Парк инкубационного периода

   Содержание:

   Заводской кондоминиум.
   Бремя девелопера.
   Средний размер.
   Nоvый долгострой.

   В Петербурге наблюдается нехватка площадей в составе современных индустриальных парков. По-прежнему отсутствуют подобные объекты, возведенные с нуля. Девелоперы предпочитают создавать их путем реконструкции зданий производственного назначения. Но целый ряд проблем, связанных с перепрофилированием бывших заводских помещений, существенно осложняет реализацию и таких проектов.

   В настоящее время индустриальными парками в Петербурге называют здания, в которых под одной крышей размещены небольшие производственные, складские и офисные помещения. Такое понимание этих объектов – «производство-офис-склад» – появилось сравнительно недавно. Промышленные предприятия с офисными помещениями для персонала, управля­ющего производством или занимающегося оптовыми продажами, существовали и раньше. «Но чаще всего, например, сборочный цех находился на одной улице, офис – на другой. Иногда они располагались в противоположных концах города, вызывая дополнительные трудности при работе с клиентами», – рассказывает директор компании «Бекар. Коммерческая недвижимость» Игорь Горский. 

   Другая российская специфика заключена в позиционировании индустриальных парков. Так, в зарубежных странах в последние годы эти объекты создаются девелоперами под крупные компании, которые не желают инвестировать достаточно крупные средства в непрофильную деятельность, то есть в строительство. В России же индустриальные парки рассчитаны в основном на предприятия малого и среднего бизнеса. Они играют роль неких бизнес-инкубаторов для компаний, у которых нет возможности построить собственный объект.

   Заводской кондоминиум.

   На сегодняшний день эксперты затрудняются назвать точное количество действующих в городе индустриальных парков. По различным данным, в Петербурге насчитывается не более 10 подобных объектов. Речь, естественно, идет только об индустриальных парках, которые находятся в профессиональном управлении. Развитием данного сегмента занимаются несколько компаний: ЗАО «МК ПСБ», ООО «УК «Лендлорд», ОАО «УК «Ленинец-Бытовая техника», ЗАО «Компания «Музей» (см. таблицу).

   По словам консультанта компании Colliers International Всеволода Щербакова, в Северной столице по-прежнему отсутствуют вновь построенные современные индустриальные парки. Все проекты реализуются на базе бывших производственных предприятий, которые по той или иной причине либо полностью, либо частично прекратили свою деятельность. Существующие объекты были созданы на территориях Ленинградского завода художественного стекла (ул. Профессора Качалова, 9), завода «Красная Заря» (Большой Сампсониевский пр., 60), АООТ «Завод электробытовой аппаратуры» (Софийская ул., 14), ОАО «Красный треугольник» (наб. Обводного канала, 134–138) и др.

   По мнению специалистов, планировка помещений и вид производства бывших заводов диктует профиль деятельности потенциальных арендаторов создаваемого индустриального парка. Например, на месте деревообрабатывающего завода традиционно будут работать малые предприятия того же профиля (производство мебели или строительных материалов, комплектация окон и дверей). «Это намного дешевле, потому что у предприятия, расположившегося на месте бывшего завода, будут необходимые коммуникации и помещения, возможно – оборудование и обученный персонал (если он еще не уволился с прежнего места работы), развитые логистическая и транспортная сети», – считает Игорь Горский. 

   Помимо наличия всей необходимой инфраструктуры к плюсам размещения индустриального парка на территории бывшего завода специалисты относят сравнительно небольшие финансовые затраты, требующиеся для создания такого объекта. Во-первых, стоимость недвижимости и имущества предприятия-банкрота на 30–50% ниже рыночной. Во-вторых, реконструкция здания требует гораздо меньших вложений, чем новое строительство. «В связи с наличием в Петербурге большого количества не­освоенных промышленных территорий, создание индустриальных парков с нуля представляется девелоперам нерациональным. Инвестиции в этом случае будут значительно больше, нежели при приобретении и последующем ремонте промышленного предприятия», – утверждает заместитель генерального директора ООО «Охта Групп» Константин Ковалев.

   По данным специалистов ООО «Астера», затраты на реконструкцию бывших заводских площадей варьируются в пределах $300–600/кв. м. Возведение нового индустриального парка может обойтись девелоперу в среднем на 30% дороже. Среди наиболее удачных мест для размещения индустриального парка специалисты отмечают бывшие заводские территории в промзонах на окраине Петербурга (Парнас, Шушары, Обухово и др.). По мнению Всеволода Щербакова, также пригодны для создания таких объектов территории, расположенные в первом промышленном поясе (Морской порт, Воздухоплавательный парк, Навалочная, Ладожский вокзал, район реки Охты, Выборгская сторона, на юге – вдоль Обводного канала). Для специалистов ЗАО «МК ПСБ» интерес представляют крупные здания на магистралях, примыкающих к КАД.

   Бремя девелопера.

   Довольно часто при реализации проекта по созданию индустриального парка на территории бывшего производственного предприятия девелоперы сталкиваются с рядом специфических проблем. Это и большое количество новых собственников, купивших объекты недвижимости у переживающего не лучшие времена завода, и плохое техническое состояние приобретаемых зданий, и изношенность инженерных сетей. 

   Как правило, производственные предприятия изначально имеют все необходимые коммуникации. Однако естественные монополисты в свое время могли разорвать отношения с неплательщиками-заводами (практически все они были должниками снабжающих организаций). В этом случае для создания индустриального парка новому собственнику придется восстанавливать отношения с Водоканалом, ГУП ТЭК и Ленэнерго. С такими трудностями, в частности, столк­нулось ЗАО «МК ПСБ» при создании индустриального парка на улице Профессора Качалова. Здание бывшего Ленинградского завода художественного стекла принадлежит городу. Когда инвестор взял объект в аренду у КУГИ, в нем не было ни электроэнергии, ни отопления, ни водопровода, ни канализации. Частичную подачу электричества удалось восстановить только спустя два года после начала реализации проекта. До этого момента ремонтировать трехэтажное здание бывшего заводоуправления приходилось с использованием дизельного генератора. После того как на заводскую площадку подали электричество, управляющие приобрели дизельную котельную, которая сейчас отапливает офисное здание. «В производственных помещениях тепла пока нет. Рассчитываем, что уже в этом году удастся решить вопрос о подаче газа. Тогда мы смонтируем модульную газовую котельную, которой должно хватить на все корпуса», – поясняет руководитель департамента индустриальных парков и бизнес-центров ЗАО «МК ПСБ» Артур Ким. 

   Не меньшая трудность для девелопера – разобраться в истории приобрета­емого объекта. Бывают случаи, когда завод, который продает землю и здание под индустриальный парк, скрывает, что у него огромные долги за коммунальные услуги. При заключении договора надо обязательно учитывать эти обстоятельства: при наличии долгов меняется цена и условия сделки.

   Средний размер.

   Основная особенность всех городских индустриальных парков – относительно небольшие площади. Как правило, количество арендаторов одного объекта не превышает 50 компаний. Такие клиенты – средние и малые предприятия – не заинтересованы в собственном отдельно стоящем производственном здании, как и в излишках площадей в арендуемом объекте. В основном один арендатор занимает помещения площадью 150–300 кв. м под производство или склад и 70–150 кв. м – под офис. По данным компании Colliers International, диапазон арендных ставок по городу составляет $40–100/кв. м в год на производственные и складские помещения и $120–150/кв. м в год – на офисы в составе индустриальных парков. Расценки достаточно стабильны и за последний год увеличились примерно на 2–3%.

   В связи с увеличившимся спросом на помещения в составе индустриальных парков, по мнению специалистов, в ближайшие годы будет повторяться ситуация, которая наблюдалась в сфере офисной недвижимости пять-семь лет назад. Тогда все вновь созданные бизнес-центры пользовались большим спросом из-за нехватки качественных площадей. Арендаторы начали покидать офисы, расположенные в подвалах и на первых этажах жилых домов, и занимать более современные и качественные помещения в деловых центрах. Сейчас аналогичный подъем наблюдается в сегменте производственно-складской недвижимости. Индустриальные парки становятся все более дешевыми и удобными для малых и средних промышленных предприятий. Профессиональные управляющие компании берут на себя все заботы по эксплу­атации объекта. Зачастую арендаторам предоставляется сервис, который не входит в основной пакет услуг: погрузочно-разгрузочные работы, подбор и доставка персонала на место работы, лизинговые услуги по приобретению оборудования и др.

   Nоvый долгострой.

   Сегодня в Петербурге ведется работа по созданию с нуля только одного индустриально-технологического парка. Инициатором нового строительства более четырех лет назад стало ОАО «Skanska Санкт-Петербург Девелопмент». В сентябре 2002 года этой компании присвоили статус агентства по развитию территории 24 квартала микрорайона Ржевка. Проект получил название Nova Park. Земельный участок площадью 64 га новое агентство получило от города бесплатно, обязавшись вложить в создание инфраструктуры на этой территории $20 млн. В перспективе Nova Park должен объединить около 15 современных высокотехнологичных производственных предприятия, НИИ, бизнес-инкубаторы и лаборатории. Однако у девелопера возникли проблемы с землеотводом. На участке, предназначенном под строительство, размещалось множество собственников и арендаторов: АОЗТ «Ручьи», АООТ «Пластполимер», НИИ «Химволокно», очистные сооружения, трамвайный парк и другие объекты.

   В конце 2003 года ОАО «Skanska Санкт-Петербург Девелопмент» передало все права на землю и обязательства по строительству объекта своей «дочке» – ООО «Нова Парк». Строительство индустриального парка планируется возобновить в конце 2005-го – начале 2006 года. «Наша компания совместно с КУГИ ведет работу по освобождению территории под строительство уже более трех лет. Скоро все вопросы, связанные с землеотводом, должны быть урегулированы», – пояснили в ООО «Нова Парк».

   Между тем в последнее время городская администрация всерьез озаботилась проблемой развития промышленности, а следовательно, производственной недвижимости в Петербурге. В конце прошлого года на заседании правительства было принято постановление «О развитии территорий, предназначенных для размещения объектов производственного, транспортно-логистического, общественно-делового и складского назначения». Согласно этому документу площадь промзон на окраинах Петербурга к 2015 гоу должна увеличиться на 1 тыс. га. При этом на ту же цифру уменьшится площадь территорий аналогичного профиля в центральных и прилегающих к ним городских районах. За счет вывода из них промышленных предприятий. Определены и пять зон первоочередного развития: Конная Лахта, Шушары, Металлострой-2, Нойдорф, Предпортовая-3. На их инженерную подготовку в этом году из городского бюджета выделено 300 млн рублей. По мнению специалистов, данные промзоны вполне подходят для размещения на них новых индустриальных парков. Однако многое будет зависеть от того, на каких условиях город будет распределять эту землю. Кроме того вполне возможно, что к 2015 году сегодняшний источник пополнения индустриального сегмента – бывшие заводы – себя исчерпает. Тогда девелоперам придется искать новые, пока не освоенные территории.