Жилье-2006: ценовой разгон Петербурга
Содержание:
Рыночная цикличность
Стройка, стройка...
Комнатный баланс
Кредитная перспектива
Все итоги
Покупательский спрос на жилье в Петербурге продолжает волновать профессиональных участников рынка вот уже второй год. "Засуха" 2005 года, согласно законам экономики, плавно перешла в медленный, но верный рост к началу 2006 года. В феврале цены в некоторых сегментах рынка массового жилья перевалили за $ 1300.
Государство насаждает ипотеку, аналитики прогнозируют возвращение уровня спроса к ажиотажу 2004 года, строители заявляют, что удвоение объемов при нынешних условиях для них невозможно и, мало того, неприемлемо. Потребителям же в сложившейся ситуации стоит готовиться к очередному росту цен на жилье. А кто не успел (приобрести квартиру в спокойном 2005 году), тот опоздал!
Если посмотреть на цены "свысока", то картинка складывается, как в бессмертном произведении братьев Стругацких, где погоды стояли исключительно предсказанные. Средние показатели стоимости квадратного метра готового жилья снижались с $ 1135 в конце 2004 - до $ 1120 в мае 2005 года. Затем последовал предвосхищенный аналитиками Группы Компаний "Бюллетень Недвижимости" постепенный рост - до $ 1165 к началу 2006 года. Сегодня эта цена колеблется в районе $ 1200. Необходимо признать, что прогнозы на ежемесячный 1-2-процентный прирост стоимости квадратного метра в 2006 году полностью оправдались.
Рыночная цикличность
Спрос и предложение - важнейшие понятия в условиях рыночной экономики, пренебрегать которыми чревато для всех игроков. Особенно учитывая некоторую нестабильность , демонстрируемую петербургским рынком недвижимости-2005. Нельзя не согласиться с мнениями экспертов о том, что перегрев рынка конца 2004 года и, как следствие, - застой 2005 года - показатели преодоления очередной ступени в его развитии. Сегодня очевидно, что цены медленно, но верно пошли на взлет. Однако расслабляться рано.
Избежать очередного ценового витка, обоснованного ростом спроса, рано или поздно простимулированного развивающейся ипотекой, сложно, но можно. Для этого необходимо наращивать предложение, причем четко с учетом потребностей граждан. По словам вице-губернатора Санкт-Петербурга Александра Вахмистрова, городской спрос в ближайшей перспективе никак не соответствует планам Правительства страны по удвоению жилищного строительства. Возведенное попросту никто не купит.
Петербургскому вторичному рынку традиционно присущи спекулятивные моменты, связанные с преобладанием обменных сделок. Продавцы одновременно выступают покупателями другого жилья, а потому вынуждены держать цену. Этим фактором объясняется значительная инертность вторичного рынка. На протяжении двенадцати лет своего существования при стабильной рыночной ситуации он демонстрировал только рост цен. А потому стагнация и некоторое снижение 2005 года вызвали растерянность.
Цены достигли уровня, которому перестали соответствовать потребительские качества "минимально комфортных" домов - хрущевок и "кораблей". Эти категории жилья и подешевели наиболее заметно. Однако примерно с середины лета здесь начался рост - однокомнатные с 34 тыс. подорожали до 37-38 тысяч долларов. Одновременно плавно пошли вверх цены и на квартиры в домах остальных типов.
Сегодня средняя цена квадратного метра готового жилья растет примерно на полпроцента в неделю. С января она поднялась более чем на 4% и достигла $ 1200 . Во второй половине года аналитики ожидают резкое ускорение темпов роста: уже к июню метр перевалит за $ 1300. Прогнозы на год достаточно пессимистичны для потребителя. Годовое подорожание превысит 20-25% и, возможно, приблизится к отметке 30 процентов.
Стройка, стройка...
По данным опросов, 56% петербуржцев, планирующих приобретение недвижимости, предпочитают объекты первичного рынка. Для активно пропагандируемого сегодня приоритетного государственного Национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" немаловажно, что 29% из жаждущих новой квартиры хотели бы воспользоваться ипотечным кредитованием. Единовременно выплатить всю стоимость готовы 35%, и только 22% собираются участвовать в долевом строительстве, оплачивая будущее жилье в рассрочку. Что актуально для застройщиков, раз за разом лоббирующих поправки в ФЗ N214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов".
Документ в значительной степени ужесточил правила игры для застройщиков. Таким образом, сокращение количества выставленных на продажу объектов объясняется во многом принятием этого закона. И на фоне неуменьшающегося спроса на новое жилье это может привести к катастрофической нехватке предложения.
Петербургские покупатели квартир в новостройках в той же степени ввязаны в обменные схемы, как и все прочие: продают устаревшее или тесное жилье с целью обзавестись новым и более просторным. Квадратный метр в новой квартире обходится в среднем на 20% дешевле, чем метр в старой. Но строящееся жилье просторнее примерно на те же 20%, и, в итоге средняя стоимость равнокомнатных объектов почти одинакова.
Жилье в новостройках привлекает потребительскими характеристиками - свежепроложенными инженерными коммуникациями, улучшенными планировками, технологиями, которые не стоят на месте. По географии же выбора первичный рынок не может сравниться с жильем секонд-хенд, которого попросту намного больше.
Новостройки в прошлом году переживали такое же невнимание публики, что и вторичка. С той разницей, что снижение уровня продаж оборачивалось простоем на стройплощадках и прямыми убытками. Ведь более 90% жилья в Петербурге возводится за счет средств дольщиков. Заметного снижения цен, впрочем, не последовало. Средняя стоимость квадратного метра все лето держалась на отметке 975 долларов. Застройщики объясняли, что снижаться просто некуда, поскольку продажная цена практически уперлась в себестоимость строительства.
С осени 2005 года, так же как на вторичном рынке, началось плавное повышение цен на первичке. К началу 2006 го да средняя стоимость строящегося квадратного метра достигла $1000. Сегодня цены на возводимое жилье растут почти так же интенсивно, как на готовое, отставая лишь на полпроцента. Квадратный метр первички вырос на 3,5% со второй половины января и достиг $ 1040.
Аналитики Группы Компаний "Бюллетень Недвижимости" объясняют это тем, что строители сегодня стараются не столько повысить цены, сколько компенсировать дефицит финансирования прошлого года. К концу года 20%-ное подорожание , несомненно, ждет и новое жилье.
Комнатный баланс
Рынок комнат в коммунальных квартирах традиционно относится к отдельному сегменту рынка жилья. Для него характерен невысокий, но устойчивый спрос, подпитываемый потоком мигрантов, по большей части из Ленинградской области. Комната выступает входным билетом в почетный клуб владельцев жилья и теоретически дает шанс владельцу на выигрыш при расселении, в последнее время, увы, все более призрачный. Несмотря на неубывающий объем предложения на рынке комнат, количество здесь все больше и больше компенсирует качество.
Ликвидного предложения осталось не так много. Комнаты, считающиеся перспективными, выставляются по завышенным ценам или не попадают в открытый доступ вовсе. В центре предлагаются объекты в третьих-пятых дворах, неинтересные ни для коммерческого использования, ни для обустройства жилья.
Адекватный баланс спроса и предложения на рынке комнат сохраняется в относительной стабильности, поэтому и цены здесь растут более медленными, чем в других сегментах рынка, темпами. Средняя цена предложения комнаты в начале 2005 года составляла $20,2 тысяч. Затем к июлю снизилась до $19,6 тысяч. Последние 9 месяцев наблюдался практически постоянный рост, а к декабрю 2005 комната в среднем предлагалась за $20,5 тыс., сегодня она стоит уже $20,8 тысяч.
Кредитная перспектива
Отдельных слов заслуживает ипотека. Несмотря на скромные в государственном масштабе объемы выданных кредитов, результаты недавно проведенного в Санкт-Петербурге Первого ипотечного форума красноречиво свидетельствуют о большом будущем российской ипотеки. По крайней мере, в силу популярности в высоких властных кругах.
Объемы рынка ипотечного кредитования за год выросли в два и более раз, количество его участников увеличивается с каждым месяцем. Условия выдачи займов для покупки жилья за год изменились, еще на несколько пунктов приблизившись к ожиданиям потенциальных потребителей услуги. Однако, как показывает исследование компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", основополагающим критерием для потребителя кредитных продуктов является все-таки процентная ставка. Важен и размер первого взноса, а вот сроки кредитования в силу ментальности граждан не играют особой роли. Среднестатистический приемлемый для россиянина срок пребывания "в кабале" не превышает 7 лет.
Надо признать, что двукратный рост объемов ипотеки означает всего лишь увеличение ее доли в общем объеме банковских кредитов с 1 до 2 процентов. Размер ипотечного рынка в России составляет десятую долю процента от ВВП. В то же время текущая потребность в ипотечных кредитах оценивается в $ 50 миллиардов. В официальных прогнозах называлась достижимой планка в 3 тыс. кредитов за год, это не более 5% от всех сделок в Петербурге.
На первичном рынке ипотека развита еще меньше. Есть примеры успешных совместных программ банков и застройщиков, благодаря которым доля продаж с использованием заемных денег увеличилась до 18 процентов. По мнению главы холдинга RBI Эдуарда Тиктинского, по отдельным объектам такой показатель можно довести до 40 и даже до 60%, но это еще не свидетельство успешности ипотечной схемы для первички. Ведь речь идет о сравнительно небольшом количестве фирм, которые сумели предъявить банкам гарантии своей прозрачности и финансовой устойчивости. В таких случаях условия кредитования дольщиков компании вполне приемлемы - 10-11% годовых в валюте, срок до 15 лет. В иных - в ставки закладываются риски банков, невысоко ценящих залог в виде права требования на строящееся жилье.
По мнению директора Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН) Павла Созинова, в ближайшие годы ипотека не станет превалирующим способом приобретения жилья, хотя ее темпы, несомненно, будут нарастать. Глава ЭСОНа считает, что доминирующей схемой останется долевое строительство, причем до тех пор, пока цена ипотечного кредита существенно не понизится. Ставка более 10%, по мнению главы Российской гильдии риэлторов Елены Дранченко, неприемлема для большинства российских граждан.
В среднем по рынку, несмотря на положительную динамику и "высочайшее внимание" к ипотеке, банковские ипотечные кредиты не влияют пока ни на объемы продаж, ни на рост цен. Прогресс возможен в случае реализации "властных" планов - снизить ставку до 8% к 2010 году. Однако, как показывает пример "ипотечно продвинутых" стран Восточной Европы, доступность кредитов без адекватного увеличения объемов строительства приводит к значительному росту цен.
Все итоги
Прошлый год аналитики дружно оценивают как весьма положительный для петербургского рынка жилой недвижимости. Период стал наглядным примером эффективности рыночных механизмов, их способности к самостоятельному регулированию баланса спроса и предложения. Положительная динамика цен в большинстве сегментов рынка сегодня полностью восстановилась. Та недвижимость, которая умудрилась подешеветь в кризисный период (например, хрущевки и "корабли"), восстановила утраченное и продолжает дорожать.
Темпы роста цен уже сегодня достаточно велики, что позволяет предполагать 20-25%-ное увеличение стоимости квадратного метра к концу года. Вероятнее всего, к июню средняя стоимость квадратного метра плавно достигнет отметки в 1300, а к ноябрю докатится до 1500 долларов.
Ипотечные прогнозы однозначны: количество приобретенных в кредит квартир будет расти высокими темпами. Однако в годичной перспективе ипотека не сможет кардинально повлиять на объемы продаж и цены на жилье.
В 2006 году дефицита предложения на первичном рынке не ожидается. По самым пессимистичным прогнозам застройщиков и аналитиков, такая перспектива грозит рынку не ранее 2008-2009 годов и зависит от интенсивности государственной поддержки отрасли, корректировки особенно жестких требований Федерального закона N214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов". И конечно, реальных темпов роста банковского жилищного кредитования, способных повлиять на уровень спроса.
Ирина Воронина