Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга

Содержание:

   Вечный спор.
   Интерес для инвесторов.
   Качественная миграция.
   Уровень несоответствия.
   Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости Москвы и Петербурга.
   Всеобщая децентрализация.
   Трудности укрупнения.

Офисная недвижимость Москвы и Петербурга развивается различными темпами. В силу своей большей экономической привлекательности Первопрестольная давно обогнала Северную столицу как по качественным, так и по количественным показателям. Однако, анализируя процессы московского рынка, можно сделать выводы о том, как в дальнейшем будет развиваться данный сегмент в городе на Неве.

Вечный спор.

Москва на протяжении многих лет являлась основным российским городом, привлекающим в коммерческую недвижимость активные потоки отечественных и иностранных инвестиций. Прежде всего, именно в столице появились новые форматы объектов доходной недвижимости, зародился рынок профессионального управления бизнес-центрами, а за последние десять лет были введены в эксплуатацию сотни тысяч квадратных метров современных офисных площадей.

Выход иностранных инвесторов на рынок коммерческой недвижимости Москвы был зафиксирован еще в середине 1990-х годов. Вместе с тем, началась активная реализация проектов по строительству высококлассных бизнес-центров. Уже к 1997 году общая площадь действующих офисных зданий класса А в столице, по данным консалтинговой компании Noble Gibbons, составила более 150 тыс. кв. метров. А к концу 1998 года этот показатель увеличился до 250 тыс. квадратных метров.

К тому времени в Петербурге было введено в эксплуатацию всего три бизнес-центра высшей категории: "Атриум", "Дом белых ночей" и "Золотая Казанская". В городе тогда, как и сейчас, в основном развивался рынок редевелопмента, не предусматривающий создания офисных комплексов высокого качества. В течение почти пяти лет после экономического кризиса 1998 года в эксплуатацию вводились только бизнес-центры классов В и С.

Интерес для инвесторов.

Но, как известно, по мере роста конкурентной среды доходность инвестиций в коммерческую недвижимость неминуемо падает. По словам генерального директора London Consulting&Management Company Татьяны Скаландис, подобное "влияние времени" не смогла обойти ни одна европейская столица - ни Лондон, ни Вена, ни Париж...

Так, в главном городе Великобритании доходность инвестиций в офисную недвижимость сегодня составляет всего около 5%, в Варшаве - 8 процентов. Не удалось избежать снижения возврата инвестиционных вложений и в Москве. За последние несколько лет, по утверждению директора Департамента офисной недвижимости Группы Компаний "Бекар" Алексея Чижова, данный показатель снизился с 20-25% до 1-14 процентов. Кроме того, окупаемость бизнес-центров в Западной Европе составляет 15 лет. Московский рынок по заданной схеме приближается к этим показателям - 6-8 лет (тогда как сроки окупаемости офисных проектов в Петербурге все еще не превышают 4-6 лет).

Такое положение дел на рынке доходной недвижимости Белокаменной заставило крупных инвесторов и девелоперов обратить внимание на другие города-миллионеры России. Как утверждают специалисты, в большинстве региональных городов основным тормозом развития проектов в секторе коммерческой недвижимости является непрозрачность рынка: отсутствие регулярных исследований и мониторинга, противоречивость информации, представляемой различными источниками. На этом фоне достаточно изученный к настоящему моменту рынок офисной недвижимости Петербурга с его пока относительно высокой доходностью в 17-20%, опережающей не только Европу, но и Москву, стал представлять наибольший интерес для инвесторов.

Качественная миграция.

Динамика развития рынка коммерческой недвижимости двух столиц по-прежнему несопоставима. По данным аналитиков ГК "Бекар", общий объем предложения офисных помещений в Москве сегодня составляет около 13,2 млн. кв. м, в Петербурге - лишь 3,2 млн. квадратных метров. При этом на площади в московских бизнес-центрах классов А и В приходится 4 млн. кв. м от общего показателя. В Северной столице доля офисных комплексов высших категорий составляет чуть более 300 тыс. кв. м из всего объема предложения в бизнес-центрах.

Число площадей класса С как в Первопрестольной, так и в городе на Неве близко в процентном соотношении (60% и 64%, соответственно), но существенно разнится по количественным показателям: 6 млн. кв. м в Москве и 545 тыс. кв. м в Северной столице.

В итоге, рынок помещений в составе бизнес-центров всех классов главного российского города на конец первого полугодия этого года оценивается специалистами в 10 млн. кв. м площадей, петербургский - в 850 тыс. квадратных метров. На сегодняшний день в Москве рынок зданий, попадающих под категорию деловых центров, составляет почти 80% от общего объема офисных площадей. В Петербурге этот сегмент занимает не более 30 процентов.

Вообще, сравнивать рынки офисных зданий двух столиц - занятие нелегкое и, как говорится, неблагодарное. Поскольку представления о качественных площадях в этих городах значительно разнятся. А единая утвержденная унификация бизнес-центров до сих пор отсутствует. В Белокаменной, согласно классификации Московского исследовательского форума (в его состав входят практически все крупные консалтинговые компании города), бизнес-центрами классов А и В называют качественные современные здания, в категорию С внесены все "отечественные" помещения, переоборудованные под офисные цели. Причем большинство московских консультантов вообще не рассматривает этот сегмент, считая его малоинтересным и бесперспективным. В Петербурге же термином "бизнес-центр" обозначают не только вновь построенные офисные здания, но и реконструированные устаревшие административные корпуса НИИ или даже бывшие заводские площадки.

Уровень несоответствия.

Темпы роста рынка бизнес-центров по итогам первого полугодия 2005 года в Москве и Петербурге вполне сопоставимы: 9,5 и 6,3 процента. По данным компании Blackwood, общий объем вновь созданных офисных центров в Первопрестольной за рассматриваемый период составил 350 тыс. квадратных метров. Около 45% из них пришлось на деловые центры класса А и примерно 55% - класса В. Ввод площадей класса С, по экспертным оценкам ГК "Бекар", достиг в столице отметки в 70 тыс. кв. м (около 15% от общего объема рынка).

В Петербурге в эксплуатацию за первые полгода было введено чуть более 50 тыс. кв. м офисных площадей в составе бизнес-центров. Большая их часть, как и в прошлом году, относится к классу В - 86%, классу С принадлежит 14 процентов. Открытие новых деловых комплексов наивысшей категории в этом году так и не случилось, несмотря на то что к вводу было заявлено более 38 тыс. кв. м площадей класса А (данные компании Astera).

По прогнозам специалистов, в Москве объем введенных площадей высшего класса к концу этого года пополнится на 800-850 тыс. кв. м и достигнет отметки 1,85 млн. квадратных метров. Этот показатель превышает даже объем рынка бизнес-центров Северной столицы в целом: 895-900 тыс. кв. м (по данным ГК "Бекар"), и 941 тыс. кв. м (по мнению аналитиков London Consulting&Management Company).

Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости Москвы и Петербурга.

Всеобщая децентрализация.

Несмотря на разницу в объемах вводимых в эксплуатацию офисных площадей, тенденции развития данного сектора рынка близки в обеих столицах. По оценкам специалистов, петербургский рынок отстает от московского в среднем на два-три года. При этом Первопрестольная на столько же отстает от других европейских столиц, на основании чего можно сделать вывод, что российский рынок коммерческой недвижимости в целом повторяет путь Европы (хотя и с учетом местной специфики). Следовательно, опыт московских девелоперов и инвесторов делает более прогнозируемым изменение рынка России.

В настоящее время офисная недвижимость Москвы характеризуется высоким спросом вкупе со значительными объемами ввода новых площадей, а также незначительным ростом уровня свободных помещений вместе с повсеместно повышающимися ставками аренды. То же самое можно сказать о рынке офисной недвижимости Петербурга. С той лишь разницей, что количество свободных от арендаторов площадей в городе практически не увеличивается.

Еще одна общая черта, присущая двум центральным городам России, постепенная децентрализация размещения объектов офисной недвижимости. Нехватка участков под застройку в пределах Садового кольца в Москве приводит к увеличению проектов бизнес-центров, реализуемых вне центра, а также к возникновению бизнес-парков за пределами МКАД. Ограничения по застройке в центральной части Петербурга, в свою очередь, приводят к тому, что при общем отставании рынка процесс децентрализации идет в городе на Неве еще более быстрыми темпами. Так, по предварительным итогам текущего года, лидерами по вводу в эксплуатацию новых площадей в составе бизнес-центров станут не только центральные районы, но и территории вне исторического центра - Петроградский, Красногвардейский, Выборгский районы.

Трудности укрупнения.

Не менее важная тенденция столичных рынков офисной недвижимости - увеличение запрашиваемых к аренде помещений в составе действующих бизнес-центров. Хотя само понятие "крупные площади" понимается участниками рынка по-разному. В Москве запросы на офисные площади до 100 кв. м составляют 25%, на 100-200 кв. м - также 25%, на 200-400 кв. м - 28%, на 400-800 кв. м - 12% и на 800 и более кв. м - 10 процентов. При этом спрос с каждым годом все более перераспределяется в пользу более крупных помещений.

В Петербурге помещениями небольшой площади считаются офисы размером 40-50 квадратных метров. Если раньше около 50% арендаторов запрашивали офисные помещения именно такого размера, то в настоящее время их доля сократилась до 20 процентов. Причем как в бизнес-центрах класса В, так и в офисных зданиях класса С. В бизнес-центрах класса В также высоким спросом пользуются помещения размером 100-200 кв. м (21%) и более 500 кв. м (28 процентов).

Естественно, так называемое укрупнение площадей усиливается благодаря предложению. Владельцам бизнес-центров сдавать в аренду небольшие помещения (до 100 кв. м) невыгодно, поскольку это увеличивает количество арендаторов на объекте и, соответственно, усложняет процесс управления зданием. В итоге, одной из наиболее острых проблем для малого и среднего бизнеса Москвы и Петербурга сегодня является аренда помещений от 50 до100 кв. метров. Доля предложения таких площадей в общей структуре рынка невелика. Снять помещение небольшого размера в качественных бизнес-центрах довольно трудно, а чаще - невозможно.

При этом опасения ряда консалтинговых компаний по поводу перенасыщения рынка офисных площадей не оправдываются ни в отношении Москвы, ни Петербурга. Несмотря на начавшуюся миграцию арендаторов в более качественные офисы, старые здания удерживают заполняемость, близкую к 100 процентам.

Автор:

Источник: АН Becar