Формирование земельного рынка Подмосковья
В соответствии с данными государственной статистической отчетности площадь земель Московской области составляет 4579,9 тыс. га. Из них по функциональному назначению преобладают земли лесного фонда (порядка 40%). Древесно-кустарниковая растительность занимает как видно из цифр значительные площади. Следующей глобальной категорией земель в Подмосковье представлены земли сельскохозяйственного назначения (примерно 38%). На долю поселений приходится 11 % площади, а земли промышленности и иного специального назначения, так же как земли запаса составляют примерно 3% от общей площади. К оставшейся части области относятся водный фонд и земли особо охраняемых территорий.
По действующему законодательству сделки с землей возможны из состава земель сельскохозяйственного назначения и земель поселений, куда входят территории городов, сельских населенных пунктов, деревень. Возможен также оборот земель запаса, но здесь следует оговориться, что на данную категорию нельзя делать ставки в связи с ее неопределенностью в области. Участки лесного фонда, земли обороны и им подобные земли, находящиеся в федеральной собственности, или изъяты из оборота, или ограничены в обороте и не подлежат отчуждению. Именно с этим связана тенденция ежегодного уменьшения площадей сельскохозяйственного назначения. А особенности земли Московской области, характеризующиеся высокой степенью антропогенной освоенности и техногенной нагрузки, способствуют подобному уменьшению за счет постоянно увеличивающихся площадей под застройкой и инфраструктурой.
Несмотря на имеющиеся ограничения оборотоспособности, с начала земельной реформы в России и по мере развития земельного законодательства оборот земли увеличился в целом по стране. И Подмосковье здесь не только не является исключением, но, скорее наоборот, является лидером по количеству осуществляемых сделок, к которым можно отнести: обязательное переоформление прав на землю, приватизацию земли, сделок купли-продажи, дарения, наследования. Земель поселений и сельскохозяйственного назначения Московской области вполне достаточно для совершенствования земельного рынка и наращивания объемов оборота. Для подтверждения приведем статистику: в 2004г. было совершено более пятидесяти тысяч сделок только по купле-продаже земельных участков, из них двадцать семь тысяч среди земель поселений. Участки в основном использовались для коммерческого, жилищного, административно-торгового назначения. В целом рост числа сделок с земельными участками в области распределялся следующим образом: на 11% - в 2002г., на 24% - в 2003г., на 30% - в 2004г.
В связи с нарастанием активности на земельном рынке Подмосковья происходит перераспределение государственной и муниципальной собственности на землю среди юридических и физических лиц. Сюда прежде всего относится выкуп земельных участков, находящихся на праве постоянного бессрочного пользования, исходя из федерального закона от 25.10.2001г. №137-ФЗ, в котором указываются возможные ценовые пределы стоимости земли в зависимости от численности населения городов и районов. Собственники уже имеющихся жилых домов и других строений и сооружений также имеют право выкупить земельные участки под своими зданиями. Появилась возможность у садоводов и огородников оформить земельные права, при этом цена земли устанавливается не выше нормативной стоимости.
Таким образом, доля частной собственности на землю в Московской области на настоящий момент составляет порядка 31% от общего числа. По утверждению губернатора Московской области Бориса Громова в руках частников только трех областных районов находится около 100тыс. га земли, которую они «придерживают из экономических выгод».
Однако, права собственности на многие участки не оформлены в соответствии с действующим законодательством. В данном случае для пользователей земельных участков существует риск, что территории могут быть признаны бесхозными и изъяты в соответствии с нуждами государства или муниципалитетов.
Следует отметить, что, несмотря на явное развитие земельного рынка Подмосковья и рост количества сделок с землей, существуют значительные сдерживающие факторы. Так, неэффективность системы разграничения государственной собственности на землю, а точнее сказать практически полное отсутствие оной, оборачивается многочисленными спорами и большими материальными и техническими затратами пользователя земельного участка, желающего оформления земельных отношений. К негативным моментам сегодняшней действительности можно также отнести чрезмерное количество согласующих органов, участвующих в решении о предоставлении, изъятии и переводе земельных участков из одной категории в другую. Все это сказывается на объемах сделок, связанных с землей.
В целом первичный рынок земли Подмосковья колоссален и может быть оценен миллионами долларов, правительство Московской области это хорошо понимает и периодически производит переоценку земель и пока не очень торопится с полномасштабным открытием земельного рынка. Хотя первые попытки проведения земельных торгов с предложениями земельных участков под жилую застройку, как того требует новый Градостроительный кодекс, были сделаны Фондом имущества Московской области еще в 2003г, когда проводился земельный аукцион, и на продажу выставлялось почти 70 га подмосковной земли. Однако, первый опыт был не очень успешным: выкупная цена ненамного превысила стартовую, а количество покупателей было малым. По мнению правительства Московской области, реализация земельных участков на аукционах дает возможность пополнения областного бюджета и формирования прозрачного земельного рынка. Для этого подмосковное правительство снизило минимальные цены на продажу земли с аукциона, правда, рассчитывая на готовность потенциальных покупателей повышать цену в ходе аукциона. Целесообразно отметить, что положительный исход проведения торгов может также зависеть от возможности рассрочки оплаты стоимости земли, что позволит привлечь внимание к аукционам большее число заинтересованных покупателей.
Таким образом, в Московской области реально действующим и динамично развивающимся земельным рынком является вторичный. Сразу следует оговориться, что данный сегмент рынка пока не полностью структурирован и не всегда открыт и прозрачен, что рождается общей Российской спецификой развития рынка недвижимости. Здесь можно найти дачный участок площадью 6 соток наравне с земельными наделами из категории сельскохозяйственного назначения большой площади (например территории бывших колхозов и совхозов) или территориями бывших пионерлагерей, равно как и баз отдыха с подведенными коммуникациями. Но вторичный рынок больших землеотводов в Московской области, который интересен инвесторам и крупным игрокам рынка недвижимости пока только формируется. И спрос пока находится в радиусе 40-60 км от Москвы, но постепенно он будет расширяться. Основными критериями спроса как всегда являются местоположение. Живописность места на берегу водоема или в непосредственной близости от лесного массива увеличивают стоимость земельного участка и рождают заинтересованность его получения. По-прежнему важным моментом является наличие подведенных коммуникаций и транспортная доступность. Любые улучшения в виде зданий, строений и сооружений могут рассматриваться двояко: если они должны подлежать сносу, соответственно стоимость земельного участка несколько снижается; и наоборот, если имеющиеся строения не входят в противоречие с планом развития территории и могут быть в дальнейшем использованы, то их стоимость увеличивает стоимость самого земельного участка.
На вторичном земельном рынке Подмосковья наряду с ростом количества сделок очевиден пропорциональный рост цен, который по оценкам специалистов в ближайшее время будет набирать обороты. Как уже отмечалось, предложения на вторичном рынке очень разнообразны. Таким образом, ценообразование далеко не регулируемо и каждый собственник оценивает предлагаемый объект, исходя из собственных представлений о ценообразовании. Специфика земельного ценообразования разумеется связана с качеством земли, как ресурса, а темпы удорожания земли с развитием территорий под загородное жилье и повышение его стоимости. В дальнейшем покупатели будут все больше ориентироваться на инвестиционную привлекательность областных земельных массивов. Высокая стабильность земли Московской области, а также возможность увеличения доходности все больше притягивает институциональных и частных инвесторов. Сегодня, таким образом, налицо большой интерес к земле Подмосковья. В связи с этим рост цен может идти разными темпами в зависимости от спроса. Активное освоение областного земельного рынка еще связано с тем, что Московские инвесторы распределили земельные участки внутри города, как объекты инвестирования, на несколько лет вперед. Поэтому единственной возможностью развития территорий и вложения капитала становится земельный рынок Московской области. При этом районные администрации заинтересованы в приходе новых инвесторов, так как появляется возможность аккумулировать гигантские суммы за счет нового строительства.
Подводя итог, можно сказать, что земельный рынок Подмосковья находится на стадии формирования (хотя и не на первой ступени), при этом он динамично развивается и расширяется. Сегодня очевиден интерес в освоении территорий не только ближайшего Подмосковья, но и дальнего, чему способствует инвестиционная привлекательность областной земли за счет близости к федеральному центру. А постоянное совершенствование земельного законодательства в целом и приведение областных правовых нормативных актов в соответствие с федеральными нормами только расширяют возможности легализации данного сегмента рынка недвижимости.