Элита: петербургский путь
Содержание:
Спрос и предложение.
Спрос растет медленно, но верно.
Еще не потолок?
Бизнес-центры: между А и В.
Невзирая на продолжающуюся стагнацию рынка жилой недвижимости, сектор дорогого жилья демонстрирует завидную стабильность при незначительном росте цен. Интерес к нетиповым объектам в центре Санкт - Петербурга был, есть и будет, в особенности для коммерческих и представительских целей. Но эксперты отмечают другую, едва зарождающуюся тенденцию, в основном среди российского бомонда: приобретение в собственность жилья в других городах. Например, для состоятельного москвича покупка хорошей квартиры в центре Петербурга - дело престижа. "Это облегчает жизнь в плане перемещения между деловыми центрами страны, с другой стороны, это вложение капитала и еще то, что сегодня называют "Life style", - говорит аналитик ГК "Бюллетень недвижимости" Сергей Бобашев. Подобные приобретения делают, как правило, активные, относительно молодые и мобильные граждане, часто путешествующие либо по делам, либо для души. Такая тенденция стала едва проявляться со стороны москвичей и бывших петербуржцев, постоянно проживающих за пределами России. Для наших бывших соотечественников это не столько ностальгия, сколько психологический момент - приехать на Родину уже как состоявшаяся личность.
Спрос и предложение.
Соотношение спроса и предложения на рынке элитной недвижимости достаточно сбалансированно, сегмент узкий, и объекты покупают в основном те же, кто их продает. Зам. генерального директора АН "Бекар" Леонид Сандалов отмечает небольшое преобладание спроса над предложением за счет притока иностранцев и иногородних, желающих приобрести элитное жилье в Северной столице. Сергей Бобашев считает, что по качеству строительства мы сильно отстаем от Европы и Москвы. В Петербурге еще не сформировались представления о том, каким должно быть элитное жилье, что отчасти объясняет активность рынка и тенденции в структуре спроса. Тезис во многом подтверждает и менеджер-консультант по операциям с элитной недвижимостью АН "Адвекс-РОССТРО" Сергей Федоров: "Мы наблюдаем, как у наших покупателей меняется представление о дорогой квартире. Это уже не старый фонд в историческом центре, пусть даже после капремонта. Клиент с достатком ищет элитное жилье в московском понимании этого слова, т.е. в реконструированном или новом доме". По словам Сергея Федорова, еще год назад квартира в старом фонде исторического центра продавалась без проблем, сейчас она по полгода "висит" в листингах. При этом повышенный и неудовлетворенный спрос отмечен на качественную недвижимость стоимостью от $1 млн. Активно продаются квартиры от 5 тыс. евро за кв.м.
В сегменте аренды наблюдалось небольшое снижение активности и ставок, связанное с сезоном конференций и отпусков. "Сектор "оживет" со второй половины августа, здесь фаза активности одинакова как для массового сегмента, так и для элитного", - говорит Сергей Бобашев. В агентстве "Бекар" отметили изменившиеся приоритеты состоятельных арендаторов: сегодня часть клиентов предпочитают центру отдаленные районы, например Озерки. Постоянные пробки, изношенные коммуникации, отсутствие охраняемых парковок, боязнь терактов - вот неполный перечень "отпугивающих" факторов центральной части города. Это, конечно, не касается новых и реконструированных домов. "Максимум комфорта и конфиденциальности, минимум помпезности и публичности - вот девиз элитного клиента аренды, которому не хочется "светиться" в видных местах", - говорит Леонид Сандалов. По данным АН "Бекар" предложение в этом сегменте значительно превышает спрос. Отчасти это объясняется небольшим сокращением доли иностранных арендаторов: часть из них обзавелись здесь собственностью, другие переселились в апарт-отели. Последние стали составлять значительную конкуренцию частному сектору. Кроме того, риэлтеры говорят о "перепроизводстве квартир" так называемыми "рантье", вложившимися год-два назад в покупку квартир с целью последующей сдачи в аренду.
Спрос растет медленно, но верно.
Стоимость почти любого элитного объекта за время экспозиции может сильно измениться в ту или иную сторону. В "Бекаре" вспоминают случай, когда цена пригородного особняка была снижена с $2,5 млн до 1 млн, и обратный пример: комфортабельный объект, долго "висевший" в листингах, был быстро продан после того, как цену на него подняли с $300 тыс. до $450 тыс. Видимо, при повышении цены квартира автоматически попала в другую категорию престижности. По оценке Леонида Сандалова, в настоящее время на первичном рынке стоимость готовых (без отделки) элитных квартир в центре города доходит до 10 тыс. евро/кв.м, цена на апартаменты в реконструированных домах колеблется от $2 до $10 тыс. за кв.м. На Крестовском острове на начальных этапах строительства элитное жилье можно приобрести за $3-8 тыс./кв.м. По наблюдениям специалистов "Петербургской недвижимости", рынок жилья верхнего ценового сегмента стабилизировался по стоимости. Изменения уровня средних цен зависят не столько от ценовой динамики в строящихся домах, сколько от вывода на рынок новых объектов. Динамика цен, представленная в графиках, есть некоторая условность, ибо разброс цен внутри одного объекта выше, чем между средними стоимостными показателями в разных проектах.
На вторичном рынке элитные квартиры в "золотом треугольнике" и на набережных (с видом на воду) предлагаются по $2-4 тыс. за "квадрат". Встречаются уникальные объекты, которые и без ремонта могут стоить до $10 тыс. за кв.м, например квартира на шестом этаже "сталинки" на пересечении пр. Добролюбова и Мытнинской набережной. Из окон открывается потрясающий вид - три моста, Стрелка, Петропавловский собор и мечеть. По наблюдениям специалистов компании "Адвекс-РОССТРО", за последние полгода цены выросли на 15-20%. И если в начале года стоимость дорогой квартиры колебалась в диапазоне $4-5 млн, сегодня средняя цена предложения начинается от $6 млн.
С точки зрения москвичей, под Петербургом нет элитных загородных особняков. В первопрестольной их несколько сотен, а здесь - единицы. В петербургской субурбии элитными принято считать объекты площадью от 500 до 1000 кв.м с участками от 25 соток до гектара, с ландшафтным дизайном. Средняя стоимость элитных загородных особняков равна $1 млн. По данным Сергея Бобашева, москвичи активно интересуются сегодня участками и домами на Карельском перешейке, ибо на Рублевке уже почти нет свободной земли, а если есть, то это стоит безумных денег. "У нас земля гораздо дешевле, и ее много. Пока это не модно, но к тому все идет, это своего рода ранчо. Где еще москвич может иметь ранчо?", - вопрошает аналитик.
В сегменте аренды больше всего предложений в диапазоне от $500 до 5 тыс./мес., считает Леонид Сандалов, в отдельных домах, например на Тверской, месячная аренда может достигать и $10 тыс. Но при этом спрос на апартаменты стоимостью $4-7 тыс./кв.м, по данным Сергея Федорова, значительно превышает предложение.
Еще не потолок?
Сегодня ценовым "потолком" элитной квартиры в Петербурге риэлтеры считают $7-8 млн (на Большой Морской ул.) и от $10 млн (на Тверской, 1 и 6). Сергей Федоров уверен, что с появлением в продаже апартаментов в комплексах "Набережная Европы" (СК "Возрождение Санкт-Петербурга") и объекта Корпорации "С" в Михайловском саду цена предложения квартир верхнего ценового сегмента поднимется до $12-15 млн. А на вторичном рынке увеличение за "квадрат" составит от $8 до 12 тыс. "У нас нет сформировавшихся элитных загородных поселков, как в Москве. Потому кредитоспособные граждане вынуждены покупать дорогую недвижимость в центре", - говорит г-н Федоров. Он также полагает, что 5-10-процентное увеличение цены за квартал на элитные объекты - это нормальное явление, и прогнозирует в третьем квартале рост на уровне 10%.
Аналитики Colliers International уверены, что спрос на наиболее дорогие объекты останется стабильным, и снижение цен на вторичном рынке (по некоторым оценкам до 10-15%) вряд ли отразится на стоимости элитной недвижимости.
Бизнес-центры: между А и В.
По данным генерального директора "Центра оценки и консалтинга Санкт-Петербурга" Вадима Марковича, среди деловых комплексов наиболее активно развиваются бизнес-центры класса В. Предприниматели, для кого не так важна представительская составляющая, стали более терпимее относиться к местоположению, и даже к отсутствию парковки. Самое главное в офисном комплексе, считают эксперты, - качество телекоммуникационных услуг, возможность оперативной связи, и если это налажено, с другими недостатками можно смириться, тем более если с каждым годом улучшается уровень обслуживания, расширяются услуги. "Ведь разница в ставках в $10 за кв.м между двумя верхними сегментами, если посчитать, выливается в весомую дополнительную сумму - минимум $500 в месяц. Поэтому за последний год мы даже наблюдаем отток части арендаторов из офиса уровня А в более низкие. Это основная тенденция", - говорит Вадим Маркович. Ставки аренды в комплексах класса В составляют в среднем до $30 за кв. м/мес. За последние полгода они выросли на 5%. По словам г-на Марковича, управляющие компании, как правило, изначально закладывают увеличение арендной платы от 3 до 10% за год. Заполняемость объектов в зависимости от местоположения сегодня составляет 90-95%. Но, тем не менее спрос остается неудовлетворенным.
В классе А наблюдается относительный баланс спроса и предложения, заполняемость - не менее 80%. Арендаторами выступают в основном крупные зарубежные и отечественные компании, для которых представительность, наличие достаточных парковочных мест является обязательным условием. Арендные ставки здесь остаются стабильными и начинаются от $400 за кв.м/год.
По словам руководителя группы оценки недвижимости "Института проблем предпринимательства" Алексея Шаскольского, перевод ряда ведомств и представительств крупнейших российских и зарубежных фирм из Москвы обнажил проблему в Петербурге: в "городе дворцов" нет приличного особняка для солидного пользователя, ощущается острый дефицит офисных помещений высшего уровня (А и В+), девелопмент запаздывает. Из новых веяний, эксперт отметил продажу готовых офисных зданий - новую для нашего рынка разновидность девелопмента.
По данным старшего консультанта компании Colliers International Николая Казанского, ставки на помещения класса А за год выросли на 5%, в классе В - на 6%. "Инвестиционные продажи офисных зданий в городе пока отсутствуют. Интерес у портфельных инвесторов есть, но объекты зачастую не соответствуют предъявляемым требованиям, а запрашиваемая цена чересчур высока. В тоже время есть случаи покупок офисных зданий для собственного пользования компаний. Покупателями здесь выступают банки, страховые и другие крупные структуры", - говорит г-н Казанский.
По данным директора департамента офисной недвижимости "Бекар-консалтинг" Алексея Чижова, тенденция укрупнения арендуемых площадей сохраняется. Остается неудовлетворенным спрос на большие (от 500 кв.м) площади в офисных комплексах классов А и В+, чуть менее - В. Офисы классов В и В+ постепенно "покидают" исторический центр, осваивая доселе "запретные" спальные районы, например Выборгский и Приморский. Рост арендных ставок в этом году продолжится, но уже меньшими темпами, к 2006 г. ожидается снижение до 7%.