Элитная недвижимость: чем дороже, тем стабильнее
Содержание:
Хитросплетения рынка.
Спрос.
Бизнес high-класса.
Сейчас в Петербурге строится около 60 объектов элитного и высококомфортного жилья (в иных классификациях - "элита класса А" и "элита класса В", встречается даже термин "субэлита"), и это, без учета малоэтажной стройки, составляет пятую часть всего объема предложения на первичном рынке. Объем предложения дорогих "квартир секонд-хенд" оценивается примерно в 300 единовременно предлагающихся объектов. На рынке строительства элитный, а если не вдаваться в дебри терминологии, дорогой сегмент начинает играть ведущие роли, и в сложившейся ситуации это вполне закономерное явление.
В "географическом" смысле лидеры элитного домостроения - Центральный, Петроградский и Василеостровский районы, что неудивительно. На периферии Петербурга лишь формируются дорогие "предместья", и общее ощущение, что "элита" - это центр города, "парадный Петербург", по-прежнему сохраняется. В том числе и у покупателей дорогого жилья.
Хитросплетения рынка.
Около 350 тыс. кв.м жилья, введенных в прошлом году, на рынке называют "элитными и высококомфортными" - за неимением серьезной альтернативы. Больше того, этот сегмент - единственный динамично развивающийся и по сей день, невзирая на общую стагнацию: прошлогодние показатели на 50-55% превышают итоги 2003-го и в 2,5 раза - 2002 года.
В первом полугодии 2005-го стоимость жилья на первичном рынке элитного сегмента росла в среднем на 1-2% в месяц. Теперь, в III квартале, ценник составляет $2,5-7 тыс./кв.м в зависимости от местоположения и степени готовности объекта, а высококомфортные квартиры - $1,5-2,5 тыс./кв.м.
Рост цен - характерная особенность дорогого рынка (и первичного, и вторичного). Во время ажиотажа конца 2003-начала 2004 гг. темп роста был ощутимо ниже, чем на "массовом" рынке, однако он не прекращался во время стагнации, продолжается и сейчас. В "Золотом треугольнике" с июня минувшего года (начало стагнации на рынке жилья) к весне нынешнего рост средней цены предложения на вторичном рынке составил около 7%. В большинстве районов типовой застройки динамика отрицательная.
Правда, в течение этого года ценник элитного сегмента практически не изменился - как в среднем по престижным районам, так и по типам квартир. Однако произошло это на фоне весьма увеличившегося предложения, обычная реакция на которое - снижение цены. В структуре предложения рынка купли-продажи элитного и высококомфортного жилья наибольшую долю занимают 3-комнатные квартиры (33% от общего объема предложения), а также многокомнатные квартиры (31%). Меньше всего предлагают "единичек" (6%), но они дефицитны по определению: в центре исторически преобладает просторное жилье.
На дорогом рынке новых домов, где сохраняется активность продаж, динамика цен чуть иная. На большинстве отдельных объектов она практически не менялась. В среднем по рынку элита класса А (сегмент, наиболее отвечающий высшим требованиям) показывает тенденцию к постепенному росту. Это значит, что новые проекты выводятся на рынок по цене равной или несколько выше существующей. А средняя цена элиты класса В (не вполне удовлетворяющей требованиям к элитным объектам, преимущественно - по местоположению) снизилась. В основном это связано с дефицитом участков в центре города. Постепенно в этом сегменте все увеличивается доля объектов с недостатками локации, следовательно, с более низкой стоимостью. В результате эксперты затрудняются прогнозировать конъюнктуру к концу текущего года. В частности, Михаил Бимон, начальник департамента маркетинга корпорации "Петербургская недвижимость", отмечает, что колебания цен первичного рынка на коротком временном отрезке зависят от темпов продаж на конкретном объекте, от стадии строительства, в конце концов - от маркетинговой стратегии компании-продавца. И "тренд" в целом по рынку элитной недвижимости может принять в итоге любое направление, но без резких скачков. Сергей Бобашев, начальник аналитического отдела ГК "Бюллетень недвижимости", полагает, что рост цен на вторичном рынке дорогого жилья составит в IV квартале 1,5%.
Так или иначе, "дорогой" рынок наименее подвержен локальным кризисам, и чем ценовой сегмент выше, тем крепче его защищенность от колебаний. Эксклюзивное предложение будет расти в стоимости несмотря ни на что, так как на платежеспособность такого спроса может оказать влияние лишь катастрофа национального масштаба (вроде смены политической системы и национализации), способная уничтожить миллионные состояния.
Спрос.
Платежеспособные петербуржцы в основной массе стремятся приобретать жилье вне центра города, тем более что на окраинах появляется достаточно дорогое предложение, формально даже более соответствующее уровню "комфорт", чем в центре. Во многом спрос на жилье в центре пока преследует либо презентационные цели, либо это иногородние интересанты, для которых актуальна "историчность", или есть неограниченные возможности обеспечить комфорт в любых условиях. Появляется прослойка ностальгирующих петербуржцев, долгие годы работавших вне города. Для многих из них "вернуться" означает вернуться именно на Крюков канал или Таврическую.
В любом случае спрос на дорогую и тем более эксклюзивную недвижимость столь же "эклектичен", как и сам этот рынок, но и так же постоянно, хотя и небыстро, растет.
Как вывод, специалисты констатируют появляющийся дефицит ликвидных элитных объектов вкупе с ежегодным увеличением спроса на жилье высококомфортное: обычно новое строительство или реконструкция в центре города. По данным компании Colliers International, сейчас при покупке наиболее популярны квартиры площадью 100-200 кв.м стоимостью $2-2,5 тыс./кв.м, расположенные в центральных районах. Доля элитного жилья в общем объеме спроса в III квартале 2005 года составила порядка 7,5%.
По оценкам специалистов, потенциальный ежегодный спрос в Петербурге - примерно 300 квартир стоимостью около $2 тыс./кв. м и на первичном, и на вторичном рынках.
На рынке дорогой аренды, который делится на два сегмента: кратко- и долгосрочная аренда, серьезных изменений за лето не произошло. На короткие сроки элитные и высококомфортные квартиры сдаются по $50-300 в сутки, при этом в пик туристического сезона ставки достигают $400/сутки. Ценник на долгосрочную аренду варьируется от $600 до $5000 в месяц, в зависимости от района и месторасположения здания. Наибольшую долю (47%) в структуре предложения на длительный срок занимают трехкомнатные квартиры.
Бизнес high-класса.
Показатели развития рынка офисной недвижимости Петербурга признаются вполне позитивными, а прогнозы до конца года - скорее оптимистичны. Хотя эксперты при этом замечают, что дефицит постепенно восполняется, а спрос и предложение уравновешиваются. Более того, по данным компании "РМС-Оценка", рынок аренды скоро будет насыщен, появились признаки возникновения "рынка покупателей", а "продавцам" приходится все активнее конкурировать качеством проектов и уровнем управления. По прежнему сильны ожидания того, что в Петербурге появятся крупные компании или их представительства, более того, те, что уже появились, обеспечили в нынешнем году высокий уровень спроса на помещения класса А и близкого к нему класса В+. В дальнейшем этот спрос оценивают в объеме от 20-40 до 50-70 тыс. кв.м. Прогнозируется также новая тенденция: офисные центры высшего класса постепенно будут уходить из парадного центра, а затем и вообще из центральной части города.
Кроме того, складывается конъюнктура, когда большим интересом станут пользоваться крупные (до 1000 кв.м) помещения в классе В. Дефицит на такие офисы начинает проявляться все явственнее.
ГУИОН прогнозировал, что рост арендных ставок в нынешнем году составит около 5%, но он уже в несколько раз превзошел эту цифру. Сейчас есть основания полагать, что за оставшееся до конца года время ценовая ситуация останется стабильной. С другой стороны, предположения относительно роста цен купли-продажи в 2005 г. примерно на 11% также не сбудутся. События на офисном рынке развиваются весьма динамично - особенно в классе В. В целом ГУИОН отмечает снижение спроса на офисные площади - причем не первый год. Отсюда и рождается заключение, что соотношение спроса и предложения на рынке офисов близко к сбалансированному.
В прошлом году в Петербурге было введено около 20 бизнес-центров общей площадью 100 тыс. кв.м, а всего за 6 месяцев 2005 г. емкость этого сектора рынка возросла еще почти на 115 тыс. кв.м.
Минувший год ознаменовался самым большим приростом площадей бизнес-центров класса А. Тогда к пяти действующим добавились: "Невский пр., 38", Geneum и "Платинум" (который позднее был продан) - всего порядка 9 тыс. кв.м (рост - 25%). Доля этого сектора на рынке достигла почти 5%. Хотя, как показывают исследования Penny Lane Realty, это всего лишь уровень Москвы 1994 года.
Динамика роста класса В - самая впечатляющая: 2001 г. - 15 тыс. кв.м, 2002 - 40 тыс., 2003 - 70 тыс., 2004 - 77,5 тыс. (77% годового прироста), 6 месяцев 2005 г. - 95,3 тыс. кв.м (83% прироста). И сегодня это уже порядка 70 офисных центров общей площадью почти 320 тыс. кв.м. Из числа последних новостроек можно выделить River House (Аптекарская наб.), "Сенатор-4" (ул. Чапаева, 15), "Шпалерная, 54" и ряд других. На фоне опережающего роста площадей бизнес-центров класса А и В постоянно сокращается доля класса С, которая сегодня составляет 555 тыс. кв.м.
За первое полугодие 2005 г. прирост общего объема предложения в бизнес-центрах Петербурга составил 14,3%. Однако вследствие постоянного роста активности бизнеса в городе (в том числе и зарубежного) в 2005-2006 гг. специалисты не ожидают серьезных проблем с заполнением и большого количества строящихся объектов. Последние годы доля вакантных площадей в действующих бизнес-центрах минимальна. Сегодня практически все они заполнены (класс А - на 99-100%, класс В - на 95-100%, класс С - на 96%). И вновь вводимые пока также заполняются вполне успешно. По данным специалистов компании "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга", постоянное повышение уровня сервиса в офисных центрах класса В последнее время даже стимулирует отток в них некоторой части арендаторов из класса А (освободившиеся площади, в свою очередь, также быстро заполняются).
В секторе В - явная тенденция к укрупнению арендуемых площадей: если в 2004 г. всего 11% арендаторов предпочитали помещения от 51 до 100 кв.м, то в I полугодии 2005 г. их доля увеличилась уже до 23%. Аналогично доля помещений площадью 101-200 кв.м возросла с 21 до 25%, а "нарезки" 301-500 кв.м - с 7 до 13,5%. При этом доля востребованных помещений менее 50 кв.м сократилась с 25 до 9,6%. Крупные блоки, как правило, арендуются в новых бизнес-центрах, в "старых" их уже нет. Дефицит офисов особо актуален для приходящих в Петербург крупных компаний-налогоплательщиков. Их обустройством власти занимаются сами (например, ОАО "Совкомфлот" получило в аренду особняк из числа памятников на наб. Мойки, 3).
Стабильно растет интерес к покупке офисов, в том числе целых зданий: себестоимость помещений сегодня равна примерно 4-кратной годовой ренте, и, таким образом, долгосрочная аренда для конечного пользователя менее выгодна, чем собственность. Покупкой интересуются около 15% всех клиентов, причем 65% из них предпочитают офисы площадью до 160 кв.м (17% - до 60, 23% - от 60 до 90 и 25% - от 90 до 160 кв.м). Сегодня в городе реализуются сразу несколько проектов, где офисы продаются, а не сдаются. Аналитики оценивают нынешний объем предложения на продажу в бизнес-центрах в 25 тыс. кв.м.