, - 32 га под проект "Паллада-Сити".
Аукционы как новая форма продажи земельных участков приветствуются участниками рынка. Но пока торги проводятся нерегулярно, на них выставляются отдаленные участки (около 100 км от МКАД) и в основном продаются земли под промышленные предприятия. Первый аукцион прошел в Клинском районе (продано два участка), также власти области заявляли, что с молотка будут проданы земли в Ступинском и Чеховском районах.
Объем предложения участков по Рублевке сокращается, так как многие наиболее интересные участки уже освоены. Достаточно много новых землеотводов осваивается по Новой Риге, Калужскому, Дмитровскому шоссе, они обеспечат рынок участками еще на несколько лет.
Одно не вызывает сомнения: земля - ресурс исчерпаемый. Ситуация на рынке загородной недвижимости во многом будет зависеть от политики государства. Принятие законопроектов, регламентирующих земельные отношения и развитие ипотечного кредитования, может внести коррективы в рынок загородной недвижимости.
3. Где искать
Вторичный рынок земельных участков отличается небольшим количеством ликвидных предложений и высокими ценами. В пределах 30 км от МКАД все меньше и меньше остается участков на вторичном рынке. Наиболее разработанным является Рублево-Успенское направление - здесь большое количество земель переведено или будет переведено в ближайшее время в назначение, позволяющее строительство домов.
Больше всего участков под коттеджное и дачное строительство на вторичном рынке продается в секторе от Волоколамского шоссе на запад и юго-запад до Калужского шоссе, чуть меньшая активность - на Дмитровском и Симферопольском направлениях и менее всего популярны участки на востоке. Земли на Горьковском шоссе охотнее покупают под промышленные цели.
Вторичные продажи земли наиболее активно ведутся на самых продаваемых направлениях - в первую очередь вслед за Рублево-Успенским это Новорижское, затем Калужское и Киевское направления. Именно здесь девелопмент демонстрирует самые быстрые темпы развития, а участки наиболее подготовлены для продажи на вторичном рынке (проведены коммуникации, утверждены тех-условия, подготовлены документы для оформления собственности).
4. Статус определяет цену
Говоря о принципах ценообразования, эксперты всякий раз подчеркивают, что цена каждого конкретного участка земли определяется индивидуально в зависимости от множества характеристик: местоположение, расстояние от Москвы, ландшафт и рельеф местности, наличие коммуникаций, статус участка и перспективность его использования, загруженность трассы и т. д. К примеру, земли сельхозназначения, примыкающие к федеральным трассам, в пределах 15-километровой зоны от МКАД могут в перспективе использоваться под складские терминалы, объекты дорожного сервиса, торговые объекты и т. п. Поэтому цена на такие земли даже в категории сельхозназначения достигает $2500-3000 за сотку. Эта же земля, уже переведенная в категорию "земли поселений" или "земли промышленности", продается по $3500-5000 за сотку.
Цена на земли сельскохозяйственного назначения, расположенные в живописных местах (вблизи водоемов, лесных массивов и т. д.), с хорошей экологией и на небольшом расстоянии от Москвы, которые в перспективе могут использоваться для строительства на них коттеджных поселков, может колебаться в пределах $1500-5000 за сотку, а после изменения вида разрешенного использования - до $2500-10 000 за сотку.
Земли сельхозназначения на большем удалении от МКАД (30-50 км) с неудобным подъездом и на загруженных трассах обычно стоят намного дешевле - $200-500 за сотку.
Наличие коммуникаций повышает первоначальную стоимость "голого" земельного участка на 50-53%, а близость к водоемам, лесным массивам или заповедникам повышает стоимость земель, пригодных для коттеджного строительства, на 60-70% по сравнению с аналогичными предложениями без воды и леса.
Лес - это хорошо, близость к Москве - тоже хорошо, но когда за те же деньги можно купить в два раза больше поля, но дальше, то кто-то и призадумается. Ведь покупка недвижимости - это компромисс.
Безусловно, покупка земли на вторичном рынке обходится девелоперу дороже, за исключением редких предложений. По его словам, разница на примере одного участка по Новой Риге составляла $1000 за сотку между первичной и вторичной, но нельзя сказать, что это общая тенденция и "средний показатель". Летом на 20-м км Киевского шоссе предлагался участок уже с переводом под ИЖС по $2100 за сотку, позже в том же районе встречалось аналогичное предложение по $5000-6000 за сотку. Земля со статусом "под индивидуально-жилищное строительство" может на одном направлении на одном удалении от Москвы стоить в два и более раз дороже, чем не переведенная из сельхозназначения. Например, поле продается по $1500 за сотку, а земля под ИЖС рядом, да еще у леса, - по $7000 за сотку. Правда, разница в цене в данном случае определяется не столько статусом, сколько ландшафтно-биологическими условиями.
5. Цель покупки
Наибольший интерес сейчас вызывают участки, пригодные для строительства либо коттеджных поселков, либо логистических центров, складов.
Пока наиболее заметны покупатели, которые приобретают землю под коттеджное строительство. Но, если не включатся покупатели участков под развитие агробизнеса, то загородному рынку грозит реальный перегрев. Только на северо-западном направлении (Новая Рига, Волоколамка) не застроено 7000-10 000 га, по другим направлениям объем незастроенных площадей может быть меньше, но все равно исчисляется тысячами гектар. Просто невозможно такой объем коттеджной застройки реализовать.
В 50-километровой зоне от МКАД земля стоит слишком дорого, чтобы заниматься на ней сельским хозяйством, и покупки колхозов именно для развития агробизнеса вблизи Москвы - единичные случаи, обычно же ферма - лишь прикрытие, дабы власти не изъяли участок сельхозназначения, который по прямому назначению не используется.
Когда управляющая компания Millhouse Capital объявила о покупке подмосковного сельхозпредприятия "Матвеевское" (5000 га земли), эксперты по недвижимости высказывали предположение, что Millhouse интересует лишь земля в привлекательном районе Подмосковья вдоль Минского и Можайского шоссе и в течение 3-5 лет ликвидная часть этих земель будет выведена на рынок.
Но не вся земля даже на востребованных покупателями загородной недвижимости северо-западном и западном направлениях подходит для жилищного строительства. Пример, участок на Новой Риге в 20-километровой зоне от МКАД, который предлагался по $5000 за сотку. И хотя участок площадью 8 га окружен лесом, он находится близко к трассе и потому неудобен для застройки его жилыми коттеджами - от дороги слишком шумно. Такие участки более пригодны для застройки торгово-развлекательными комплексами.
Земельные участки на вторичном рынке помимо клиентов, желающих построить себе дом, интересны еще и частным инвесторам - тем, кто был основным девелопером на этом рынке 3-5 лет назад. За прошедший год немного появилось новых поселков, предлагающих клиентам возможность купить участок и самим построиться, - это "Лазурный берег" на Дмитровке, "Резиденции Бенилюкс", проект "Вимм-Билль-Данна" на Новой Риге, "Лесной ручей - 3" на Минском шоссе. Во всех уже не новых поселках, где была возможна вторичная продажа участков, их предложение стремительно сокращается. Также стремительно сокращается предложение лесных участков, которые еще возможно купить на вторичке и практически невозможно купить на первичке, - это те же "Резиденции Бенилюкс" и "Лесной ручей - 3".
Вторичный рынок земельных участков, под строительство загородного дома внутри поселков, не подвержен резким колебаниям предложения, поскольку источниками предложения здесь выступают частные лица (самостоятельно или при посредничестве агентств. Предполагается, что по мере роста реальных доходов населения предложение земельных участков будет постепенно сокращаться, что отразится на ценовой ситуации: цены повысятся, рынок станет более стабильным.
Освоение земли на вторичном рынке не всегда оказывается экономически выгодным проектом. Например, рентабельность приобретения земли на вторичном рынке из-за сокращения сроков реализации проекта (когда в стоимость покупки входят получение всей исходно-разрешительной документации и перепрофилирование) будет действительно высока при удаленности от Москвы в 50-60 км, но это уже не входит в востребованную зону.
Покупка земли на вторичном рынке выгодна с точки зрения экономии времени, а также тем, что земельный участок уже имеет необходимый статус и целевое назначение. Фактически приобретается готовый объект с возможностью последующего строительства в короткие сроки. Первичный землеотвод обычно оформляют в случае какого-то крупного проекта, в котором требуется большой участок земли. Он оправдан, когда на вторичном рынке нет адекватного предложения. На сегодняшний день для оформления первичного землеотвода требуются значительные административные и финансовые ресурсы.
Людей, которые покупали землю на рынке и ждали, чтобы перепродать с выгодой, практически нет. На земле невыгодно проводить такие операции. Продажа крупных земельных участков - длительный процесс, обычно продажа и оформление сделки занимают полгода-год.
6. Участок "сделай сам"
Профессиональные игроки рынка почувствовали скорое окончание коттеджного бума. Об этом говорит, в частности, их нежелание утруждать себя переоформлением участков под индивидуально-жилищное или дачное строительство. Земли оставляют в статусе сельскохозяйственного назначения, которые законом разрешено застраивать не более чем на 10%.
Земельные компании и крупные банковские структуры действительно не спешат переводить земли в ИЖС, поскольку рассматривают приобретение земель любого назначения как постоянно растущие активы. Иная ситуация с частными инвесторами. Покупая земельный участок, им необходимо быстро оборачивать деньги, особенно если речь идет о привлеченных средствах.
Раньше многие крупные инвесторы, покупая или оформляя землеотвод, подводили к нему коммуникации, разбивали на участки и продавали. Сейчас же для получения наибольшей прибыли они готовы сами застраивать эти участки, но в условиях нехватки времени и в целях экономии средств, продажи домов начинаются даже до начала строительства и прокладки коммуникаций (так называемые участки с подрядом).
Сегодня девелопер вынужден задумываться о дополнительных затратах, и перевод земли в нужное назначение - одна из составляющих. Наибольшую прибыль приносит продажа участка, подготовленного под концептуальную застройку, а не перепродажа без дополнительных вложений.
В западном Подмосковье перевод земли из сельскохозяйственного назначения стоит 30% от ее оптовой стоимости в зависимости от местонахождения. Если назначение другое (например, оздоровительно-культурное), стоимость услуг может составлять от 15% до 20%. Время перевода земли из одного назначения в другое - от 6 до 18 месяцев. Рентабельным является перевод участков от 20 га. Реже встречается перевод участков 10-12 га. Не все затраты зависят от размеров участка, и поэтому чем больше участок, тем выгоднее его переводить.
В среднем перевод земель сельхозназначения под ИЖС стоит от $200 до $500 за сотку. Разница в стоимости земли сельхозназначения и под ИЖС может варьироваться от $100 до $70 000 в зависимости от того, что это за земля и где она находится.
Перечень видов разрешенного использования земельных участков различной категории
• Предназначены для ведения личного подсобного хозяйства или крестьянско-фермерского хозяйства, с правом или без права возведения некапитального жилого строения, без права регистрации проживания в нем, и хозяйственных строений и сооружений, в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории.
• Допускается использование земель сельскохозяйственного назначения для отдыха и возведения жилого строения, без права регистрации проживания в нем, а также хозяйственных строений и сооружений. Также разрешается выращивание сельскохозяйственных культур.
• Земельные участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Разрешается возведение жилого дома, с правом регистрации проживания в нем, и хозяйственных строений и сооружений. Также разрешается выращивание сельскохозяйственных культур. Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.
7. Игра по-крупному
Основные участники рынка загородных земель - банки, крупные финансово-промышленные группы, девелоперские компании и, в последнюю очередь, - частные инвесторы.
Частникам приобретение землеотводов, земель совхозов и колхозов не по карману, а число свободно продающихся участков внутри поселков сокращается. У частных инвесторов все меньше и меньше возможностей вкладывать деньги в землю. Крупные девелоперы уже не отдадут им такой возможности, так как это выгодно. А самим оформить землеотвод и подвести к нему коммуникации частным инвесторам не под силу. Правда крупных игроков на этом рынке около 10, а "очень крупных" - не более пяти. "Большие дяди" практически не участвуют в покупке мелких участков земли (внутри коттеджных поселков) - они как раз скупают землеотводы.
Крупных компаний, владеющих в Подмосковье сотнями и тысячами гектаров и продающих участки самостоятельно или через риэлтеров, около 20. Профессиональных операторов на этом рынке немного, некоторые компании, такие как "Большие земли Подмосковья", занимаются исключительно продажей крупных участков земли, другие, такие как "Миэль" или "Инком", работают во всех секторах загородного рынка. Зато множество частных посредников проявляют завидную активность, пытаясь заработать на перепродаже земель. Дело в том, что сам рынок вторичных продаж земельных участков не сформирован в той степени, как рынок городского жилья и даже рынок индивидуальных загородных домов.
"Инком" - девелоперская компания, которая предпочитает самостоятельно застраивать свои земельные участки, нежели перепродавать их. Но, важно отметить, что рынок загородных земель совершенно непрозрачный и неструктурированный. Операторы-риэлторы продают, как правило, чужие землеотводы. Реальные же продавцы "большой земли" себя не афишируют. Впрочем, как и многие покупатели.
Крупные лендлорды начинают понимать, что имеющиеся у них земли необходимо как-то использовать. Можно предполагать, что часть земель уйдет под промышленную застройку. Но даже если землевладельцы продадут по 50-75% имеющихся у них земель промышленным предприятиям, оставшегося земельного фонда все равно будет много, на его освоение потребуется 2-3 года, максимум - 5 лет.
Яркие примеры скупщиков крупных земельных участков - "Инком-Недвижимость", "Домострой", "Сапсан", "Абсолют Банк", КрасБанк, Инвестиционно-строительная компания "Орион". В основном при покупке больших земельных участков речь идет о 15-20 га и сумме инвестиций $1,5-3 млн", - говорит PR-директор Vesco Realty.
Компания "КомСтрин" приобрела в Ступинском районе (в 80 км от МКАД) 3700 га сельхозземель (был выкуплен контрольный пакет СП "Жилевское"), которые теперь продает участками от 3 до 200 га под строительство усадеб или коттеджных поселков (участки на границе Приокско-Террасного заповедника) либо под строительство промышленных объектов. По словам руководителя проекта "Жилевское" компании "КомСтрин", цена земли зависит от множества факторов (близость к трассе, размер участка, ландшафтные характеристики и т. д.). Участки под промышленные цели продаются по $300-400 за сотку, а имеющие рекреационную ценность земли вдоль Оки под усадьбы - около $1000 за сотку.
По словам пресс-секретаря "СХолдинга", компания владеет на Озерницком водохранилище (Рузский район, 78 км от МКАД) 64 га бывшей совхозной земли под реализацию проекта "Соколиная охота" (сейчас разрабатывается новая версия концепции коттеджного поселка), в перспективе планируется расширить владения до 170 га.
8. А банки что ж?
Жесткие нормативные требования не позволяют банкам инвестировать в землю напрямую. Банки и ФПГ, как активные участники рынка подмосковных земель, и продают, и покупают земли чаще через дочерние либо аффилированные структуры. Зато банки могут кредитовать застройщиков коттеджных поселков.
То, что банки выставляют свои участки на продажу, не связано с банковским кризисом. Но поскольку сам рынок за последний год резко вырос, среди множества проектов есть и неудачные, от которых их инвесторы пытаются избавиться. Сбрасывания активов не происходит.
Тем не менее некоторые эксперты считают, что продажи участков связаны с тем, что тормозится рост цен на землю и собственники спешат зафиксировать прибыль. Но все понимают, что подмосковная земля никогда резко в цене не упадет.