Обзор рынка недвижимости (I квартал 2005 года)
Содержание:
1. Макроэкономические показатели
2. Обзор рынка офисных помещений
3. Обзор рынка торговых помещений
1. Макроэкономические показатели
Показатели экономического роста достигли рекордно низкого уровня в январе (4,2%), после чего продемонстрировали стабильный рост в феврале и марте, сопровождаемый повышением спроса в производственном роста в секторе и. секторе услуг. Несмотря на то, что показатели экономического первом квартале были самыми низкими за последние два года, сравнение тенденций начала года с теперешними предполагает усиление темпов роста экономики и расширение его сферы.
1.5,3%-ньй показатель инфляции, достигнутый в первом квартале, предполагает, что достижение показателя 8,5%, запланированного правительством в начале года, невозможно; новый прогноз, составляющий 10%, также вряд ли может быть достигнут.
2. Международные резервы, благодаря продолжавшемуся росту, достигли рекордного уровня и составили $137,4млрд. в конце первого квартала 2005 года.
3. Прямые иностранные инвестиции в 2004 году достигли уровня $9,4 млрд. Наиболее значимые инвестиции начала2005 года представлены ниже:
а). Автомобильный концерн Renault открыл завод в Москве. Инвестиции оцениваютсяв $250 млн. Renault планирует производить 60000 автомобилей в год с дальнейшим увеличением производственных мощностей.
б). Индийская государственная компания Oil - and Natural Gas Corp в течение нескольких лет планирует ряд сделок общей стоимостью $25 млрд.
в). Coca-Cola объявила о намерении приобрести второго по величине российского производителя соков Мултон.
г). Американский пищевой концерн Heinz ведет переговоры о создании совместного предприятия с компанией «Петросоюз», ведущим российским производителем пищевых продуктов.
д). Крупный британский розничный оператор Dixons: заключил соглашение, дающее право на приобретение контрольного пакета розничной сети Эльдорадо за $1,9 млрд. до 2011 года при условии покупки 10% акций до 2008 года.
е). Розничные продажи поднялись на 10% по сравнению с первым кварталом 2004 года.
ж). Индекс RTS был относительно стабилен в течение данного периода и на конец 1-го квартала составлял 669.
2. Обзор рынка офисных помещений
В первом квартале 2005 г, на московском ринке офисных: помещений наблюдался рост спроса; и предложения. Совокупный объем; сделок составил: более чем 220000 кв.м., что на 60% больше, чем в первом квартале 2004 г. Около 200000 кв.м. офисных помещений международного стандарта было введено в эксплуатацию в данный период. Доля свободных площадей класса А осталась на низком уровне (2,5%), а доля свободных помещений класса В продолжает снижаться (8,5%).
Компания Noble Gibbons также рада сообщить о некоторых важнейших достижениях и результатах своей работы:
1). Общая площадь офисных помещений, сданных в аренду и проданных при участии Noble Gibbons в 1 квартале2005 года возросла и&59% по сравнению с аналогичным показателем 2004 года.
2). Компания Noble Gibbons представляла интересы компании; Enka по сдаче в аренду помещений площадью 12 000 кв.м.; во втором здании «Башня на Набережной»: двум ведущим международным корпорациям.
3). Компания Noble Gibbons заключила договор на управление зданием бизнес-центра Central City Tower на Овчинниковской набережной (класс А, общая площадь - 25000 кв.м).
Некоторые крупные сделки:
1). Компания Вымпелком арендовала 14000 кв.м. в комплексе Wave Building (проспект Академика Сахарова, 8).
2). Citibank арендовал 5200 кв.м. на Профсоюзной, 61.
3). Компания LG Electronics арендовала 4 000 кв.м.в. бизнес-центре Capital Plaza.
4). Компания Ruhrgas KG арендовала 1200 кв.м. во втором здании комплекса «Башня на Набережной».
Предложение
Около 200000 кв.м. офисных помещений международного стандарта было введено в эксплуатацию в 1 квартале 2005 года, из них 70000 кв.м. - офисные помещения класса А. Среди проектов, завершенных в 1 квартале 2005 года:
1. Балчуг Плаза (Садовническая наб., 1) - 15200 кв.м.
2. Central City Tower (Овчинниковская наб., 22) - 19000 кв.м.
3. Аквамарин Бизнес Центр (Озерковская наб., 28) - 11000 кв.м
По нашим оценкам, объем нового строительства до конца 2005 года составит еще около 500000 кв.м.
Крупнейшие объекты, планируемые к вводу в эксплуатацию до конца 2005 года:
Бизнес-Парк «Крылатские Холмы» (фазы 1-4) - 58000 кв.м.
Capital Plaza - 38000 кв.м.
Аврора Бизнес Парк Фаза 2 - 38000 кв.м.
Башня на Набережной, Здание В - 30000 кв.м.
Объём заключенных сделок
Общий объем сделок, заключенных в 1 квартале 2005 года, на 60% превышает аналогичный показатель 2004 года. Средние запрашиваемые арендные ставки на помещения класса А (включая операционные расходы, не включая НДС) составили $675/кв.м./год.
Анализ сделок, заключенных в 1 квартале 2005 года:
1. Доля иностранных компаний в заключенных сделках составила 36% (в 1 квартале 2004 года - 24%)
2. Договоры аренды на здания, находящиеся в процессе строительства, составили 18% от общей доли арендованной площади.
3. Обзор рынка торговых помещений
Общая площадь торговых центров
Совокупная торговая площадь торговых центров, сданных в 2004 году, составила 375000 кв.м. Количество общей площади качественных торговых центров приблизилось к 2 млн. кв.м. (около 140 кв.м. на 1000 жителей Москвы). В 2005 году ожидается ввод еще как минимум 600 000 кв.м.
В 1 квартале 2005 г. открылись: офисно-торговый центр «Аркадия» (общая арендуемая площадь торговой части - 7500 кв. м), ТЦ «Варшавский» (общая арендуемая площадь - 15000 кв. м).
Арендные ставки
Заметного колебания арендных ставок в торговых центрах в 1-м квартале не происходило. По мере усиления спроса на помещения под банковские отделения, предприятия общественного питания, могут немного возрасти средние базовые арендные ставки для популярных торговых коридоров и улиц с высокой пешеходной проходимостью. Средняя доля свободных помещений по 11 основным торговым улицам с января по март 2005 г. включительно не превышала 1%.
Аренда в торговых центрах для якорных арендаторов (свыше 2 500 кв.м.) варьируется от 100 до 250 долларов за кв.м. Распределение ставок по профилям арендаторов и площадям приведено в следующей таблице.
Новости рынка
Выход на рынок новых компаний
1. Вторая в мире розничная сеть Carrefour готовится в этом году начать работу в России. В отличие от Auchan, Carrefour собирается открывать свои магазины в России на условиях франшизы.
2. Английская сеть Debenhams намеревается открыть свой универмаг площадью 2 000-4 000 кв.м. под своей маркой в «Детском Мире».
3. «Эльдорадо», крупнейшая российская розничная сеть бытовой техники и электроники (оборот за 2004 г. по оценкам компании составил $2,5 миллиардов), запускает новый проект - сеть магазинов премиум-класса «Плазма Плаза».
4. Первый в России гипермаркет Castorama откроется до конца года в Санкт-Петербурге на Дальневосточном шоссе.
Расширение и региональное развитие
1. Корпорация Wal-Mart Stores объявила о выходе из переговоров с турецкой группой Кос Holding AS, совладельцем компании «Раменка». Причина - высокие инвестиционные риски. Экспансия крупнейшей розничной компании Wal-Mart в Россию откладывается на неопределенное время.
2. Первый гипермаркет сети REAL откроется в торговом центре «Радуга» на проспекте Космонавтов. ЕБРР одобрил предоставление 10-летнего синдицированного кредита в размере 65 млн евро и предоставит половину этой суммы. Участниками синдиката также выступят Raiffeisen Zentralbank Osterreich AG (Австрия) и ЗАО «Райффайзенбанк Австрия» (Россия), каждый из которых инвестирует по 16,25 млн. евро.
3. Специально для российских регионов шведский концерн IKEA разработал единый формат торговых центров. Региональные комплексы «Мега» будут представлять собой единое здание площадью около 110000 кв. м., стоимостью $100-150 млн., где помимо IKEA разместятся продовольственный гипермаркет, магазин формата DIY и еще около 100 арендаторов. Первые такие комплексы будут построены в Казани и Нижнем Новгороде.
4. Британской сети Kingfisher, которая планирует открыть в Москве и Петербурге несколько магазинов Castorama, «Пятерочка» и торговый дом «Перекресток» предложили площади, смежные со своими супермаркетами.
5. Banan-a-mama, единственная сеть детских товаров в формате cash & carry в Европе, приняла решение о формировании общероссийской сети. Всего в 2005 году, к 4-м существующим магазинам, планируется открыть еще 15 (включая такие города, как Красноярск, Екатеринбург, Уфа, Санкт-Петербург и Пермь). В городах с населением менее 500 тысяч человек будет продаваться франшиза.
Новые проекты
«Дон-Строй» инвестирует проект многофункционального торгово-развлекательного центра в районе метро «Щукинская» общей площадью 98,8 тыс. кв. м., вмещающего супермаркет, магазин бытовой техники и электроники, торговые галереи, ресторанный комплекс, многозальный кинотеатр, зону развлечений, трехуровневую парковку на 700 м/м. Общая стоимость проекта составляет 103,5 млн. долларов США, планируемый срок завершения строительства - февраль 2006 г.
Крупные сделки
1. Финский холдинг Kesko заключил сделку по приобретению 100% акций магазинов "Строймастер". Петербургская сеть может обойтись финнам почти в 20 млн евро.
2. Сеть дискаунтеров "Пятерочка" сделала "Копейке", одному из своих главных конкурентов, предложение о покупке. Сеть «Копейка» оценивается в $100-120 млн.
3. ТД «Перекресток» и «Седьмой Континент» официально объявили, что ведут переговоры об объединении. Существует вероятность, что в результате появится новая розничная сеть. Сеть «Перекресток» сегодня насчитывает 108 магазинов в России, «Седьмой Континент» - 90.