Обзор рынка недвижимости Москвы в 2005 году

   Содержание:

   Макроэкономические показатели
   Офисные помещения
   Инвестиционный рынок
   Классификация зданий
   Типовые коммерческие условия
   Торговые помещения
   Складские помещения

   В 2005 году на российском рынке недвижимости ожидается продолжение динамичного роста. Спустя пятнадцать лет после прихода рыночной экономики рынок стал достаточно прозрачным для того, чтобы действующие и потенциальные участники могли рассматривать его наравне с основными европейскими рынками. Высокие темпы роста ВВП создали основу для роста занятости и увеличения располагаемого дохода, которые являются основной движущей силой спроса во всех секторах рынка коммерческой недвижимости. Сложившаяся ситуация в сочетании с относительно высокими преградами для вхождения на рынок недвижимости определяет большие возможности для инвесторов, девелоперов и операторов, способных работать на местном рынке. 

   Тенденции 2005 года заставят арендаторов приспосабливаться к необходимости увеличения арендуемых площадей и обеспечению контроля над расходами. Несмотря на некоторые негативные политические события 2004 года, страновой риск России значительно снизился, доказательством чего служат присвоение инвестиционного рейтинга суверенному долгу, ожидаемое вступление в ВТО, устойчивый профицит госбюджета и положительное сальдо торгового баланса. Снижение рыночного риска позволяет рассматривать недвижимость как обычный класс инвестиционных активов и облегчает процесс принятия решений относительно недвижимости как для владельцев, так и для арендаторов. Помимо улучшения инвестиционного климата, базовые параметры рынка недвижимости остаются благоприятными во всех секторах. Расширение бизнеса и устойчивый потребительский спрос обеспечивают высокую потребность в офисных, торговых и складских объектах. В течение 2004 года запрашиваемые арендные ставки в офисном секторе поднялись на 8%, а доля свободных помещений в офисном и торговом секторах достигла практически нулевого уровня в наиболее привлекательных субсегментах рынка. Однако вопрос о том, сколько еще продлится эта ситуация на рынке, остается открытым. 

   Москва является самым крупным городом Европы, а Россия – ее самой большой страной. В связи с этим крупнейшие игроки рынка недвижимости утверждают, что рынок продолжит расти и составит конкуренцию рынкам недвижимости Лондона и Парижа, не говоря уже о рынках стран Восточной Европы и других развивающихся стран. Недавно выпущенный отчет «Новые тенденции рынка недвижимости – Европа 2005» ставит Москву на 2-е место по привлекательности инвестиций в строительство в Европе, отмечая недостаток активов класса «А» в каждом сегменте рынка коммерческой недвижимости и высокий спрос на имеющиеся
объекты.

   Возвращение к рыночному равновесию в среднесрочной перспективе при сохранении арендных ставок на верхней границе заставит владельцев недвижимости и девелоперов учитывать долгосрочные последствия решений, которые будут приняты в 2005 году. Аналогичным образом потребители рынка недвижимости при принятии решений об аренде должны исследовать возможность увеличения арендуемых площадей и снижения арендной ставки с тем, чтобы избежать заключения сделок на пике цен. Несмотря на всю привлекательность рынка, вопрос о форме участия остается одним из самых важных. Для тех, у кого недвижимость является основным бизнесом, ответ лежит в сравнении возможности инвестирования в российский рынок (с учетом всех рисков) с возможностью инвестирования в рынки других стран.

   Инвесторы, нацеленные на высокую доходность, будут испытывать необходимость в выработке инвестиционной стратегии в зависимости от сектора рынка недвижимости, уровня риска и доходности.

   Для тех, кто рассматривает рынок недвижимости как затратную часть основного бизнеса, ответом будет разработка стратегии, основанной на приведенных далее обзорах и прогнозах рынков офисной, торговой, промышленной недвижимости и рынка инвестиций с целью выработки подхода по управлению этими затратами без нанесения ущерба инфраструктуре, обеспечивающей рост основного бизнеса. Основой для выработки стратегии работы на рынке и управления активами может стать опыт экспертов по управлению недвижимостью и оказанию консультационных услуг, приобретенный в процессе становления российского рынка.

   Макроэкономические показатели

   Благодаря эффективной бюджетной политике правительства и продолжающемуся притоку нефтедолларов в 2004 году в российской экономике наблюдался стабильный экономический рост. Положительные сальдо торгового баланса и бюджета, рост ВВП, снижение показателей внешнего долга и создание стабилизационного фонда послужили причиной повышения кредитного рейтинга России до инвестиционного. Вслед за ростом ВВП в 2003 году, составившим 7,3%, рост российского ВВП в 2004 году оказался выше прогнозируемого (5.9%) и составил 6.8%. Основной экономической задачей правительства была и остается диверсификация экономики, сильно зависящей от сырьевой базы. Согласно журналу Forbes, почти 40% из 200 крупнейших частных российских компаний относятся к сфере услуг и торговли. Такая тенденция говорит о расширении сферы экономического роста в пользу сектора услуг.

    Другие важные показатели, отражающие экономическую стабильность, включают повышение курса рубля по отношению к доллару США и статус России как страны-кредитора. В ноябре 2004 и январе 2005 года международные рейтинговые агентства Fitch и Standard & Poor подняли
кредитный рейтинг России до инвестиционного. Впервые Россия получила инвестиционный рейтинг от трех крупнейших международных агентств. Улучшение экономической ситуации, а также показателей соотношения долга и ВВП, внешней ликвидности и международных резервов Центрального банка перевесили политические риски.

   Повышение инвестиционного рейтинга, а также активное развитие различных отраслей российской экономики послужат причиной увеличения прямых иностранных инвестиций, несмотря на озабоченность правительства эффективностью экономических реформ.

   Офисные помещения

   Рынок офисных помещений Москвы продолжает совершенствоваться, приобретая черты сформировавшегося и прозрачного рынка. Основным событием на рынке в 2004 году стал рекордный объем заключенных сделок, который значительно опережал объем нового предложения. Ввиду такого соотношения спроса и предложения доля свободных площадей в зданиях класса А достигла почти нулевого уровня, а средний уровень запрашиваемых арендных ставок в этом субсегменте вырос на 8% в течение года. В связи с недостатком предложения арендаторы были вынуждены подписывать предварительные договоры аренды на лучшие офисные здания задолго до окончания их строительства. В течение 2004 года было объявлено о значительном количестве заключенных предварительных договоров аренды и купли/продажи. 

   К концу 2004 года на 40% от 290 000 кв.м офисных площадей класса А, заявленных к вводу в эксплуатацию в течение 2005 года, были подписаны предварительные договоры аренды и купли/продажи. Первое, 17-этажное, здание комплекса «Башня на Набережной», девелопером которого является крупная строительная компания ЭНКА, было полностью сдано в аренду до окончания его строительства в 4 квартале 2004 года. «Башня на Набережной» стала первым зданием, построенным в рамках проекта «Москва-Сити». «Москва-Сити», общая стоимость которого оценивается в $12 млрд., станет абсолютно новым деловым районом города, где в ближайшие годы на 2,5 млн. квадратных метров разместятся офисные, торговые и жилые помещения. В 2004 году отмечался высокий спрос и на другие высококачественные объекты нового поколения, к числу которых относятся первая фаза бизнес-центра «Крылатские холмы», Amber Plaza, Capital Tower, Новинский, 31.

   Предложение

   В 2004 году в Москве было введено в эксплуатацию около 550 000 кв.м офисных площадей класса А и В, что значительно ниже прогнозируемого ранее объема нового строительства. Офисные помещения класса А составили около 32% от общего объема нового строительства (или 190 000 кв.м).
В число наиболее значимых объектов входят:

   Класс A
   • Башня на Набережной, здание А
(18 800 кв.м)
   • Capital Tower (11 300 кв.м)
   • Легион I (30 600 кв.м)
   • Кантри Парк БЦ (16 000 кв.м)

   Класс B
   • Аэропорт БЦ (11 200 кв.м)
   • Дербеневская, 7 (22 700 кв.м)
   • Новоданиловский Дом (14 200 кв.м)
   • Эко Офис (14 000 кв.м)
   • Черри Тауэр (45 000 кв.м)
   Одной из важных тенденций на рынке в 2004 году стало увеличение доли нового строительства в зоне за пределами Садового кольца.

   Ожидается, что в 2005 году будет введенов эксплуатацию около 290 000 кв.м новых офисных площадей класса А. Наиболее значимыми проектами являются:

   Планируемый объем нового стротельства офисных зданий класса В в 2005 году составляет около 400 000 кв.м.

   Распределение офисных площадей класса "А" по зонам Москвы

   Спрос и объём заключённых сделок

   Совокупный объем сделок на здания класса А и В, заключенных в 2004 году, составляет около 825 000 кв.м. Наиболее значимыми сделками по аренде являются:
Class A

   Две трети от общего объема сделок были заключены на здания, расположенные за пределами Садового кольца, что соответствует данным по распределению строительства новых зданий класса А по районам города. Это объясняется сложностями в поиске новых участков под строительство в центре города, транспортной загруженностью и, соответственно, строительством офисных зданий класса А за пределами центра города, в элитных жилых районах.

   В связи с высокими темпами роста компаний, а также истекающими сроками договоров аренды, мы ожидаем, что в 2005 году спрос будет по-прежнему опережать предложение.

   Основные показатели рынка офисных помещений в 2004 году:

   • Предварительные договоры аренды составили 15% всех сделок
   • Сделки купли-продажи составили приблизительно 30% от совокупного объема сделок
   • Несколько крупных российских холдингов приобрели крупные офисные объекты под собственные нужды:
ИФД Капитал - Toko Tower; СИБУР - ул. Кржижановского, 16; Ресо Гарантия – Нагорный проезд, 6
   • Сделки по помещениям класса В составили около 57% от совокупного объема сделок
   • Доля российских компаний составляет 70% от общего количества заключенных сделок,
а доля иностранных компаний – 30%

   Доля ссвободных площадей

   В течение 2004 года доля свободных помещений класса А продолжала снижаться в связи с высоким уровнем спроса, который превышал предложение. Доля свободных площадей в зданиях данного класса сократилась с 5% до 3%, а в зданиях класса А1 и А2 данный показатель был еще ниже. Доля свободных площадей в помещениях класса В также снизилась и составила около 10% (в 2003 году она составляла 15%). Принимая во внимание увеличение нового предложения высококлассных офисных площадей в 2005 году, а также тенденцию к переезду компаний в здания более высокого качества, мы прогнозируем увеличение доли свободных площадей в помещениях класса В низкого качества. В целом на рынке возможно незначительное повышение доли свободных площадей в зданиях класса А. Данный показатель останется по-прежнему низким на здания класса А1 и А2.

   Арендные ставки

   В 2004 году средние запрашиваемые арендные ставки на офисные площади класса А составили приблизительно $650/кв.м/год (включая операционные расходы, без учета НДС). К концу 2004 года средние запрашиваемые арендные ставки на офисные площади класса А повысились на 8% и составили $675/кв.м/год (включая эксплуатационные расходы, без учета НДС). Реальный уровень арендных ставок значительно варьируется в зависимости от целого ряда факторов, в частности, арендуемой площади, срока аренды, времени подписания договора и т.д. В связи с прогнозируемым высоким уровнем спроса и недостаточным ростом предложения, в 2005 году ожидается рост средних запрашиваемых арендных ставок на офисные помещения класса А. Кроме того, в 2004 году произошло повышение цен на сталь, цемент и строительное оборудование, и владельцы зданий стремятся компенсировать возросшие расходы путем увеличения арендых ставок. Запрашиваемые цены продажи на офисные помещения в 2004 году также выросли приблизительно на 15%. Сегмент рынка помещений класса В по-прежнему характеризуется широким диапазоном арендных ставок.

   Запрашиваемые владельцами арендные ставки (включая операционные расходы, без учета НДС) составляют $400-$550/кв.м/год на помещения, расположенные внутри или в непосредственной близости от Садового кольца, и $250-$450/кв.м/год в удалении от центра.

   Инвестиционный рынок

   В 2004 году российский рынок недвижимости продолжал оставаться в центре внимания местных и иностранных инвесторов. Многие частные инвесторы и компании, которые ранее не рассматривали возможность инвестирования в России, приняли стратегическое решение о выходе на российский рынок недвижимости и получили необходимые одобрения на вложение
капитала в данный класс активов. Новые игроки готовы конкурировать с частными российскими инвесторами и глобальными фондами, уже занявшими свое место на этом рынке.

   За 2004 и первый квартал 2005 года доходность по российским еврооблигациям снизилась
с 7% до 6,1%, что отражает прочность российской финансовой системы, внушительное положительное сальдо платежного баланса, торговый профицит и рост резервов Центрального Банка, достигнувших 128 миллиардов долларов США в начале 2005 года. Учитывая небольшой спред по российским долговым обязательствам, сравнимый с тем, что наблюдается на Европейских рынках недвижимости, доходность от вложений в российскую недвижимость продолжает привлекать внимание участников рынка капитала как в России, так и за рубежом.

   В 2004 году рынок долгового финансирования недвижимости получил значительное развитие в связи с тем, что крупнейшие европейские коммерческие ипотечные банки начали активный поиск возможностей вложения на рынке недвижимости. Усиление конкуренции вызвало снижение процентных ставок и других расходов, ассоциируемых с получением кредитов. Улучшение же условий долгового финансирования сделало рынок недвижимости более привлекательным для большего количества инвесторов.

   В связи с недостатком широко рекламируемых инвестиционных активов, количество сделок на рынке было незначительным. Две крупные сделки в офисном секторе включали продажу Берлинского Дома, расположенного рядом с Большим театром, и продажу здания «Сентрал Сити Тауэр», купленного на этапе строительства российским фондом прямых инвестиций. Берлинский Дом, восьмиэтажное офисно-торговое здание, построенное Hochtief AG в 2002 году, главными арендаторами которого являются Reuters и Alcatel, по сообщениям, было приобретено компанией Eastern Property Holdings (EPH) за 46 миллионов долларов. Покупатель является открытой акционерной компанией, зарегистрированной на швейцарской бирже. Продавцом выступил немецкий Westdeutsche Immoblien Bank. Компания EPH также приобрела локирующий 25-процентный пакет акций компании Мосмарт, российского оператора гипермаркетов. Примерами других сделок являются осуществленная компанией Noble Gibbons продажа крупного участка земли торговому
оператору и приобретение фондом прямых инвестиций из СНГ участка земли, на котором ранее находилась гостиница Интурист, с целью строительства отеля Ritz Carlton. В конце года отель «Европа» в Санкт-Петербурге был приобретен, по сообщениям, за 95 миллионов долларов британским оператором Ориент-Экспресс. В 2004 году ряд более мелких сделок неинвестиционного уровня был совершен фондами прямых инвестиций, что подтверждает интерес российского капитала к инвестиционным возможностям в данном классе активов. Ряд других предложенных рынку активов не нашел покупателя по причине стоимости и условиям структурирования сделки, не отвечающим текущим рыночным ожиданиям.

   Сделки 2004 года являются продолжением инвестиционной активности, начавшейся на рынке в предыдущий год, когда были осуществлены продажа с обратной арендой офиса компании Ericsson, проведенная при участии Noble Gibbons, продажа бизнес-центра Samsung, выставленного на рынок после 3-х лет владения компанией из СНГ, и продажа здания CSFB фонду Fleming Family & Partners.

   В дополнение к деятельности международных фондов, развитие российского сектора объединенных вложений в недвижимость станет, по всей видимости, одним из наиболее важных событий, имевших место в 2004 году. Тридцать закрытых паевых инвестиционных фондов (ПИФов) с объемом инвестиций до 30 миллионов долларов каждый были либо зарегистрированы, либо находились в процессе регистрации в течение года. Одним из первых проявлений деятельности данной группы инвесторов является приобретение паевым инвестиционным фондом группы Уралсиб за 37 миллионов долларов проекта девелопмента многоквартирного жилого комплекса.

   В настоящий момент мы оцениваем доходность в секторе офисной недвижимости инвестиционного уровня приблизительно в 12.75%. Доходность в секторах торговой и производственной недвижимости включает рисковую премию к указанному уровню.

   Мы полагаем, что вслед за недавним снижением доходности по государственным долговым облигациям доходность в офисном секторе на протяжении 2005 года будет постепенно снижаться по мере того, как будут осуществляться вливания капитала в данный класс активов. Инвесторы, не имеющие команды опытных специалистов в России, будут сталкиваться с проблемами поиска, оценки и структурирования инвестиционных сделок разного уровня риска и доходности в различных секторах рынка.

   Классификация зданий

   Москва, Россия

   Компания Noble Gibbons разработала классификацию зданий, адаптированную к условиям московского рынка недвижимости. В соответствии с данной классификацией офисные здания делятся на четыре категории: A, B, C, и D. Категории A и B в свою очередь подразделяются на A1, A2, A3 и B1, B2 соответственно. Местоположение здания в данной классификации не учитывается. Процесс присвоения зданию того или иного класса требует тщательного анализа всех его параметров и характеристик. Следует принять во внимание, что границы между классами в некоторых случаях довольно размыты. Одно и то же здание может быть классифицировано по-разному по мере его износа и в силу появления на рынке более современных зданий. 

   КЛАСС А1: Здание должно отвечать требованиям зарубежных инвесторов; новое строительство; полностью управляемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи интегрированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования (как правило, ществляется при помощи четырехтрубных фэнкойлов); возможность установки фальш-полов и подвесных потолков; высота между перекрытиями не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фальш-пола до подвесного потолка); эффективная планировка этажа и рациональное расположение опорных колонн (расстояние между колоннами не менее 7 м), рациональное соотношение между колоннами и окнами; достаточное количество машино-мест на подземной автостоянке; современные системы безопасности; хорошее инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания); управление зданием, отвечающее международным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации здания.

   КЛАСС А2: Вновь построенное или полностью реконструированное здание; полностью управляемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры при помощи интегрированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха; современные системы безопасности; достаточное инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания); возможность установки фальш-полов и подвесных потолков; управление зданием, отвечающее меджународным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации здания. Возможно отсутствие подземной автостоянки. Очень близко к классу А1, но уступает ему по нескольким незначительным параметрам.

   КЛАСС А3: Типичное здание класса А, построенное или полностью реконструированное в начале 90-х годов; может иметь некоторые недостатки планировки (например, расположение капитальных стен); часто имеет двухтрубную систему вентиляции, отопления и кондиционирования или систему предварительного охлаждения приточного воздуха (comfort cooling); может иметь менее опытного арендодателя и/или службу эксплуатации. Близко к классу А2, но уступает ему по нескольким незначительным параметрам. 

   КЛАСС В1: Реконструированное здание; система предварительного охлаждения приточного воздуха (comfort cooling) или сплитистемы кондиционирования; возможность установки подвесных потолков; косметический ремонт, соответствующий западным стандартам; круглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; определенный уровень услуг в здании; опытный арендодатель; достаточное количество машино-мест на наземной охраняемой автостоянке.

   КЛАСС В2: Косметический ремонт здания класса С; неэффективная планировка (коридорная система); принудительная вентиляция; эксплуатация здания и услуги на минимальном уровне; могут быть проблемы с некоторыми юридическими документами.

   КЛАСС С: Типичное институтское здание советских времен в состоянии “без ремонта”.

   КЛАСС D: Неэксплуатируемое сооружение; требует полной реконструкции.

   Типовые коммерческие условия

   Базовая арендная ставка - обычно исчисляется в долларах США за квадратный метр в год, оплачивается в рублях по курсу ЦБ РФ, не включает налоги, страховку и, как правило, эксплуатационные расходы, обычно не подвергается пересмотру, если иное не предусмотрено договором аренды. В настоящее время запрашиваемая владельцами арендная ставка может включать или не включать эксплуатационные расходы.

   Эксплуатационные расходы - обычно включают в себя управление зданием, коммунальные платежи,
охрану, техническое обслуживание, уборку помещений общего пользования, вывоз мусора, налоги на собственность, страховку, НДС. Очень часто потребление электроэнергии оплачивается по факту. Определение эксплуатационных расходов может значительно варьироваться от здания к зданию. Средняя ставка эксплуатационных расходов составляет от $80 до $110 за квадратный метр в год, не включая НДС.

   Условия оплаты - арендная плата и эксплуатационные расходы оплачиваются авансом, поквартально.

   Страховой депозит - может вообще не взиматься (в зависимости от здания и условий договора с арендатором), но в любом случае не превышает трехмесячной арендной ставки. Возвращается арендатору по истечении срока аренды без начисления процентов.

   Срок договора аренды - в новых зданиях класса А составляет от трех до пяти лет. Более короткие сроки аренды возможны в помещениях класса В или на вторичном рынке. С 2003 года средний срок аренды увеличился примерно на один год.

   Период, свободный от выплаты арендной платы - не является рыночной практикой,
варьируется от 0 до 6 месяцев в зависимости от ряда факторов, в том числе срока договора аренды и степени готовности помещений.

   Право продления договора аренды - предпочтительное право продления договора аренды предоставляется арендатору в соответствии с Гражданским Кодексом РФ. Особые права продления договора подлежат обсуждению в процессе переговоров.

   Право досрочного расторжения договора - по договоренности.

   Степень готовности помещения - как правило, новые высококачественные здания предлагаются под внутреннюю отделку, при этом площади общего пользования полностью отделаны, работают туалеты, лифты, отопление и системы безопасности, подведены инженерные системы. Помещения класса Б обычно предлагаются в аренду в отделанном состоянии, а помещения вторичного рынка - в существующем виде.

   Внутренняя отделка - стоимость отделки может включаться или не включаться в базовую арендную ставку. В случае если стоимость отделки не включается в базовую арендную плату, она может учитываться при определении периода, свободного от оплаты арендной платы. Очень часто владельцы предлагают помещения с выполненной внутренней отделкой, стоимость которой частично компенсируется за счет сниженной арендной платы, распределенной в течение срока аренды. Следует учесть, что очень часто стандартный пакет по отделке не покрывает всех расходов арендатора на отделку. Данный вопрос рекомендуется уточнять до подписания договора аренды.

   Торговые помещения

   В 2004 году наблюдался высокий темп развития рынка торговых площадей в России. Несмотря на то, что уровень инфляции вырос до 11%, уровень доходов населения увеличился почти на 18%. Повышение личных доходов, упразднение налога с продаж и уменьшение НДС на 2% благотворно отразились на покупательской способности населения и увеличили розничный товарооборот более, чем на 12%. Уже второй год подряд Россия занимает первое место среди стран, наиболее привлекательных для развития розничных сетей согласно ежегодному Индексу развития мировой розничной торговли A.T. Kearney (A.T. Kearney Global Retail Development Index). В то время как проблемы с развитием инфраструктуры и недостатком свободных торговых площадей продолжают быть актуальными, объем потребительского рынка слишком велик, чтобы с ним не считаться.

   Несмотря на то, что многие западные инвесторы и крупные ритейлеры включили Россию в свои планы по экспансии, пока нельзя точно сказать, кто из них в ближайшее время появится на российском рынке.

   Обзор основных событий 2004 года

   В 2004 г. произошел ряд знаменательных событий для росийского рынка: приход нескольких западных операторов, расширение крупных национальных розничных сетей, и открытие самого крупного торгового центра в Восточной Европе.

   Открытие МЕГА II, торгово-развлекательные площади которого превышают 270 000 кв.м, стало главным событием года. Этот высококлассный комплекс, превышающий МЕГА I почти на 30% по объему площадей, установил новые стандарты планирования торговых центров.

   Самая крупная сделка в истории российского рынка торговой недвижимости произошла в феврале 2004 г., когда компания Bosco di Ciliegi приобрела у «Перекрестка» контрольный пакет акций (50.25%) ГУМа, известнейшего торгового центра на Красной Площади. Сумма сделки оценивается в $100 млн. Bosco di Ciliegi - российская компания, специализирующаяся на модных товарах класса «люкс» и представляющая в России ряд известных брендов, таких как Nina Ricci, Alberto Feretti, Kenzo и Marina Rinaldi.

   В 2004 году произошло расширение сегмента универсальных магазинов (department stores). Cтокманн, единственный западный оператор до 2004 года, добавил к сети два новых адреса. Турецкий оператор Boyner открыл первый магазин в МЕГА II в Химках. BHS вернулся в Россию после своего ухода в 1998 году и успешно открыл два универсальных магазина. C&A, известная европейская сеть, объявила о выходе на российский рынок в 2005 г.

   Leroy Merlin, французский гипермаркет строительных и отделочных материалов, открыл первый магазин в Москве, стал вторым западным оператором формата DIY на рынке, присоединившись к немецкому OBI.

   The Athlete’s Foot, популярный американский обувной бренд, вышел на российский рынок и намерен увеличить количество магазинов в Москве до 10 в 2005 г. В ближайшие годы в его планы входит открытие 80 магазинов по всей России.

   Возможное появление в России известных американских компаний Wal-Mart и Starbucks, британской Kingfisher (бывшей Castorama), Marks & Spencer и Top Shop, а также немецкой Media Markt, широко обсуждалось в прессе. Несмотря на планы российской экспансии этих могущественных международных ритейлеров, никто из них на сегодняшний день еще не объявил о конкретных проектах.

   Региональное развитие

   Как и ожидалось, 2004 год ознаменовался рядом новых проектов в городах России. Современные торговые центры открылись в Казани, Самаре, Волгограде и других регионах. Большинство ритейлеров наметило для себя Поволжье и Санкт-Петербург как регионы первоочередного развития, и только немногие включили в свои планы города восточнее Уральских гор. Однако ожидается, что в 2005 году тенденция активного развития рынка торговой недвижимости в регионах продолжится, поскольку и торговые операторы, и инвесторы заинтересованы в увеличении своей доли рынка и продажах по всей России.

   Многие торговые сети, закрепив свои позиции в столице, теперь готовы открывать свои магазины в других крупных городах страны. Критерии для выбора подходящего расположения включали население в 1 миллион человек, растущие доходы на душу населения, развитую транспортную инфраструктуру, расположение в пределах 1500 км от Москвы (из-за вопросов, связанных с логистикой) и несильную конкуренцию со стороны местных операторов.
IKEA приступила к строительству первого регионального МЕГА Молла в Казани, где в качестве якорных арендаторов будут выступать Рамстор и Стокманн. Открытие МЕГА в Казани запланировано на конец 2005 года. Объявлен также следующий город присутствия МЕГА – Нижний Новгород. В 2004 г. IKEA приобрела земельные участки в Нижнем Новгороде, Омске и Новосибирске.

   Metro Cash & Carry открылись в 2004 г. в Ярославле, Казани, Ростове, Волгограде, Самаре и Краснодаре.
Челябинск, Саратов, Набережные Челны, Уфа, Пермь и Тольятти уже названы в числе городов, где в 2005- 2006 откроются новые магазины Metro.

   OBI подписала первый договор аренды земельного участка в Санкт-Петербурге в сентябре 2004 г. В планы сети входит открытие четырех гипермаркетов строительных и отделочных материалов в Петербурге. Компания также объявила о готовящемся выходе в Нижний Новгород. Рамстор открыл свой первый супермаркет в Санкт-Петербурге и намерен увеличить там свое присутствие до 15 магазинов в ближайшие несколько лет. Рамэнка, девелопер и владелец, выделила $60 млн на развитие сети «Рамстор» в северной столице. Пилотные магазины «Рамстор» в 2004 г. открылись в Ростове, Красноярске и Самаре, а второй супермаркет появился в Казани.

   Мосмарт планирует инвестировать $35 млн в свой первый региональный проект (торговый центр площадью 30 000 кв.м) в Нижнем Новгороде, открытие которого запланировано на 2006 г. В региональные планы компании включено 17 городов России.

   Детский Мир («Система-Галс») объявил о своих планах участвовать в проекте торгово-развлекательного центра в Казани, стоимость которого составит $18 млн.

   Сеть универсамов Патэрсон стала одной из самых динамично расширяющихся в регионах: в 2004 году были открыты магазины в Тольятти, Челябинске, Сочи, Ставрополе, Санкт-Петербурге, Казани, Пензе и Киеве (Украина).

   Компания «M-Видео» открыла 13 магазинов в 2004 г. (3 магазина в Москве, 2 в Санкт-Петербурге, 2 в Казани, 1 в Уфе, 1 в Челябинске, 1 в Екатеринбурге, 1 в Краснодаре, 1 в Ростове-на-Дону, 1 в Перми), вложив в развитие сети $26 млн и доведя совокупную торговую площадь своих магазинов до 75 000 кв.м. В 2005 году откроются еще 16 магазинов М-Видео, общий объем инвестиций в которые оценивается в $32 млн. В 2005 году продолжат активно развиваться крупные сети продуктовых супермаркетов, аптек, а также магазинов DYI («Сделай Сам»). Конкуренция в сегменте банковских услуг также станет более интенсивной в связи с тем, что все большее количество банков активно развивают программы потребительского кредитования населения. Популярность развлекательного сегмента, а именно, кинотеатров, боулингов и детских развлекательных центров будет стремительно расти, что также будет способствовать росту спроса на Московском рынке торговой недвижимости.

   Внимание крупных сетевиков будет обращено не только на 13 крупных российских городов-миллионников, но и на города с населением от 500 тысяч человек.

   Объём предложения

   Превысив ожидавшиеся объемы роста, московский рынок современных торговых центров увеличился в 2004 году на 375 000 кв.м. торговых площадей (GLA). Общий объем предложения составил 2 миллиона кв.м.

   Несмотря на достигнутый показатель 125 кв.м торговых площадей на 1000 жителей, Москва все еще не достигла уровня других европейских столиц.

   Крупнейшие торговые проекты-2004

   На 2007-2008 гг. в Москве заявлено открытие как минимум трех крупномасштабных многоуровневых подземных торговых центров: под Павелецкой, Белорусской и Тверской площадями. К строительству запланировано приступить уже в 2005 г. Благодаря завершению строительства 3-го транспортного кольца, активно растет спрос на объекты, расположенные непосредственно рядом с ним. Большинство из таких объектов – бывшие промышленные зоны, которые обладают потенциалом для их реконструкции и превращения в коммерческие площади. В 2004 году Правительство Москвы объявило о запуске строительства 4-го транспортного кольца, что побудило наиболее прозорливых инвесторов начать поиск участков вдоль запланированных магистралей.

   Продолжает расти популярность участков на окраинах столицы. Быстрыми темпами идет девелопмент зоны, прилегающей к МКАД, включая совместный проект ИКЕА-Белая Дача (19-й км МКАД). Ближайшее Подмосковье, в первую очередь, города-спутники за МКАД, такие как Химки, Зеленоград, Мытищи, Люберцы и Одинцово уже стали популярными адресами для девелопмента профессиональных торговых центров.

   Торговые коридоры столицы

   Предложение торговых помещений на основных торговых улицах столицы ограничено, а спрос на них со стороны известных международных марок очень высок. Общий объем предложения торговых площадей на популярных торговых улицах оценивается всего в 350 000 кв.м.
Уровень арендных ставок в 2004 г. оставался стабильным, колебания составили не более 2-4%. Базовые арендные ставки на престижных торговых коридорах составляют $2 000-5 000 за кв.м в год. Максимальная арендная ставка на рынке, зафиксированная в 2004 г., составила $5 500 за кв.м в год (небольшой магазин на Тверской). Хотя в пределах Садового Кольца еще можно найти предложения торговых площадей за $800 за кв.м в год, основное число сделок заключается в пределах $1 200-1 800. Арендные ставки за магазины, расположенные между Садовым кольцом и МКАД, значительно варьируются ($400-$3 000).

   Арендные ставки на популярных торговых улицах, конец 2004 года

   Максимальная цена продажи, зафиксированная в 2004 г., составила $12 000 за кв.м. Ставки капитализации для отдельных торговых помещений на даннный момент оцениваются в 13-17% (18-20% для торговых центров).

  Доля свободных площадей в основных торговых коридорах оценивается в 8-10%, но в центре города падает до 0%. Поиск подходящих помещений в центре города может занять от нескольких месяцев до нескольких лет. В связи с быстрым развитием сетей небольших
бутиков, магазинов шаговой доступности, кофеен, фаст-фуда и пабов, аптек, банковских офисов, на рынке ощущается дефицит площадей расхожего формата в 100-150 кв.м. Крупные помещения от 2 000 кв.м также пользуются спросом.

   Складские помещения

   Рынок складской недвижимости в 2004 году по-прежнему оставался наименее развитым сектором недвижимости в Москве. Окончание строительства новых помещений было отложено по тем же причинам, по которым задерживается своевременный ввод в эксплуатацию офисных зданий. В 2004 году рынок все еще находился в состоянии застоя, и только незначительное количество проектов было реализовано. При растущем уровене спроса на современные складские помещения и ограниченном объеме предложений московский рынок складской недвижимости остается одним из самых дорогих в Европе.

   Предложение

   Общая площадь складских помещений в Москве составляет 2,3 млн. кв.м, из них только 500 000 кв.м считаются современными по международным стандартам. Еще около 280 000 кв.м представляют собой реконструированные помещения советских времен, техническое оснащение которых соответствует минимуму международных стандартов. Большинство современных складских помещений в Москве предлагаются логистическими компаниями, представляющими услуги по ответственному хранению и таможенной очистке.

   Производители товаров народного потребления заинтересованы в хранении товара именно на таких складах, так как это освобождает их от долгосрочных обязательств по аренде помещений определенного метража.

   Прогноз

   В 2005 году некоторыми совместными российско-иностранными предприятиями будут построены складские площади класса А. Строительство новых помещений будет осуществляться иностранными и российскими частными инвесторами и, может быть, также крупнейшими международными девелоперами. К концу 2005 года ожидается ввод в эксплуатацию около 200 000 кв.м складских помещений, а еще около 230 000 кв.м будет находиться в стадии строительства. Однако в случае, если иностранные девелоперы будут вынуждены отложить окончание строительства новых помещений, объем нового предложения останется по-прежнему низким.

   Непрозрачность земельных отношений и трудности при оформлении земли в собственность тормозят появление иностранных девелоперов на рынке складской недвижимости. Исходя из сложившейся ситуации, можно предположить, что рынок складской недвижимости будет развиваться по сценарию развития рынка офисной недвижимости, на котором лидирующую роль играют российские, а не иностранные девелоперы.

   Спрос

   Спрос на складские помещения в Москве в 2005 году будет расти в результате общего экономического роста в стране и увеличения покупательной способности населения. Уровень спроса будет зависеть от многих факторов микро- и макроэкономики, включая осуществление принятых изменений в сфере таможенного законодательства, темпы развития сектора торговых помещений, стабильность рубля, возможное вступление России во Всемирную Торговую Организацию и т.д. Наибольшим спросом для хранения товаров народного потребления будут пользоваться складские помещения, находящиеся за чертой города (МКАД), предлагаемые компаниями, оказывающими услуги с области логистики. В то же время в связи с необходимостью эффективного распределения других товаров внутри Москвы будет расти спрос на складские помещения в пределах МКАД.

   Бурный рост торговых сетей также влияет на увеличение спроса на складские помещения. В то время, как российские торговые операторы отдают предпочтение складским помещениям среднего и низкого уровня главным образом из-за их низкой арендной ставки, крупнейшие иностранные торговые компании (например, Auchan) и ведущие российские торговые операторы понимают необходимость эффективной организации складских площадей и занимают большую часть появляющихся современных складских площадей.

   Арендные ставки

   В результате стабильного экономического роста и увеличения покупательной способности населения за последние годы спрос на складские помещение продолжает расти. К концу 2004 года арендные ставки составили $160/кв.м/год без учета НДС, что является одним из самых высоких показателей в Европе. Ставки аренды на складские помещения включают операционные расходы, но не включают оплату дополнительных услуг. Стоимость обслуживания складских помещений рассчитывается на основе ставки за паллето-место в месяц. В 2004 году арендные ставки на помещения класса В и С увеличились в результате недостатка нового предложения. Арендные ставки на помещения класса А остались неизменными на уровне $160/кв.м/год.

   Рынок показывает, что арендаторы предпочитают экономить на арендной плате за счет качества помещений.

   В связи со значительным ростом предложения, арендные ставки в 2005 году начнут понижаться. В зависимости от объема новых помещений, введенных в эксплуатацию в соответствии с запланированными ранее сроками, к концу года арендные ставки на помещения класса А составят $130-$145/кв.м/год.

   Однако снижение арендных ставок, связанное с ростом предложения не будет таким резким, как это было в 90-х годах в Центральной и Восточной Европе. Кроме того, учитывая экономические показатели, даже после снижения арендных ставок их уровень в Москве будет оставаться высоким, так как изначально он был выше, чем в Европе, что связано с высокими ценами на землю и коммуникации.