Страхование загородной недвижимости
Обзор рынка страхования загородной недвижимости ежегодно проводится либо перед началом дачного летнего сезона, либо по окончании сезона, когда происходят всплески спроса на данный вид страхования в связи с тем, что весной многие вспоминают про свои дачи, а осенью готовятся к консервации строений, заканчивают строительные работы.
За последний год сборы страховых компаний по страхованию имущества физических лиц удвоились, причем большинство опрошенных страховщиков считают, роль страхования загородной недвижимости в этом велика, и прогнозируют дальнейший рост этого направления страхования. К заметному росту может привести и недавнее введение обязательного страхования гражданской ответственности владельцев транспортных средств – это признается большинством страховщиков. Поэтому данные, приведенные в данном Обзоре, в дальнейшем будет интересно сравнить с условиями, которые предложат страховщики в будущем – это позволит оценить значение последнего фактора.
1. Тарифная политика
Динамичность тарифов; оценка обоснованности тарифов; важнейшие факторы, влияющие на тариф
Динамика изменения среднерыночных тарифов – фактор не менее существенный, чем их абсолютное значение. Этот фактор способен помочь страховщикам прогнозировать ситуацию на рынке и определять свою стратегию. Чтобы оценить, какова ситуация с текущей и прогнозируемой тенденциями изменения тарифов, страховщикам было задано несколько вопросов, ответы на которые приведены в таблице 1.
Вопросы, ответы на которые приведены в таблице 1, были сформулированы следующим образом:
1.Были ли пересмотрены тарифы для договоров страхования, заключаемых весной-летом 2003 г., по сравнению с тем же периодом прошлого года;
2.С какой периодичностью и (или) в зависимости от каких факторов меняются тарифы компании;
3.Как следует оценивать действующие на рынке тарифы – как обоснованные, демпинговые (заниженные) или как завышенные;
4.Какой фактор, характеризующий принимаемый на страхование дом, оценивается как важнейший при определении размера тарифа.
Обоснованность тарифов. В прошлом году многие московские страховщики говорили о демпинге, однако в этом году ситуация изменилась – все опрошенные страховщики отмечают, что тарифы обоснованы. Видимо, времена недобросовестной ценовой конкуренции уходят в прошлое, и страховщики стремятся научно обосновать свои тарифы.
Постоянство тарифов. Страховые компании регулярно пересматривают свои тарифы и устанавливают новые исходя из убыточности по данному виду страхования и ситуации на рынке. Таким образом, несмотря на то, что тарифы признаются обоснованными, отмечается необходимость их периодического пересмотра – следовательно, тарифы считаются обоснованными только применительно к данному моменту времени.
Факторы, влияющие на тариф, по признанию страховщиков, самые разнообразные, и перечислить их все не представляется возможным. Наибольшее влияние на величину тарифа оказывает материал постройки строения, что наглядно подтверждают также и данные таблицы 2.
2. Общие характеристики страхового покрытия
Тарифы и франшизы для строений различных типов; от каких факторов зависит тариф;
Чтобы более насколько возможно детальнее сравнить тарифы, мы предложили респондентам назначить тарифы для домов различных типов; ответы сгруппированы в таблице 2.
Таблица 2. Тарифы и франшизы для строений различных типов, %
* - при любом типе строений временная франшиза 5 дней (без осмотра), безусловная франшиза в размере остекления окон
Размер тарифов. Как и год назад, тарифы региональных компаний выше, чем у московских страховщиков. Это может свидетельствовать о том, что московский рынок – самый конкурентный в стране, и эта ситуация вряд ли изменится. В московском регионе живет подавляющее большинство состоятельного населения страны, и темпы роста благосостояния опережают данный показатель в других регионах[1].
Средние значения тарифов и в Москве, и в других регионах, за год заметно не изменились – во всяком случае, роста или снижения выявить не удалось.
Франшиза. Как показывает сравнение проведенного опроса с данными, полученными год назад, страховщики заметно реже предусматривают франшизу. Надо полагать, это – проявление конкуренции. Если тариф при этом заметно не возрастает, клиенту предпочтительнее отсутствие франшизы. Отсутствие франшизы является наиболее распространенной практикой, но это не означает, что при определенных условиях франшиза будет установлена.
Зависимость от франшизы. Как следует из таблицы 3, в случае, если устанавливается франшиза, это влечет в большинстве случаев снижение тарифа, но относительно не значительное. Этим еще раз подтверждается предположение, сделанное выше: манипулирование франшизой – конкурентный фактор.
Бой оконных стекол – наиболее вероятный ущерб. Опрошенные страховщики единогласно отметили, что при установлении франшизы в размере стоимости оконных стекол тариф понижается, так что такая франшиза является весьма желательной. Некоторые страховщики даже требуют установления подобной франшизы в обязательном порядке, что является вполне целесообразным требованием, поскольку окна наиболее подвержены повреждениям. Но следует ожидать, что франшиза в размере стоимости оконных стекол как обязательное условие будет все реже встречаться на рынке.
Год постройки. Все респонденты сообщили, что при страховании нового дома (10 лет) тариф будет ниже, чем при страховании старого. Однако год назад страховщики в один голос утверждали о повышении тарифа при страховании более нового дома. Здесь возможны два варианта обоснования сложившейся ситуации. С одной стороны, восстановление нового дома может обойтись гораздо дороже, поскольку при его постройке использовались современные и более дорогие материалы, поэтому и тариф выше. В то же время старый дом подвержен большему количеству рисков, следовательно, тариф повышается.
Сезонное страхование. Интересная ситуация сложилась при страховании домов только на время консервации или только на время постоянного проживания. В прошлом году при консервации загородных домов тариф уменьшался. В этом году отношение страховщиков к таким домам неоднозначно. Вполне может быть, что специалисты одних страховых компаний считают, что когда в доме никто не живет, существует большая вероятность возникновения страховых случаев, как-то: противоправные действия третьих лиц, пожар, поскольку за домом никто не следит. Специалисты других страховых компаний предполагают, что на время постоянного проживания следует увеличить тариф, поскольку зачастую сами обитатели дома являются источниками риска.
Аренда. При страховании дома на время сдачи в аренду тариф увеличивается, что является, надо полагать, правильной политикой со стороны страховых компаний, поскольку арендатор не обязательно заинтересован в сохранении имущества арендодателя: «чужое – не мое». В редких случаях заключается договор аренды, предусматривающий ответственность арендатора, достаточную для возмещения ущерба. В таких случаях интерес арендатора очевиден, и тариф может совпадать с тарифом для собственника.
В большинстве случаев страхователем выступает арендодатель-собственник. Практика, когда по условиям договора аренды арендатор страхует имущественные интересы арендодателя, менее распространена.
Скидки. Традиционно, системы скидок использовались страховщиками для привлечения клиентов. Поэтому можно ожидать, что скидки становятся все более привлекательными для страхователей. Так ли это, показывает сравнение данных таблицы 4 с данными, полученными год назад.
Традиционно страховщики предоставляют скидки при отсутствии претензий в связи с выплатами. Также скидка обеспечена при наличии охраны и прочих средств безопасности, что присуще и другим видам страхования, поскольку превентивные мероприятия снижают риск.
Некоторые страховщики справедливо, по нашему мнению, критикуют сам термин «скидка», считая предложение скидки признаком недобросовестной конкуренции. По их мнению, не следует говорить о скидке, когда риск ниже – менее высокий риск лишь позволяет установить меньший тариф. Но клиенты привыкли к этому термину, и если на вопрос, предоставит ли компания скидку, будет получен отрицательный ответ, это будет не в пользу страховщика. Будет необходимо объяснить, что слово «скидка» – это прежде всего рекламный ход.
Скидки, как правило, связаны как с личностью собственника дома, так и с конкретным домом. Это, в частности, означает, что человек, ранее страховавший недвижимость, приобретает в собственность новое строение, ему зачтется аккуратное обращение с имуществом, страховавшимся ранее.
Обычной практикой является переход скидок при смене страховщика. Если предыдущий страховщик не был замечен в демпинге, это оправдано. Но если клиент привык к необоснованно заниженным тарифам, страховщик будет вынужден привести веские аргументы в пользу того, почему раньше человек платил меньше, чем с него требуют теперь.
3. Тарифы по группам рисков
Тарифы по группам рисков; типовые исключения
Страховщикам предлагалось охарактеризовать состав и условия типового страхового покрытия для деревянных и кирпичных домов. Далее в таблице 5 перечислены следующие виды рисков, тарифы по каждому из них, и наиболее общие исключения.
Таблица 5. Страховое покрытие (тариф, в % и франшиза)
1.Пожар и сопутствующие риски;
2.Повреждение ветром, ливнем, иными погодными явлениями;
3.Действия третьих лиц (причинение ущерба конструктивным элементам дома, имуществу в доме и т.п.);
4.Оползень, смещение грунта и т.п. (местоположение дома не связано с подобными повышенными рисками);
5.Полный пакет.
Тарифы. Не все страховщики страхуют от отдельных рисков, некоторые предпочитают страховать лишь по полному пакету. Тарифы у различных компаний отличаются не сильно, видимо, страховщики солидарны в оценке вероятности возникновения различных рисков. У региональной компании тариф, традиционно, выше, чем у московских.
Исключения. Вопрос о том, какие обстоятельства снимают со страховщика обязанность выплачивать возмещение, сродни вопросу о факторах, влияющих на размер тарифа. Поэтому страховщики, как правило, затруднялись с ответом.
4. Страхование имущества на загородном участке
Какие объекты, находящиеся на участке (кроме основного дома) и по какому тарифу могут быть застрахованы.
Нам показалось интересным сравнить, насколько российская практика в отношении многообразия принимаемого на страхование имущества близка к зарубежной[2]. Данные, приведенные в таблице 6, вызывают оптимизм в отношении зрелости рассматриваемой страховой услуги, предлагаемой в России.
Таблица 6. Страхование имущества на загородном участке (кроме жилого дома)
Были выделены следующие объекты на загородном участке, которые подлежат страхованию:
1.Сауна на участке (дерево, 1 этаж);
2.Хозяйственная постройка (дерево, 1 этаж, не отапливается);
3.Детский развлекательный комплекс (лестница, качели и т.п.) стоимостью $2 тыс.;
4.Ограждение участка (3 м, штакетник) стоимостью $2 тыс.;
5.Ценные породы деревьев на участке (включая риск заболевания);
6.Мебель в доме ($3 тыс. по описи);
7.Иное имущество в доме ($3 тыс. по описи);
8.Садовая техника (мотокультиватор, газонокосилка и т.п. по описи) стоимостью $2 тыс.
Страховые компании охотно страхуют различные строения на территории загородного участка, однако лишь одна компания страхует ценные породы деревьев. Впрочем, мы ожидали, что ни один страховщик не возьмет на себя риск того, что дерево погибнет из-за болезни, но ошиблись.
Наблюдается заметная тенденция расширения перечня объектов, которые могут быть застрахованы на загородном участке. Год назад страховщики проявляли большую осторожность, а тарифы были выше. Это, надо полагать, объясняется тем, что данная область – одна из областей, в которых может быть достигнуто конкурентное преимущество. С другой стороны, с ростом благосостояния граждан наличие мотокультиватора или альпийской горки перестает быть экзотикой.
Отдельно остановимся на страховании объектов искусственного ландшафта.
5. Пример отечественной экзотики: страхование объектов искусственного ландшафта
Краткое описание покрытия
Значительную долю в структуре цены объектов искусственного ландшафта составляют работы по их проектированию и возведению; стоимость материалов часто меньше. В последнее время активно развивается страхование ландшафтных работ. Стоимость таких работ, тем более, если они произведены специализированными организациями, довольно высока.
Застраховать можно любые ландшафтные сооружения: скамейки, элементы архитектуры, альпийские горки и даже верхний слой земли – от вымывания или уничтожения огнем. Поскольку некоторые компании не страхуют отдельно растения, особенно экзотические, имеет смысл застраховать землю под ними. При наступлении страхового случая страховщик снимет остатки уничтоженного почвенного слоя и завезет новый – толщиной десять сантиметров. Тарифы здесь даже меньше, чем при страховании ландшафтов – 0,2%. Размер премии подсчитывают, исходя из стоимости сотки земли ($50 - 200) и вида почвы (чернозем, суглинок, торф). Нельзя застраховать посевы, приносящие урожай, это – самостоятельный вид страхования.
Стандартный пакет страхования ландшафтов компенсирует ущерб от пожаров, аварий водопроводных и канализационных систем, загрязнения вредоносными веществами (скажем, кислотным дождем) и от стихийных бедствий. Стандартный пакет обойдется дачнику в 0,2-5% от страховой суммы. При желании можно дополнительно застраховаться от противоправных действий третьих лиц – например, от кражи дорогой плитки с дорожек или вандализма, однако это примерно на 30% дороже стандартного пакета. Страховой суммой большинство компаний считают или стоимость восстановления ландшафта, или магазинную цену ландшафтного сооружения. Тут все зависит от типа застрахованного предмета. Например, укладка одной «сотки» газона в среднем стоит $500 – это восстановительная стоимость. А за разломанную садовую скамейку выплатят ее цену по чеку – предположим, $200.
Договор со страховщиком можно заключить на срок от одного года до 10 лет. Объекты ландшафта не страхуются отдельно от основного дома – это обычная практика.
Полис страхования ландшафтных сооружений приобретают немногие. По оценкам экспертов[3], на всем российском рынке не более 100 договоров страхования ландшафтов, заключенных с физическими лицами. Как правило, такие договоры нужны владельцам домов, стоимость которых превышает $100 тыс. Это может быть дом как временного, так и постоянного проживания. Данный вид страхования более востребован организациями. Страхуют, как правило, красиво оформленную территорию вместе со зданием, принадлежащим компании. Таких договоров на рынке, по оценкам экспертов, в три-четыре раза больше, чем договоров с физическими лицами.
6. Вопросы урегулирования убытков
Распространенные причины ущерба
Частота проявления факторов, приводящих к ущербу, напрямую определяет стоимость страхования от ущерба застрахованному имуществу.
Таблица 7. Наиболее частые причины ущерба
Наиболее распространенными причинами ущерба страховщики считают противоправные действия третьих лиц (ПДТЛ) и пожары. Это – классические риски, «ядро» страхового покрытия, и клиентов, скорее всего, в первую очередь интересует защита именно от этих рисков.
7. Отдельные особенности страхования загородных домов
Сезон повышенного спроса; страхование не принятых противопожарной службой и недостроенных строений
Таблица 8. Отдельные особенности страхования загородных домов
Большинство страховщиков согласны с тем, что в течение года спрос на страхование загородной недвижимости колеблется, и наибольшую активность страхователи проявляю весной, когда вспоминают про свои дачи, или осенью, когда готовятся к консервации строений.
Большинство респондентов отметили, что страхуют дома, не принятые противопожарной службой; достаточно лишь того, чтобы дом осмотрел эксперт страховщика. Такой подход представляется весьма разумным, поскольку эксперты страховой компании зачастую проводят более детальную проверку дома на предмет пожарной безопасности: как уже упоминалось выше, возникновение пожара является одной из самых частых причин ущерба. «Особенности» же приемки объектов противопожарной службой общеизвестны.
У страховых компаний нет единого мнения относительно страхования домов на этапе строительства. Некоторые страховщики подобного страхования не осуществляют, видимо считают, что риск слишком высок. Все компании, которые страхуют дома на этапе строительства, предлагают страховаться по специальным условиям страхования строительных работ. Зачастую страховщики придерживаются диаметрально противоположных точек зрения относительно определения тарифов при страховании строящегося дома: некоторые предлагают более высокие тарифы, чем готовый дом; другие, напротив, – понижают тариф.
Причины подобных разногласий, возможно, кроются в том, что специалисты одних страховых компаний большее внимание обращают на то, что строящийся дом подвержен большему числу рисков и тариф следует повышать, другие предполагают, что готовый дом дороже строящегося, поэтому тариф можно снизить.
8. Вопросы маркетинга
Роль различных каналов продаж;
В заключение Обзора традиционно представлена таблица относительно маркетинга в страховании загородных домов.
Таблица 9. Роль различных каналов продаж
Наиболее активно продукты по страхованию загородных домов продают страховые агенты и штатные работники страховщика. Примечательно, что немаловажную роль при продаже страховых полисов играют другие клиенты страховщика, рекомендующие страховаться по собственному опыту. Подобные рекомендации всегда положительно воспринимаются потенциальными клиентами. Это – очевидная национальная особенность, и не только рассматриваемого вида страхования. Ситуация, в целом, повторяет прошлогоднюю.
9. Некоторые проблемы рынка
Какие проблемы страховщики считают наиболее существенными
Несмотря на то, что рынок страхования загородной недвижимости активно развивается, определенные проблемы все-таки существуют.
Среди проблем развития рынка страхования загородной недвижимости страховщики выделили следующие (в порядке убывания остроты проблемы):
-развитие агентской сети;
-низкая страховая культура населения;
-невысокий уровень жизни, и, как следствие, низкая платежеспособность населения.
Существование вышеперечисленных проблем нельзя оспорить, причем они присуще не только рынку страхования загородной недвижимости, но и всему страховому рынку в целом. С постепенным развитием экономики и повышением уровня жизни населения подобные проблемы исчезнут.
10. Специализированные страховые программы, предлагаемые страховщиками
Краткое описание условий страхования
Страховщики продолжают совершенствовать технологии заключения договоров страхования недвижимости и разрабатывают новые программы страхования недвижимости, принадлежащей частным лицам. Далее перечислим некоторые разработки страховщиков[4].
«Нефтеполис»: Компания предлагает своим клиентам 10-процентную скидку при одновременном страхованиидачи (квартиры) и автомобиля. Оплатить страховой взнос можно в рассрочку. После первого безубыточного года страхования компания гарантирует своим клиентам дополнительную 10-процентную скидку. Впервые в этом сезоне «Нефтеполис» страхует типовые городские квартиры со стандартной отделкой без осмотра на сумму до $50 тыс. Цена полиса составляет 0, 65% от стоимости квартиры. Дачи и загородные строения стоимостью до $10 тыс. страхуются с предоставлением документов на землю и фотографий.
«РУКСО»: Компания РУКСО разработала новые недорогие программы страхования для граждан, ремонтирующих свое жилье («Интерьер-2») или только завершивших этот процесс («Интерьер-1»). Договор заключается на выбранный страхователем срок. По программе «Интерьер-1» новая отделка помещения может быть застрахована от убытков, к которым могут привести чрезвычайные ситуации в соседних квартирах: повреждение средствами пожаротушения, залив в результате аварий систем водоснабжения, отопления, канализации. Стоимость программы составляет около 0,15% в год от суммы, потраченной на ремонт квартиры. По полису «Интерьер-2» страхуется ответственность владельца недвижимости за причинение вреда соседним квартирам в случае нарушения конструкций, залива из-за неправильного подсоединения коммуникаций и т.д. Стоимость такого годового полиса - 0,5% от лимита ответственности, выбранного самим клиентом при заключении договора страхования.
«Россия»: Компания «Россия» подготовила новый продукт - полис «Рациональный», который предлагается клиентам, застраховавшим свой автомобиль от угона и ущерба. По этому полису любая недвижимость, включая загородные строения, а также имущество в квартире, может быть застрахована без предварительного осмотра на сумму до $100 тыс., а ответственность ее владельца - еще на $10 тыс. Программа предусматривает возмещение убытков, наступивших вследствие пожара, взрыва, залива водой, стихийных бедствий и противоправных действий третьих лиц. Стоимость страховой защиты по полису «Рациональный» составляет всего $280 в год. Обычный полис с таким объемом ответственности стоит около $600».
«Прогресс-Гарант»: Чтобы процесс заключения договоров страхования домов и квартир был для клиентов максимально комфортным, сотрудники компании разработали специальную электронную форму анкеты-заявления на страхование с автоматическим расчетом стоимости полиса. Анкету клиенты получают по электронной почте и после заполнения отправляют специалисту компании. Готовый страховой полис можно получить либо в офисе, либо при вызове страхового представителя на дом. Стоимость страхования при этом не увеличивается. Кроме того, до 30 сентября действуют 10-процентные скидки при страховании загородных строений, квартир и гражданской ответственности жильцов. По желанию клиента мы можем установить страховую сумму не только в рублях или долларах, но и в евро.
«ГУТА-Страхование»: «Этим летом мы ввели ряд новых продуктов. Теперь годовые экспресс-полисы страхования квартир и домов от всех рисков на сумму в $15 тыс. стоят от $45 и оформляются без описи и осмотра буквально за 10 минут. Дорогие загородные дома стоимостью от $250 тыс. у нас можно застраховать в рамках специальной программы по цене 0, 26-0, 36% от страховой суммы в год, что почти вдвое ниже среднерыночных тарифов. Если в комплексе страховать квартиру, все, что в ней имеется, и свою гражданскую ответственность на случай залива соседей, то годовой полис обойдется всего в 0, 3% от страховой суммы. Взносы можно оплачивать поквартально или по полугодиям».
«Страховой Дом ВСК»: Для упрощения процедуры продаж продуктов по страхованию недвижимости в компании разработали специальные полисы мгновенного страхования «Антириск» со стандартным набором рисков. Клиент выбирает из предложенных вариантов объект и срок страхования, размер страховой суммы, уплачивает страховой взнос и получает полис. По такому полису отделка страхуется на сумму от 15 тыс. до 150 тыс. рублей, домашнее имущество - на сумму от 30 тыс. до 300 тыс. рублей, гражданская ответственность владельцев жилых помещений - на сумму от 10 тыс. до 300 тыс. рублей. Срок страхования - от 3 до 12 месяцев. К примеру, страхование домашнего имущества на сумму 300 тыс. рублей и отделки на 150 тыс. рублей по полису «Антириск» обойдется в 1000 рублей в год.
«ПАРИ»: Сегодня большинство руководителей предприятий задумываются об эффективной системе мотивации своих сотрудников. В ПАРИ была разработана специальная дисконтная программа «Страховые премии», которая является удобным инструментом стимулирования работников любой компании. Руководителю организации мы вручаем бессрочную дисконтную пластиковую карту, которой может воспользоваться он сам, а потом передать любому своему подчиненному в качестве поощрения. Предъявителю карты при покупке полиса страхования квартиры, дачи, загородного дома, автомобиля и другого личного имущества в ПАРИ предоставляется дополнительная скидка в зависимости от уплаченного клиентом взноса. Минимальная скидка составляет $20.
«Столичное страховое общество»: В компании в рамках программы страхования имущества физических лиц, разработаны 4 новых страховых продукта – «индивидуальный/квартира», «индивидуальный/строение», «популярный/квартира», «популярный/строение» – позволяющих каждому выбрать для себя самый оптимальный вариант страхования. В новой программе особое внимание уделено страхованию загородных домов и имущества в домах временного проживания (например, на дачах). Продукты «популярный/квартира» и «популярный/строение» предполагают страхование по полному пакету: пожар, взрыв, повреждение водой, стихийное бедствие, падение пилотируемых летательных объектов, противоправные действия третьих лиц. Продукты «индивидуальный/квартира» и «индивидуальный/строение» позволяют клиенту при страховании имущества самому выбрать необходимые ему риски. Стали более гибкими условия и порядок принятия имущества на страхование. Теперь без осмотра эксперта, при наличии документов, подтверждающих стоимость имущества, на страхование принимаются квартиры стоимостью до 20 тыс. долларов США и загородные строения стоимостью до 10 тыс. долларов США, а также отделка, инженерное оборудование и домашнее имущество стоимостью до 2,5 тыс. долларов США.